リノベーションマンションとは？中古を安く買って理想の間取りに

マイホーム購入はしたいが費用は抑えたい！誰もがそう思うものですが、ただ安いだけではダメですよね。そのため、自分のライフスタイルに合わせた間取りの上に、価格も抑えられるというリノベーションマンションの人気が高まっています。

とはいえ、「リフォームと何が違うの？」「古い物件だと住宅ローンは組めるの？」といった疑問もあるはずです。この記事では、リノベーションの基本から、マンションで変えられること・変えられないこと、費用の借り方、住宅ローン控除まで、はじめての方にもわかるように順番に整理していきます。

マイホームを購入する時の選択肢について

マイホームを購入する時には新築と中古と言う2つの選択肢が在り、新築や中古には一戸建てとマンションと言った2つの選択肢が在ります。

マンションを購入する人の多くは新築物件を購入したいと考えるのですが、駅から近い場所に在る物件と言うのは販売価格が高いため、交通の利便性を重視する人にとっては手が届かないと言ったケースも在り、中古物件を考えるケースも在ります。

中古マンションは駅から近い場所に在る場合でも、新築と比べると安く購入が出来るなどの理由からも、駅から徒歩5分や10分と言った駅からの距離を重視する人にとって人気が高くなっています。

購入する物件とライフスタイルについて

購入する物件が駅から近く、しかも予算にマッチする金額の場合、その物件を購入する人もいれば、ライフスタイルに合わないため、他の物件を探す人もいます。

値段が安くても、家族のライフスタイルに合わなければ、購入してもその住居は住み心地が良いものではなくなったり、購入した後にもう少し検討をすれば良かったと言った具合に後悔してしまう事も在ります。

ライフスタイルは購入する人により様々であり、販売されている物件は多くの人々に対してライフスタイルを考慮しているため、購入する側にとって使いやすくなるかどうかは人により異なると言う事です。

リノベーションはライフスタイルに合った間取りにすることが出来ます

スケルトンとも呼ばれているリノベーションは建物の構造体を残して空間を一つにしてから、ライフスタイルに合う間取りを空間に作ることが出来るリフォーム手法の一つです。

中古マンションの中には築年数が経過している物件も多く在りますし、駅から近い物件でも築年数が経過している事でリーズナブルな価格で購入することが出来ます。

このようなマンションを安く購入し、リノベーションを行う事で新築と同じような価値を持つ部屋に作り変えることが出来ます。

しかも、リノベーションは構造体を残して解体をしていくため、骨格をそのまま使えると言うメリットも在ります。

また、マンションを建て替えるとなれば高額な費用がかかりますし、共有住宅と言う事からも一戸建て住宅のように入居者の一存で建て替えを行う事は出来ません。

しかし、リノベーションと言うのは住居単位で行う事が出来るリフォームで在る事、構造体だけを残して新しい間取りを作りあげるため、工事期間を短縮させる効果も期待出来ます。

ミニ解説：「リフォーム」と「リノベーション」はどう違う？

この2つの言葉に法律上の定義があるわけではなく、使い分けは業者によっても異なります。おおまかには、次のように理解しておけば十分です。

リフォーム＝古くなった設備や内装を、もとの状態に近づけるための工事（キッチンの交換、壁紙の張り替えなど）。
リノベーション＝間取りや使い方そのものを変えて、もとの状態より価値や性能を高める工事。柱や梁などの構造体だけを残す「スケルトンリフォーム（フルリノベーション）」もこれに含まれます。

そして「リノベーションマンション」と呼ばれる物件には、大きく2種類あります。①住宅事業者がリノベーション済みの状態で販売しているもの（買取再販）と、②自分で中古マンションを買って、これからリノベーションするものです。手間のかからなさなら①、間取りの自由度なら②——という違いがあります。

マンションで「変えられること」と「変えられないこと」

ここが、はじめての方がいちばんつまずくところです。マンションは自分のものである「専有部分」と、住民みんなのものである「共用部分」に分かれていて、共用部分は自分の判断では変えられません。

部位	一般的な扱い	知っておきたいこと
間仕切り壁・内装・床	専有部分（変えやすい）	ただし床材の遮音性能を管理規約で指定していることが多い
キッチン・浴室・トイレの位置	専有部分（条件つきで変えられる）	排水管の勾配を確保できるかどうかが鍵
窓サッシ・玄関ドア（外側）・バルコニー	共用部分（原則変えられない）	内窓の追加など、認められる方法があるかは管理規約次第
構造上必要な壁・柱・梁	共用部分（撤去できない）	壁式構造のマンションは、抜けない壁が多い傾向
電気の容量・パイプスペース	建物の設計に依存	希望の設備が使えるか事前に確認が必要

どこまでできるかは、その建物の構造と管理規約によって一物件ごとに変わります。「この間取りにしたい」という希望があるなら、購入を決める前に、リノベーション会社に現地を見てもらうのがいちばん確実です。契約後に「その壁は抜けません」とわかると、計画を大きく組み直すことになってしまいます。

リノベーション費用は、住宅ローンにまとめられることがあります

中古マンションの購入費用は住宅ローンで、リノベーション費用は別のリフォームローンで——という組み方も可能ですが、一般にリフォームローンは住宅ローンより金利が高く、返済期間も短めです。

そこで検討したいのが、購入費用とリノベーション費用をまとめて1本の住宅ローンで借りる方法です。多くの金融機関が「リフォーム一体型」などの名称で取り扱っていますが、取扱いの有無・借入限度額・必要書類（工事の見積書など）・申込みのタイミングは金融機関ごとに異なります。必ず各金融機関の公式サイトで最新の条件をご確認ください。

