マンション購入前に確認したい立地の6ポイント｜利便性・治安・災害リスクをやさしく解説

マイホーム選びで、通勤や生活の利便性を考えて「都心部に近いマンションを買いたい」と考えている方は多いのではないでしょうか。

近年は、住まいと商業施設・公共施設を1つの街に集約する「コンパクトシティ」の都市計画が、各自治体で進められています。

こうしたなか、通勤や生活の利便性を重視してマンションを検討している方に向けて、購入前に確認しておきたい「立地」のチェックポイントを、初めての方にもわかりやすく紹介します。マンションは一度購入すると簡単には住み替えできないからこそ、立地選びはとても重要です。

交通の利便性が良いこと

通勤の利便性を考えてマンションを購入する場合、交通の利便性は外せないポイントです。単純に「駅に近い」というだけでなく、駅までの距離に加えて、その駅に停まる列車の種別、朝夕の混雑状況、勤務先までの所要時間まで考えておくことが重要です。駅までは徒歩10分以内を一つの目安に検討するとよいでしょう。

駅に近くても、踏切を渡る必要があって朝は開かずの踏切になる、普通列車しか停まらず本数が少ない、停車する列車の混雑が激しく乗車そのものが大変、といったケースも考えられます。

可能であれば、平日の朝や夕方に実際に足を運び、自分の目で確認しておくと安心です。

生活に必要な施設があるか

生活に必要なスーパーマーケット・コンビニ・銀行・郵便局・病院・行政機関などが近隣にあることも重要です。

例えば、仕事帰りに買い物をするなら、駅から自宅までの道中にスーパーがあるかどうかがポイントになります。品揃えや価格帯まで確認できればなおよいでしょう。

閉店などの事態も想定して、複数の施設を利用できる立地だとより安心です。

教育施設は徒歩圏内にあるか

お子さんがいるご家庭では、徒歩圏内に教育施設があることも大切です。小中学校のほか、図書館・公民館・公園など、勉強や遊びが快適にできる環境かどうかもあわせて確認しましょう。

通学路については、実際にお子さんと一緒に歩いて、安全に通えるかを確かめてみるのがおすすめです。同世代のファミリー層がどれくらい住んでいるか、子ども向けのイベントの有無なども確認できるとよいでしょう。

近隣の治安状況はどうか？

近隣の治安状況もしっかり確認しておきましょう。空き巣被害や交通事故の発生状況などは、最寄りの警察（自治体の犯罪発生マップ）や地域情報などを活用して事前に情報収集できます。

都心部であれば、周辺の騒音の有無や、それが生活へ与える影響についても考えておくことが重要です。

防犯の観点では、マンション設備としてオートロック・防犯カメラ・ホームセキュリティの導入状況・管理人の常駐状況もチェックしましょう。高いセキュリティを重視するなら、そのポイントを不動産会社に伝えておくと、条件に合う物件を紹介してもらいやすくなります。

近隣の都市計画を確認する

近隣の都市計画もあわせて確認しておくとよいでしょう。マンションでよくあるのが、隣に大きなマンションが建ってしまい、日当たりや眺望が悪くなるというケースです。

街を歩いていると「マンション建設反対」ののぼりを目にすることがあります。特に都心部では、検討中のマンションの近隣に大きな空き地・駐車場や、古い民家が密集する地域があると、将来的にマンションなど大きな建築物が建つ可能性が高いといえます。

そのため、今後の都市計画については、インターネットでの情報収集に加え、市役所（都市計画課など）に確認してみるのもよいでしょう。用途地域や高さ制限などを調べておくと、将来の街並みの変化を予測しやすくなります。

自然災害に強い場所であるか

購入するマンションの立地が、自然災害に強い場所かどうかもあわせて確認します。

日本は自然災害の多い国です。万が一、災害が起きても影響の少ない土地を選ぶことが重要です。地震による液状化、近くの河川の氾濫による洪水、（都心部では可能性は低いものの）土砂災害、海に近い場合の津波など、さまざまなリスクが考えられます。

