中古マンション購入検討者必見！確認すべき設備と管理面におけるポイント

中古マンションを購入するメリットとして、新築マンションや一戸建てに比べると購入費用が抑えられるメリットがあります。ただ、中古マンションは価格が抑えられる反面、住宅の設備に不具合が生じる可能性が高くなることや、マンションの管理体制が行き届いていなかったということも考えられます。

今回は、中古マンションの購入を検討されている方に、確認すべき設備や管理体制のポイントをお伝えします。

住宅ローン控除の適用条件を満たしているか

中古マンションを購入する場合に限らず、住宅を購入する時と共通していますが、住宅ローン控除の適用条件を満たしていることを確認します。

2022年（令和4年）の税制改正により、中古住宅の住宅ローン控除における「築年数要件」が撤廃されました。2022年以前は耐火建築物25年以内・非耐火建築物20年以内という条件がありましたが、現在は1982年（昭和57年）以降に建築確認を受けた建物（新耐震基準適合）であれば、築年数を問わず住宅ローン控除の対象となります（2022年1月1日以降の居住取得分から適用）。

具体的には以下の点を確認しましょう。

1．1982年（昭和57年）以降の建築確認：新耐震基準に適合しているかどうかの目安となります。
2．1981年以前に建築された物件の場合は、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険などで新耐震基準への適合を証明する必要があります。
3．内法面積が50㎡以上であることもしっかりと確認しておきます。50㎡未満は住宅ローン控除の適用外になってしまいますので注意が必要です。不動産屋に確認して登記事項証明書で確認できます。

日本は地震が多い国でもありますので、震度7クラスの地震に耐えられる「新耐震基準」を満たしたマンションを選ぶことは、安全面からも重要です。

住宅ローン控除の適用条件についての詳細はこちらの記事で記載していますので合わせてご覧ください。

契約不適合責任（売主責任）を確認

中古住宅を購入する際に共通していることですが、売主の契約不適合責任が有効になっていることも事前に確認しておくことが重要です。

2020年4月1日に施行された民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名称・内容が変わりました。契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任のことで、買主は修補・代替物引渡し・代金減額・損害賠償・契約解除などを請求できます。

個人が売り主となっている場合、一般的に契約不適合責任を免除（特約）としているケースがあります。一方、不動産業者が売り主の場合は一定期間の責任が義務付けられています。また、事前に対象の住宅を専門家に診断してもらう「ホームインスペクション（住宅診断）」を依頼してみるのも良いでしょう。

防犯設備が導入されているか

中古マンションでは、ご自身が重視するポイントに合わせて、購入対象の物件に以下の防犯設備が導入されていることを確認しておきます。

1．オートロックに対応しているか？
2．防犯カメラが設置されているか？（共用部、エレベータ内、駐車場）
3．郵便ポストの施錠が可能で外から出し入れができないか？
4．管理人の常駐はしているか？
5．各部屋の玄関は二重ロックに対応しているか？
6．購入時は玄関のドアは新しいものに交換されているか？
7．バルコニーから侵入されやすくないか？
8．インターフォンで訪問者が確認できるか？
9．各部屋にホームセキュリティシステムが導入されているか？

防火・防災対策がきちんとされているか

中古マンションでは、各部屋と共用部に以下の8つの防火・防災対策がきちんとされていることを確認しておきます。可能であればすべて満たしていることが望ましいと言えます。

1．消火器が共用部に設置されているか？
2．警報機は共用部に設置されているか？
3．火災時の避難経路は複数用意されているか？
4．各部屋に火災報知器は設置されているか？
5．非常食や簡易トイレな防災備蓄が行われているか？
6．各部屋では玄関だけではなく、バルコニーからも避難可能か？
7. 災害時に近隣の避難場所に徒歩5分以内で避難が可能か？
8．定期的な防災設備の点検が行われているか？

また、火災保険の加入についても、上記ポイントを踏まえてご自身のニーズにマッチした商品をいくつかピックアップしておくことも重要です。火災保険については、こちらの記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

マンションの管理体制状況を確認

中古マンションを購入する場合は、マンション全体の管理体制も合わせて確認しておきます。まず、物件を見学する際は、以下のポイントをしっかりとチェックします。

1．共用部の清掃は行き届いているか？
2．ゴミ置き場はきれいに使われているか？
3．郵便受けはきれいに使われているか？
4．駐車場や駐輪場はきれいに使われているか？
5．蛍光灯切れや共有設備は不具合が発生したまま放置されていないか？

マンションの管理は、管理会社にすべて委託しているのか、それとも一部を委託しているのか、住民で当番を決めて行っているのかについてもしっかりと確認しておくことが重要です。

マンションの管理については、管理会社が委託して実施していることが望ましいと言えます。当番制である場合、当番日とスケジュールが合わなくなる可能性がある他、清掃や管理が十分に行き届いていないケースがあり、マンションの資産価値が落ちてしまうことも考えられます。また、修繕費用が捻出できず、マンションの財務体質が良くない可能性も考えられます。

マンションの管理状況や財務関連については別途記事にして紹介する予定ですが、管理体制については最低限チェックしておきましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 1982年（昭和57年）より前に建てられた中古マンションは住宅ローン控除が使えませんか？

A. 建築確認が1981年以前であっても、耐震基準適合証明書の取得や既存住宅売買瑕疵保険への加入などで新耐震基準への適合を証明できれば、住宅ローン控除の対象となります。ただし、証明書の取得には費用と手間がかかる場合があります。1982年以降の物件と比べてハードルが上がるため、1981年以前の物件を検討する際は不動産会社や税理士に事前に確認することをおすすめします。

Q. 契約不適合責任はどのくらいの期間、売主に請求できますか？

A. 民法上は買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知することで権利を保全できます（民法566条）。ただし、個人売主との売買では特約で免除・短縮されることも多く、不動産業者が売主の場合は宅建業法で最低2年の保証が義務付けられています。契約書の内容を事前にしっかり確認することが重要です。

Q. ホームインスペクション（住宅診断）はどこに依頼すればよいですか？

A. 国土交通省が定めた基準に基づく講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」が在籍する事務所に依頼できます。費用の目安は5万〜10万円程度です。不動産会社や売主から独立した第三者機関への依頼が望ましいです。公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターのウェブサイトでも情報を確認できます。

Q. 管理費や修繕積立金はどこで確認できますか？

A. 管理費・修繕積立金の金額や積立状況は、重要事項説明書や管理組合の総会議事録・長期修繕計画で確認できます。積立金が少ない場合、将来的に大規模修繕時に一時金を求められる可能性があります。購入前に不動産業者を通じてこれらの書類を入手・確認することを強くおすすめします。