「まだ建っていない家を契約して、本当に大丈夫？」と迷っている方へ。未完成の建売住宅（青田売り）は、建築確認が下りていること、手付金の保全措置、図面と現地の確認の3点を契約前に押さえれば、過度に心配する必要はありません。法律にも、完成前に買う人を守るルールが用意されています。
人気エリアの建売は、完成前に買い手が決まることがよくあります。だからこそ急かされやすく、確認が抜けがちです。はじめて家を買う方に向けて、契約前に見ておきたい点を順に整理します。
未完成物件の販売には、買い手を守る法律のルールがある
未完成の物件を売る不動産会社（宅建業者）には、宅地建物取引業法でいくつかの決まりが課されています。まず押さえたいのは次の2つです。
- 広告・契約は建築確認の後から…建築確認とは、建物の計画が法令に合っているかを着工前に審査する手続きです。これを受ける前に、売主が広告を出したり売買契約を結んだりすることは認められていません。
- 手付金等の保全措置…売主が宅建業者の場合、受け取る手付金や中間金の合計が代金の5％または1,000万円を超えるときは、銀行等の保証か保険会社の保証保険を付けなければなりません。売主が倒産しても、払ったお金が戻ってくる仕組みです。
たとえば4,000万円の物件なら、5％は200万円です。200万円を超えて手付金を払うのに保全措置の書面が出てこない場合は、契約前に理由を確かめてください。
売主が宅建業者のとき、手付金そのものの上限は代金の20％までと決められています。手付金を払う前の確認項目は手付金を払う前の確認ポイントの記事でも詳しく紹介しています。
完成後の欠陥にも10年の備えがある
新築住宅の売主は、柱や基礎など構造の主要な部分と、雨漏りを防ぐ部分の欠陥について、引き渡しから10年間責任を負います。住宅品質確保法で決められている責任です。
さらに住宅瑕疵担保履行法により、売主は保険への加入か保証金の供託をしておく義務があります。売主が倒産しても補修費用を受け取れるようにするためです。どちらの方法か説明を受けられるので、契約時に書面で確かめておくと安心です（国土交通省 住宅瑕疵担保履行法のQ&A）。
契約前に図面一式を受け取り、敷地は必ず現地で説明を受ける
建売住宅は建築確認を取っているので、設計図面一式がそろっています。その図面は必ずもらっておいてください。パンフレット、仕上げ表、カラーサンプルも同じように手元に残します。
資料があれば、完成後に違う箇所を見つけたとき、根拠を示して指摘できます。その会社が建てた完成物件があれば、一度見学しておくと仕上がりのイメージがつかめます。
敷地の状況は、必ず現地で説明を受けるのがおすすめです。事務所で図面だけを見て話を聞くと、思わぬ見落としが出やすいからです。
- 外構工事（塀・駐車場・植栽）はどこまでが代金に含まれるか
- 隣地との境界が杭などで明示されているか
- 道路やゴミ置き場など、共有部分の扱いはどうなるか
- 日当たりや周囲の建物との距離はどうか
「2番手がいる」と言われても、納得するまで契約しない
未完成物件でよくあるのが、「2番手の希望者がいるので、早めに契約を」と営業担当者に言われる場面です。
申し込んだのは買いたい気持ちがあったからです。とはいえ、不明点が残ったまま契約する必要はありません。せめて3日から1週間ほどの猶予をもらい、その間に説明を受けてから契約するかどうかを決めれば十分です。
家は何十年も暮らす場所です。急かされて決めた結果、住んでから後悔するのは避けたいところです。
未完成ならではの利点もある
建物が完成していないことを、逆に生かす方法もあります。構造に関わらない部分なら、仕様や部材を変えられる場合があるのです。
建売会社のなかには、未完成物件に限って外壁・屋根・キッチン・洗面台の材質や色を選べるところもあります。変えられる範囲と追加費用の有無は、早めに聞いておくと選べる幅が広がります。
住宅ローンは契約前に仮審査、契約書にはローン特約を
未完成の建売では、建物の引き渡しと残金の支払いの日に、住宅ローンを実行するのが一般的です。手付金は自己資金で用意するケースが多いので、その分の現金も計算に入れておいてください。
では、ローンはいつ動き出せばいいのでしょうか。目安は、売買契約の前に仮審査（事前審査）を済ませておくことです。借りられる額の見通しが立ってから契約すれば、資金計画が崩れにくくなります。
売買契約書には、ローン特約（融資利用特約）が入っているかも確認しておきたい項目です。本審査で借りられなかったとき、契約を白紙に戻して手付金を返してもらえる取り決めです。期限や対象の金融機関が書かれているので、内容まで目を通しておくと安心です。
審査で見られる項目は、住宅ローン審査のポイントをまとめた記事で整理しています。
よくある質問（FAQ）
Q. まだ建っていない家を契約しても大丈夫ですか？
A. 建築確認を受けた物件であれば、法律のルールに沿って販売されています。図面・仕上げ表などの資料をそろえ、不明点を解消してから契約すれば、過度に不安になる必要はありません。
Q. 売主が倒産したら、払った手付金は戻ってきますか？
A. 売主が宅建業者で、手付金等が代金の5％または1,000万円を超える場合は保全措置が義務です。保証書や保険証券を受け取っていれば、銀行や保険会社から返還を受けられます。
Q. 完成後にイメージと違ったらどうすればいいですか？
A. 受け取っておいた図面・仕上げ表・カラーサンプルと照らし合わせ、違う箇所があれば引き渡し前の内覧で指摘します。資料がそろっていることが、話し合いをスムーズにする一番の材料です。
Q. 引き渡しが予定より遅れたらどうなりますか？
A. 扱いは売買契約書の定めによります。今の住まいの退去日やローン実行日にも響くので、遅れた場合の取り決めを契約前に確認しておくと安心です。詳しくは未完成の新築建売住宅を買う注意点の記事で紹介しています。
まとめ
未完成物件の購入は、期待と不安の両方を抱えるものです。とはいえ、建築確認と手付金の保全措置を確かめ、図面をそろえ、現地で説明を受けておけば、「聞いていない」という事態はかなり防げます。
住宅ローンも契約前に仮審査を済ませ、ローン特約の中身まで見ておくと、引き渡しまで落ち着いて進められます。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。
