三井住友信託銀行の住宅ローンで最初に決めるのは、諸費用を融資手数料タイプで払うか、保証料タイプで払うかです。この選び方は、借りた後には変えられません。
金利は毎月見直されます。2026年11月時点の当初適用金利は、融資手数料タイプで変動金利が年1.70％、固定10年が年4.445％です。
三井住友信託銀行は2012年4月に発足した信託銀行で、預金や融資のほか、相続や財産管理の業務も扱っています。住宅ローンの借り方そのものは、普通の銀行とほとんど同じです。
三井住友信託銀行の住宅ローン（住まいのアシスト）
三井住友信託銀行の住宅ローンは「住まいのアシスト」という名前で、新築・購入・借り換えに使えます。諸費用の払い方を、融資手数料タイプと保証料タイプから選べるのが特徴です。
どちらが得かは、借入額や期間、繰上返済の予定で変わります。
古い記事では「リレープランフレックス」という商品名で紹介されていることがあります。現在の公式サイトの住宅ローンの案内にこの名前は出てこないので、見かけても戸惑わなくて大丈夫です。
名前が似ている三井住友銀行の住宅ローンとは、別の銀行・別の商品です。比べるときに金利や条件を取り違えないよう気をつけてください。
もうひとつ、利用できるのは同行の本店・支店の近くに住んでいる人に限られます。近くに店舗がない地域では申し込めない点は、ネット銀行との大きな違いです。
融資手数料タイプと保証料タイプの違い
2つのタイプの違いは、ざっくり言えば、借りるときにまとめて払うか、保証料と金利の上乗せで分けて払うかです。
| 比較項目 |
融資手数料タイプ |
保証料タイプ |
| 借りるときの費用 |
融資手数料＝借入金額の2.20％（税込） |
保証取扱手数料33,000円（税込）＋保証料 |
| 保証料 |
銀行負担（借りる人の負担なし） |
一括前払い方式か金利上乗せ方式を選ぶ |
| 金利への上乗せ |
なし |
一括前払い方式＝年0.05％／金利上乗せ方式＝年0.25％ |
| 繰上返済したとき |
融資手数料は戻らない |
一括前払いした保証料は残りの期間に応じて扱いが変わる |
| 借入期間40年 |
選べる |
選べない |
保証料タイプの一括前払い方式は、借入期間35年・借入金額1,000万円・元利均等返済の場合で206,110円と公式に例示されています。
たとえば3,000万円を借りるとします。融資手数料タイプなら手数料は66万円です。保証料タイプは33,000円に、単純計算で約62万円の保証料が加わり、金利も年0.05％上がります。
早いうちに大きく繰上返済したり、借り換えたりする可能性が高い人には、戻ってこない融資手数料を先に払う方法は向きません。最後まで借り続けるつもりなら、金利の上乗せがない融資手数料タイプのほうが総額は少なくなりがちです。
ただ、借入額や期間で結果が逆転することもあります。両方の総額を出して比べてから決めてください。
金利や手数料タイプの内訳は、三井住友信託銀行の住宅ローンの金利と手数料タイプの記事でも紹介しています。
変動は全期間一定、固定は当初期間に大きく引下げ
金利の引下げ方は2つあり、借りるときにどちらかを選びます。借りた後に切り替えることはできません。
1つ目は全期間一定金利引下げです。変動金利コースがこれにあたり、借りている間ずっと、店頭表示金利から同じ幅だけ金利が下がります。
2つ目は当初期間金利引下げです。固定金利コースは2年・3年・5年・10年・15年・20年・30年から選べ、固定期間中は大きく金利が下がります。
固定期間が終わった後も引下げは続きますが、幅は小さくなります。2026年11月時点では、当初に2・3・5年を選んだ場合が年1.425％、10年以上を選んだ場合が年1.125％の引下げです。
さらに金利を下げる方法として、家計応援プランとプレミアム金利引下プランがあります。2つは併用できません。
- 家計応援プラン＝投資信託自動購入プラン、専用の定期預金（5年・300万円以上）、三井住友信託ダイナースクラブカード、外貨積立サービスのいずれかを申し込むと年0.03％引下げ
- プレミアム金利引下プラン＝ファンドラップ（500万円以上）か新型金銭信託フューチャートラスト（1,000万円以上）を申し込むと年0.10％引下げ
どちらも、運用商品や預金を新たに申し込むことが条件です。投資信託やファンドラップは元本割れのおそれがある商品なので、金利の引下げだけを目当てに決めないでください。