こうしたリスクは、ハザードマップで手軽に確認できます。国土交通省・国土地理院の「ハザードマップポータルサイト（重ねるハザードマップ・disaportal.gsi.go.jp）」や、各自治体が公開するハザードマップで、洪水・内水・高潮・土砂災害・津波などのリスクを地図上でチェックしましょう。なお、2020年8月からは、不動産取引の重要事項説明で「水害ハザードマップにおける物件のおおよその所在地」を説明することが義務化されています。契約前にこの説明もしっかり受けておきましょう。自然災害に強い土地の確認方法については、こちらの記事（ハザードマップの見方）でも詳しく解説しています。

また、中古マンションを購入する場合は、対象の物件が新耐震基準に適合しているかもあわせて確認します。新耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日以降の建築確認が対象とされ、住宅ローン控除（住宅ローン減税）では、2022年度の税制改正で築年数要件が廃止され、登記簿上の建築日が1982年（昭和57年）1月1日以降であれば新耐震基準に適合しているとみなされて控除対象となりました。それより前に建てられた物件でも、耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書などで耐震性を証明できれば対象になります。耐震性の高い物件を選ぶことは、住宅ローン控除の面でも、大地震時の安全性の面でも大きな安心につながります。

立地チェックリスト（見学前・見学時に）

チェック項目	見るポイント	確認方法
交通の利便性	駅までの距離、列車種別、朝夕の混雑、勤務先までの時間	平日朝夕に現地確認
生活施設	スーパー・コンビニ・病院・行政機関の有無と品揃え	周辺を歩いて確認
教育環境	学校・図書館・公園、通学路の安全	子どもと一緒に通学路を歩く
治安・防犯	犯罪・事故の発生状況、マンションの防犯設備	自治体の犯罪マップ、管理体制の確認
都市計画	用途地域、高さ制限、周辺の再開発予定	市役所の都市計画課で確認
災害リスク	洪水・内水・高潮・土砂災害・津波、液状化、耐震性	ハザードマップポータルサイト、重要事項説明

立地は「資産価値」と「住宅ローン」にも関わる

立地は、住み心地だけでなく将来の資産価値にも影響します。利便性が高く災害リスクの低い立地は、売却や住み替えの際にも有利に働きやすい傾向があります。また、住宅ローンを借りる際には、物件が金融機関の担保評価の対象になるため、立地や耐震性が資金計画にも間接的に関わってきます。物件選びと資金計画は、早めにセットで進めておくと安心です。

よくある質問（FAQ）

Q. ハザードマップはどこで確認できますか？
A. 国土交通省・国土地理院の「ハザードマップポータルサイト（重ねるハザードマップ）」や、各市区町村が発行するハザードマップで確認できます。洪水・内水・高潮・土砂災害・津波など、災害の種類ごとにリスクをチェックしましょう。

Q. 築年数が古い中古マンションでも住宅ローン控除は使えますか？
A. 2022年度の税制改正により、登記簿上の建築日が1982年1月1日以降であれば控除の対象になります。それより前の物件でも、耐震基準適合証明書などで耐震性を証明できれば対象となります。詳しい要件は国税庁や不動産会社にご確認ください。

Q. 立地の確認は、資料だけで済ませても大丈夫？
A. 資料やインターネットである程度は把握できますが、混雑・騒音・日当たり・治安などは、実際に現地を訪れないとわからないことが多いものです。可能な範囲で、時間帯を変えて足を運ぶことをおすすめします。

まとめ

マンション購入では、交通・生活施設・教育環境・治安・都市計画・災害リスクという6つの立地ポイントを、資料と現地確認の両面でチェックすることが大切です。特にハザードマップでの災害リスク確認や、中古なら耐震性・住宅ローン控除の要件は、最新の制度を踏まえて確認しておきましょう。立地は住み心地だけでなく資産価値や資金計画にも関わります。焦らず、ご自身とご家族の暮らしに合った一戸を見つけていきましょう。

※制度や重要事項説明の詳細・最新の取り扱いは、国土交通省・国税庁・各自治体・不動産会社の公式情報でご確認ください。