新築・中古マンションの返済計画を考えるとき、ふつうの営業担当者は住宅ローンと固定資産税の支払いだけで資金計画書をつくることがあります。
「マンション購入のための資金計画」ですから、それ自体が間違いというわけではありません。ただ、これからの家族みんなの暮らしまで考えると、もう少し踏み込んだ計画が必要です。できれば10〜20年先までの「家計カレンダー」を作っておくと、先々の出費に落ち着いて備えられます。
マンションを購入すると、段階的に支出のアップが想定されます
まず、マンション購入時には頭金・諸費用・引越し代などの初期コストがかかります。この部分は営業担当者が試算してくれます。
次に、マンションでは管理費・修繕積立金の値上げが数年に一度行われるのが一般的です。今後の値上げ予定や過去の値上げ額を、営業担当者に調べてもらいましょう（大手の仲介会社などは事前に調べてくれることが多いです）。
さらに、住宅ローンを変動金利や2〜10年の期間固定金利で組む方は、期間が終われば金利の見直しが発生します。金利を正確に予測するのは難しいものですが、いまは見直しの影響が大きくなりやすい局面です。実際、2026年6月時点では日銀が政策金利を年1.0%程度へ引き上げており、変動金利の基準となる金利にも上昇圧力がかかっています（最新の金利や反映時期は各金融機関の公式サイトでご確認ください／出典：日本銀行）。
変動金利には、金利が上がっても返済額の増加を一定期間「1.25倍まで」にとどめる125%ルールや、5年間は毎月の返済額を据え置く5年ルールを設けている金融機関が多くあります。これらがあれば当面の返済額は急には増えませんが、注意したいのは「毎月の返済額が変わらなくても、利息が増えれば元金が減りにくくなる」という点です。最大でも1.25倍までと見込み、無理のない返済額で計画しておくと安心です。
経年とともに家計収支も変動する
子どもの教育費は、節約が難しい支出の代表です。とくに私立に通わせると出費はかなり大きくなりますし、地元以外の大学に進めば家賃や仕送りも発生します。お子さんがこれからという家庭では、それまで共働きだった収入が、数か月〜数年にわたり片方だけになることもあります。
さらに長い目で見ると、冷蔵庫や洗濯機などの家電は約10年ごとに買い替えが必要と言われます。1台で10万円単位の出費になることもあるため、想定に入れておかないと家計が苦しくなります。一つの工夫として、家電は買い替え時期をずらして購入すると、出費が一度に集中しません。
資金計画に入れておきたい支出の例
「家計カレンダー」をつくるとき、見落としやすい支出を整理しました。
| 支出のタイミング |
主な内容 |
備考 |
| 購入時（初期コスト） |
頭金・諸費用・引越し代 |
営業担当が試算してくれる部分 |
| 毎月・毎年 |
住宅ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税 |
管理費等は数年ごとに値上げの可能性 |
| 数年〜10年ごと |
家電の買い替え・住宅設備の更新 |
時期をずらして分散 |
| ライフイベント |
教育費・収入の変化 |
共働きの一時中断なども想定 |
よくある質問（FAQ）
Q. 資金計画書は営業担当者に任せきりで大丈夫ですか？
A. 初期コストの試算は任せてよい部分ですが、管理費・修繕積立金の値上げや金利の見直し、教育費・家電の買い替えなど、長期の支出は自分でも把握しておくと安心です。
Q. 金利が上がると返済はどうなりますか？
A. 125%ルールや5年ルールがある場合、当面の毎月返済額は急には増えません。ただし利息が増えると元金が減りにくくなるため、長期では総返済額が増える可能性があります。最新の金利や見直しの仕組みは各金融機関の公式サイトでご確認ください。
まとめ
まずは「家計カレンダー」の作成を、不動産会社の営業担当者に頼んでみましょう（担当者のスキルアップにもつながります）。難しい場合は、保険会社や金融機関にライフプランの相談をするのも手です。たとえば店舗相談とオンラインの両方に対応するSBI新生銀行のような金融機関なら、住宅ローンと合わせて資金計画を相談しやすいでしょう。住宅ローンと固定資産税だけでなく、将来の支出まで見渡した計画で、安心してマンション購入に踏み出してください。
