住宅ローンの金利は同じ銀行のまま下げられる？金利タイプ変更と交渉のコツ

住宅ローンの金利は、借り換えをしなくても同じ銀行のまま負担を見直せる場合があります。方法は「金利タイプの変更」と「金利引き下げの交渉」の2つ。ただし固定金利の期間中は原則として変更できず、交渉も必ず通るわけではないため、借り換えと比べながら判断するのが現実的です。

日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、長期金利（新発10年国債利回り）も9月30日時点で3.057%と3%台にあります（財務省 国債金利情報）。変動金利・固定金利の両方に上昇圧力がかかるなか、返済額の見直しを考え始めた方に向けて、いまの銀行でできることを順番に見ていきます。

同一金融機関内で金利負担を軽くできる場合もある

住宅ローンの返済負担が重いと感じたとき、金利を下げる方法としてよく知られているのは、別の金融機関で新たに借りて今のローンを返す「借り換え」です。

ただし借り換えでは、住宅ローンの残高がそのまま新しい金融機関に移るわけではありません。新しい金融機関から融資を受け、いまの金融機関に一括返済して、元の契約を終わらせる必要があります。

契約と契約終了の両方の手続きが必要になるため、借り換えにかかる事務手数料・保証料・登記費用の解説のとおり、多くの諸費用が発生します。借り換えには相応の手間とコストがかかるわけです。

一度契約した住宅ローンは、原則として契約時に決まった金利ルールが適用され、途中で金利そのものを引き下げてもらうのは簡単ではありません。それでも、いまの金融機関の中で金利タイプ（プラン）を変更できれば、借り換えの諸費用をかけずに金利負担を見直すことができます。

異なる金利タイプに変更してトータルの金利負担を抑える

同じ金融機関で金利負担を見直したい場合は、異なる金利タイプに変更して、トータルの金利負担をコントロールする方法があります。

ただし、どのタイミングでどの変更ができるかにはルールがあります。各行の公式案内で確認できた取り扱いをまとめると、おおむね次のとおりです（2026年10月時点）。

変更の内容	できるタイミング	備考
変動金利 → 固定金利（期間選択型など）	多くの銀行で返済中に変更可	適用されるのは変更時点の固定金利。三井住友銀行・三井住友信託銀行・ドコモSMTBネット銀行はネット手続きなら手数料無料
固定金利期間の途中 → 変動金利など	原則、固定期間中は変更不可	三井住友銀行・ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）・三井住友信託銀行などは固定特約期間中の変更を不可としている。ソニー銀行は固定期間中でも変更できる（所定の手数料がかかる場合あり）
固定金利期間の満了時	変動金利か新たな固定金利を再選択できる	手続きをしない場合は自動的に変動金利へ移行する銀行が多い

つまり、「変動から固定へ」は比較的柔軟に動けるのに対し、「固定期間の途中でやめて変動へ」は原則できない、というのが基本ルールです。固定期間中にどうしても金利タイプを変えたい場合は、他行への借り換えが事実上の選択肢になります。

変動金利から固定金利へ変える際に注意したいのは、適用されるのは借り入れたときの水準ではなく「変更手続きをした時点」の固定金利だという点です。長期金利が3%台にある現在は、固定金利は変動金利より高い水準にあります。

「金利上昇が不安だから固定に変えたい」という場合も、変更後の返済額がいくらになるかを必ず試算してから判断しましょう。将来の金利がどう動くかは誰にも断定できません。

金利タイプ変更の手数料は「ネットか書面か」で変わる

金利タイプの変更にかかる手数料は、銀行と手続き方法で大きく変わります。公式サイトで確認できた例を挙げると、次のとおりです（2026年10月時点）。

• 三井住友銀行：変動→固定の切替・固定の再設定は、インターネット（SMBCダイレクト）なら無料、窓口・書面は16,500円（税込）
• 三井住友信託銀行：インターネットバンキングなら金利再設定手数料は無料、書面は11,000円（税込）＋収入印紙200円
• ソニー銀行：変動→固定はいつでも無料。固定期間中に変動などへ変える場合は、金利動向に応じた手数料がかかる場合がある（市場金利が借入時より上がっている局面では無料になることもある）

同じ手続きでも、ネットで済ませるか書面にするかで1万円以上の差が出ることがあります。変更を決めたら、まずご契約中の金融機関のインターネットサービスで手続きできるかを確認しましょう。

ソニー銀行の固定セレクト住宅ローンのように、当初の固定期間中に金利タイプを変えると、その後の金利の引き下げ幅が小さくなる商品もあります。手数料だけでなく、変更後に適用される引き下げ幅もあわせて確認しておくと安心です。

金利引き下げ交渉で引き下げが可能になる場合もある

住宅ローンは、原則として契約時に決まった金利ルール（基準金利からの引き下げ幅など）が適用されます。「他の銀行のほうが安いから下げてほしい」と伝えるだけで、すぐに応じてもらえるわけではありません。

一方で、金融機関どうしの住宅ローン競争は続いています。優良な顧客に他行へ借り換えられてしまうくらいなら、引き下げ幅の拡大に応じて引き止めたいと考える金融機関もあり、交渉に応じてもらえるケースはあります。

ポイントは、金融機関側にとってもプラスになる材料を持ち込むことです。効果が期待できるのは、次のようなものです。

• 他行の借り換え試算（見積もり）を実際に取り、具体的に検討していることを示す（延滞なく返済してきた実績があれば、なお伝わりやすい）
• 給与振込・公共料金の引き落とし・カードなど、住宅ローン以外の取引をその銀行に集約する

交渉の進め方や伝え方は、金利引き下げ交渉のポイントの解説で詳しく紹介しています。

交渉しても応じてもらえない場合や、引き下げ幅が小さい場合は、あらためて借り換えを検討するのが自然な流れです。借り換え先を比べるときは、金利だけでなく事務手数料・保証料などの諸費用や団信の内容まで含めた総額で見ることが大切です。

なお、ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは「WEB申込コース」の仮審査申込受付を2026年10月30日（金）17時で終了する予定です。以降に借り換えなどで申し込む方は、銀行代理業者が窓口の「対面相談コース」を利用します。

対面相談コースの通期引下げプランの変動金利は、2026年10月の物件価格80%以下の場合で年1.600%です。担当者に試算を出してもらいながら比べられる一方、審査結果による上乗せは最大年0.55%とWEB申込コースより幅がある点も押さえておきましょう。

SBIマネープラザで住宅ローンを相談する

※PR　SBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行を所属銀行とする銀行代理業者です。

よくある質問（FAQ）

Q. 変動金利から固定金利に変更するとき、借りたときの固定金利が適用されますか？

A. いいえ。適用されるのは変更手続きをした時点の固定金利です。借入当時より金利水準が上がっていれば、その分高い固定金利になります。変更前に、変更後の毎月返済額と総返済額を必ず試算しましょう。

Q. 固定期間が終わるとき、何もしないとどうなりますか？

A. 多くの銀行では自動的に変動金利へ切り替わります。再び固定金利にしたい場合は、満了前の決められた期間に手続きが必要です。たとえば三井住友銀行では満了の約2か月前に封書で案内が届くので、見落とさないようにしましょう。

Q. 金利引き下げ交渉をしたら、銀行との関係が悪くなりませんか？

A. 金利や返済の相談は住宅ローン利用者のごく一般的な手続きで、相談したこと自体が不利益につながることは通常ありません。ただし結果は金融機関の判断次第です。借り換えという次の選択肢を持ったうえで相談するのがおすすめです。

最新の適用金利と変更条件・手数料は、ご契約中の金融機関の公式サイトでご確認ください。