金利の引下げを受けるには、2026年10月1日から2027年3月31日までに正式申込を済ませ、2028年10月31日までに借りることが条件です。
あわせて、契約日の前日までに説明動画「どこでもローンガイド」を見ておく必要があります。三井住友信託ダイレクトとアプリの登録か、返済用口座を給与振込口座にすることも求められます。
2026年11月の当初適用金利
2026年11月2日から30日までに借りた場合の当初適用金利（融資手数料タイプ）は、主なコースで次のようになっています。新規と借り換えで同じ水準です。
| 金利コース |
当初適用金利 |
| 変動金利コース |
年1.70％ |
| 固定2年 |
年3.305％ |
| 固定5年 |
年3.815％ |
| 固定10年 |
年4.445％ |
| 固定20年 |
年5.175％ |
| 固定30年 |
年5.575％ |
保証料タイプを選んだ場合は、この金利に年0.05％（一括前払い方式）か年0.25％（金利上乗せ方式）が加わります。適用されるのは申し込んだ日ではなく、実際に借りた日の金利です。
固定金利コースは30年までで、35年固定のコースはありません。返し終えるまで金利を固定したい場合は、同行でも扱っているフラット35が候補になります。
固定10年と変動の差は年2.7％以上あります。毎月の返済額が大きく変わるので、変動にするなら金利が上がったときに返済額がいくら増えるかを先に計算しておいてください。
子育て世帯は誕生・6歳・15歳で金利優遇
子育て中の人向けには、子育てサポートサービス「ジュニさぽ」があります。借りた後に子どもが生まれたとき、6歳と15歳の誕生日を迎えたときに、それぞれ1年以内に申し出ると、そのつど金利が1年間年0.1％下がります。
ペアローンなら、夫婦どちらの契約も優遇の対象です。借りる前にすでに誕生や誕生日を迎えている場合は対象外なので、子どもの年齢によっては使えない点に気をつけてください。
優遇は自動では始まりません。申し出るときに資産運用の相談を受け、投資信託自動購入プラン（本人か家族）か、本人名義の三井住友信託ダイナースクラブカードを申し込むことが条件です。
出産のときは、借入金額1,500万円以上・借入期間10年以上の人に、家電量販店や家事代行の割引クーポンも用意されています。
借入期間40年は融資手数料タイプだけ
三井住友信託銀行では、借入期間を最長40年にできます。期間を延ばしても金利の上乗せはありませんが、選べるのは融資手数料タイプだけです。
期間を延ばせば毎月の返済額は下がる一方、利息の総額は増え、返し終える年齢も上がります。たとえば35歳で40年のローンを組むと、完済は75歳です。
完済時の年齢には上限があり、保証会社によって満80歳未満か満81歳未満です。借りた後に期間を短くすることもでき、その場合は手数料が11,000円（税込）かかります。
借りられる額と、無理なく返せる額は別のものです。40年を選ぶ前に、完済するまで今の家計で返し続けられるかを確かめてください。
よくある質問
Q. 三井住友信託銀行でフラット35は使えますか？
A. 使えます。同行の固定金利コースは最長30年なので、借入期間中ずっと金利を固定したい場合はフラット35が候補です。フラット35の仕組みや金利は住宅金融支援機構のフラット35のサイトで調べられます。
Q. リレープランフレックスはまだ申し込めますか？
A. 現在の公式サイトの住宅ローンの案内には、この商品名は出てきません。いまは住まいのアシストで、金利コースと手数料タイプを組み合わせて選びます。
Q. 借り換えでも新規と同じ金利で借りられますか？
A. 2026年11月時点では、借り換えの当初適用金利も新規と同じ水準です。ただ、借り換えでも融資手数料か保証料がかかるので、今の金利との差だけでなく、諸費用を含めた総額で比べてください。
三井住友信託銀行の住宅ローンは、手数料タイプを最初に決めること、引下げ方を2つから選ぶこと、子育て世帯向けの優遇があることが特徴です。資産運用の相談と一緒に考えたい人には検討しやすい銀行です。
ほかの銀行と比べるときは、表面の金利だけでなく、手数料や保証料を含めた総額でそろえて比べてください。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を確かめてください。