【フラット３５】リノベという選択肢

全期間固定金利の【フラット３５】にも、中古住宅向けの制度があります。住宅金融支援機構の公式サイトによれば、【フラット３５】リノベは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを実施することで、【フラット３５】の借入金利を一定期間引き下げる制度です。次の2つのタイプがあります。

リフォーム一体タイプ＝中古住宅を購入後、自分でリフォームを行う場合（対応している取扱金融機関に申し込みます）
買取再販タイプ＝住宅事業者がリフォームを行った中古住宅を購入する場合（すべての【フラット３５】取扱金融機関で申込みできます）

利用するには、【フラット３５】の技術基準に加えて「一定の要件を満たすリフォームを行うこと」と「中古住宅の維持保全に係る措置を行うこと」が必要です。またこの制度は中古住宅の購入時に使うもので、住宅の建設・新築住宅の購入・借換えでは利用できません。

なお、金利の引下げ幅・引下げ期間・対象となる工事の要件は年度ごとに見直されます。検討される際は必ず住宅金融支援機構の公式サイトで最新の内容をご確認ください。

築年数が古くても、住宅ローン控除をあきらめないでください

「中古だと住宅ローン控除は使えないのでは？」と心配される方が多いのですが、中古住宅（既存住宅）でも要件を満たせば住宅ローン控除の対象になります。

かつては「耐火住宅は築25年以内、非耐火住宅は築20年以内」という築年数の要件がありました。しかし2022年（令和4年）の税制改正でこれが見直され、国土交通省の説明によれば「昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された住宅」＝新耐震基準に適合する住宅であることに緩和されています。

昭和56年12月31日以前に建築された住宅であっても、耐震基準適合証明書などで耐震基準を満たしていることを証明できれば対象になります。「築古だから無理」と最初からあきらめる必要はありません。

一方で、控除率（年末残高の0.7％）のほか、控除期間や借入限度額は住宅の省エネ性能や入居する年によって異なり、税制改正のたびに見直されています。ご自身のケースに当てはまる条件は、国土交通省「住宅ローン減税」のページと国税庁の情報で必ずご確認ください。

リノベーションマンション、検討の進め方

やることが多そうに見えますが、順番どおりに進めれば大丈夫です。

1．総額の上限を先に決める（物件価格＋リノベーション費用＋諸費用。この3つをセットで考えます）
2．住宅ローンの事前審査を受ける（リフォーム一体型で借りたい場合は、この段階で相談しておきます）
3．物件を探す（管理状況・修繕積立金の残高・大規模修繕の履歴も必ず確認）
4．気になる物件はリノベーション会社と一緒に見る（希望の間取りが実現できるかを購入前に判断）
5．リノベーションの見積りを取り、住宅ローンの本申込みへ進む
6．購入・工事・引渡し

とくに大事なのは1と4です。リノベーション費用を後回しにすると、物件に予算を使いすぎて希望の工事ができなくなります。中古マンション選びでは、部屋の中よりも管理組合の運営や修繕積立金のほうが将来の住み心地を左右することも覚えておいてください。

リノベーションマンションについてよくある質問

Q．リノベーション済みの物件を買うのと、自分でリノベーションするのはどちらが得ですか？

一概には言えません。リノベーション済み物件は、完成した状態を見て買えるうえ、住宅ローン1本で済み、すぐに住めるのが利点です。一方自分でリノベーションする場合は、間取りや素材を自由に決められる代わりに、工事期間中の仮住まい費用や打ち合わせの手間がかかります。「自由度」と「手間の少なさ」のどちらを取るかで考えるとすっきりします。

Q．工事期間中はどこに住めばよいのでしょうか？

スケルトンからのリノベーションでは、その部屋に住みながらの工事はできません。仮住まいの家賃と、2回分の引越し費用が必要になります。この費用は見落とされがちなので、最初の資金計画にあらかじめ入れておきましょう。

Q．中古マンションは、住宅ローンの返済期間を長く取れないと聞きました。

金融機関によっては、建物の構造や築年数に応じて借入期間の上限を設けている場合があります。基準は各金融機関で異なり、公表されていないこともあります。築年数の経った物件を検討する場合は、物件を決める前に、借入期間の条件を金融機関に確認しておくと安心です。

Q．修繕積立金が安い物件のほうがお得ですか？

必ずしもそうとは限りません。積立金が安すぎると、将来の大規模修繕のときに一時金を求められたり、大幅に値上げされたりする可能性があります。金額の高さだけでなく、長期修繕計画があるか、積立金の残高は十分かを確認しましょう。重要事項に係る調査報告書などで確認できます。

価格を抑えつつ、自分たちらしい住まいをつくるために

リノベーションマンションは、「駅に近い立地」と「自分たちに合った間取り」を、新築より抑えた予算で両立できる可能性のある選び方です。その一方で、変えられない部分があること、工事費や仮住まい費用が別途かかること、住宅ローンの条件が新築とは異なることも押さえておく必要があります。

資金面では、物件価格・リノベーション費用・諸費用を最初から合計して考えること、そして返済がスタートしたあとに繰上返済しやすいかどうかも見ておくと安心です。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、一部繰上返済が1円から、手数料0円で何度でも利用できます。リノベーション後に家計が落ち着いてから、無理のないペースで残高を減らしていける点は、中古＋リノベという選び方と相性が良いと言えるでしょう。SBIグループとしての安心感もあり、比較の候補に入れておきたい一行です。

金利・手数料・団信の内容や取扱条件は変更されることがありますので、申込みの前には必ず各金融機関の公式サイトで最新の情報をご確認ください。まずは「総額でいくらまで出せるか」を決めるところから、はじめてみませんか。