道路にも所有権がある？私道の通行・掘削トラブルを防ぐ確認ポイント

マイホームの土地選びでは、建物そのものだけでなく「その土地がどんな道路に接しているか」がとても大切です。実は道路にも所有権があり、知らないまま購入すると、通行や水道・下水の工事で思わぬトラブルになることがあります。ここでは、はじめて家を買う方に向けて、道路の権利関係をやさしく整理します。

道路は大きく、国道・都道府県道・市町村道などの公道と、個人や複数の人が所有する私道の2つに分けられます。土地が公道に面していて、その道路の幅が4m以上あり、土地が道路に2m以上接していれば、建物を建てるうえで基本的に支障はありません。

一方の私道も「4m幅員・2m接道」という考え方は同じですが、権利関係によっては通行や配管工事のたびに所有者の承諾が必要になることがあります。今回は、この私道の権利関係の調整について、順を追って見ていきましょう。

そもそも「接道義務」とは？（用語ミニ解説）

家を建てるときの大前提になるのが接道義務です。建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てられないと定められています（建築基準法第43条）。火事のときに消防車が入れる、避難ができるといった安全のためのルールです。

• 2項道路（みなし道路）…幅が4m未満でも、古くから家が建ち並んでいた道路は特例で道路と認められます。ただし建て替え時は道路の中心線から2m下がる「セットバック」が必要になり、その分だけ家を建てられる面積が小さくなります。
• 位置指定道路…宅地を分けるときに、行政から「道路」として指定を受けた私道です。見た目はふつうの道でも、権利上は私道であることがあります。

接道義務を満たしていない土地は、再建築ができなかったり、担保としての評価が下がって住宅ローンを借りにくくなることがあります。土地を決める前に、必ず役所や不動産会社で道路の種類を確認しておきましょう。

私道の所有権を持っているだけでは、100%とは言えない！

私道の持分は、たとえ100分の1でも所有していれば利用・通行することができます。

ただし、私道の持分が複数の人による共有になっている場合は、元の所有者を通じて「新しい所有者になる」旨を私道の共有者へ告知してもらうほうが安心です。「所有者が変わったなんて聞いていない」と、あとから無用なトラブルが生じる恐れがあるためです。

加えて、「道路通行および掘削承諾書」に署名・実印の押印・印鑑証明書をもらっておきましょう。これは、所有権だけでなく、道路の通行と、配管工事などで生じる道路の掘削について、共有者全員から承諾を得ているというお墨付きのようなものです。売却などで所有者が変わっても引き継がれます。

私道の所有権が無い場合でも・・・

どうしても私道の持分を所有できない場合は、前述の「道路通行および掘削承諾書」に加え、上下水管の使用許可および維持管理に関する念書を必ず交わしましょう。

上水（給水）配管は市町村の所有・管理であることが通常ですが、下水配管については私道所有者の所有・管理であることが少なくありません。したがって、私道所有者から下水管を使用する許可を得ることと、配管の維持管理を負担する約定を結ぶ書面を取り交わす必要があるのです。これも前述同様、所有者が変更になっても引き継がれます。

ちなみに、私道の持分を持っている場合でも、万全を期すために、上下水管の使用許可および維持管理に関する念書を取り交わすことがあります。

公道と私道、購入前にここを確認（早見表）

比較の観点	見るポイント	備考
道路の種類	公道か私道か、私道なら誰の所有か	役所・不動産会社で確認
接道の状態	幅員4m以上の道路に2m以上接しているか	満たさないと建築・再建築が難しい
通行・掘削の権利	通行および掘削承諾書があるか	共有者全員の承諾が理想
上下水管	使用許可・維持管理の念書があるか	下水は私道所有者管理のことも
セットバック	2項道路で後退が必要か	建てられる面積が変わる

工事を伴う場合は、早めの挨拶で良い印象を！

私道が絡む物件を購入したら、私道の所有権を持っていてもそうでなくても、前もって私道所有者と町内会長に挨拶するようにしましょう。

既存の住宅にそのまま入居するのであれば引っ越しのときでもよいと思いますが、その物件が解体や新築などの工事を伴う場合は、多少なり近隣に迷惑がかかります。工事のスケジュールが決まったら、できるだけ早めに伺うほうが良い印象につながります。

よくある質問（FAQ）

Q. 私道に接した土地だと、住宅ローンは借りられないのですか？
A. 借りられないとは限りません。ただし、通行・掘削の承諾が取れていなかったり、接道義務を満たしていなかったりすると、担保評価が下がって審査が厳しくなることがあります。承諾書などの書面がそろっているかどうかが大切です。

Q. 「掘削承諾書」は本当に必要ですか？
A. はい、将来の安心のために強くおすすめします。水道・ガス・下水の工事や引き直しのたびに私道を掘る可能性があり、承諾が無いと工事を止められてしまうこともあります。購入前の取り決めが肝心です。

Q. セットバックすると土地はどうなりますか？
A. 道路の中心線から2mまで後退した部分は、建ぺい率・容積率の計算で敷地面積に含められず、門や塀も建てられません。見た目の広さより小さな家になる可能性があるので、契約前に後退面積を確認しましょう。

まとめ

私道に所有権が無くても、一定の手続きによって通行などの保全が得られることがお分かりいただけたと思います。確かに所有権を持つに越したことはありませんが、大事なのは「所有は手段であり、支障なき道路利用が目的」ということです。

道路の権利関係は、購入後の暮らしやすさだけでなく、住宅ローンの借りやすさにも関わります。気になる土地が見つかったら、まずは道路の種類と権利関係を確認し、わからない点は不動産会社や役所に遠慮なく質問しながら、安心できる一歩を踏み出してください。