住宅ローン控除と住民税の関係｜控除額が年で変わる理由を解説

住宅ローンを組んで、マイホームもしくはマンションを購入する際に、ローンの残高に応じた金額を所得税や住民税から差し引いてもらえる仕組みを住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）と言います。この住宅ローン控除は、受けられる控除額が年々変化するようになっています。それはどうしてなのでしょうか。

そして、その年ごとの金額を左右するのが住民税との関係です。ここは初めての方がいちばんつまずきやすいところなので、順を追ってやさしく整理していきます。

住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高に0.7％を掛けた金額を、その年の所得税から差し引く制度です（100円未満は切り捨て）。かつては控除率1％・年間最大40万円という時期がありましたが、令和4年度の税制改正で控除率は0.7％になりました。古い記事や人から聞いた話と数字が違っていても、あわてなくて大丈夫です。

差し引ける金額には上限（借入限度額）があり、これは住宅の省エネ性能と、入居した年によって変わります。国土交通省は住宅を次のように区分しています。

• 長期優良住宅・低炭素住宅…認定を受けた、とくに性能の高い住宅
• ZEH水準省エネ住宅…断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
• 省エネ基準適合住宅…断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上
• その他住宅…上記に該当しない住宅

控除を受けられる期間は、新築住宅は原則13年、既存（中古）住宅は10年です。

そして2026年に家を買う方にとって大切なのが、令和8年度の税制改正で住宅ローン減税の適用期限が5年間延長され、入居日が令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までであれば対象になるという点です。「住宅ローン控除はもうすぐなくなる」といった話を耳にしても、心配はいりません。

このときの改正では、省エネ性能の高い既存住宅について借入限度額が引き上げられ、子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せがあり、控除期間も13年に拡充されました。中古住宅を選ぶ方には、追い風といえる内容です。

【主な適用要件】（国土交通省・国税庁の案内より）

• 減税を受ける方が主として居住する家屋であること
• 引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいること
• 借入金の償還期間が10年以上であること
• その年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 床面積要件は、新築・既存とも40㎡以上に緩和（ただし合計所得金額1,000万円超の方、子育て世帯等への上乗せ措置を使う方は50㎡以上）
• 店舗などとの併用住宅では、床面積の2分の1以上が居住用であること
• 親族など特別な関係のある人からの取得や、贈与による取得ではないこと

所得要件は、以前の「合計所得金額3,000万円以下」から2,000万円以下へ引き下げられています。中古住宅の築年数要件も、かつての「耐火住宅25年以内・非耐火住宅20年以内」から「昭和57年以後に建築された住宅」（新耐震基準に適合する住宅）へと緩和されました。古い基準のまま「うちは対象外だ」と諦めてしまうのは、もったいないということです。

控除額が「年によって変わる」3つの理由

さて、本題です。同じ家、同じローンなのに毎年の控除額が変わるのは、次の3つが重なっているからです。

①年末のローン残高が毎年減っていく
控除額は年末残高に0.7％を掛けて計算します。返済が進めば残高は減りますから、控除額も年を追うごとに小さくなっていくのが基本の形です。

②その年に納める所得税額が上限になる
住宅ローン控除は「税金を戻してもらう」制度なので、そもそも納めた所得税を超えて戻ってくることはありません。計算上の控除額が10万円でも、その年の所得税が7万円なら、所得税から引けるのは7万円までです。育休などで収入が減った年は、控除しきれない分が出やすくなります。

③引ききれなかった分は住民税から引かれるが、こちらにも上限がある
②で余った分は、翌年度の個人住民税から差し引かれます。ただしここにも上限があり、令和4年から令和7年に入居した場合は「所得税の課税総所得金額等の5％（最高97,500円）」とされています。上限を超えた分は、残念ながら切り捨てになります。

つまり、「借入残高 × 0.7％」がそのまま毎年もらえるわけではないということ。残高・その年の所得税額・住民税の上限という3つのフィルターを通った結果が、実際に手元に戻る金額なのです。年によって金額が変わるのは、制度が複雑だからではなく、この3つが毎年変わるからだと考えてください。

所得税から引ききれないときの住民税

住民税からの控除は、申請の必要がありません。所得税の確定申告や年末調整の情報が市区町村に伝わり、自動的に計算されます。

気をつけたいのは、そのタイミングです。住民税は前年の所得に対して翌年度に課税されるため、住宅ローン控除の効果が住民税に表れるのは入居した年ではなく、その翌年度になります。「所得税は戻ってきたのに、住民税が安くなった実感がない」と感じたら、まだ反映のタイミングが来ていないだけかもしれません。翌年度の住民税決定通知書（給与所得者なら勤務先から配られるもの）で、控除額が反映されているか確認してみましょう。

なお、平成26年から令和3年12月31日までに入居し一定の要件を満たす場合は、上限が「所得税の課税総所得金額等の7％（最高136,500円）」とされていました。入居した年によって上限が違うので、ご自身のケースは総務省やお住まいの市区町村の案内で確認してください。

住宅ローン控除の手続き

住宅ローン控除を受けるにあたり、その手続きはすぐに行わなければなりません。入居した年の翌年に確定申告を行う必要があります。

サラリーマンの場合、2年目以降は会社の年末調整で計算してもらえますが、初年度は必ず税務署に申告しなければなりません。金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」や登記事項証明書などが必要になります。そのため、確定申告の時期の直前に準備をするのではなく、前もって用意しておきましょう。

2年目以降の年末調整では、税務署から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と、年末残高等証明書を勤務先に提出します。

【最近の変化】金融機関が残高情報を税務署へ直接提出する「調書方式」が導入され、対応している金融機関から借り入れて適用申請書を出している場合は、提出書類の一部が変わります。ご自身の借入先が対応しているかは、国税庁のウェブサイトに掲載されている一覧で確認できます。また、土地・建物の登記事項証明書は、計算明細書に不動産番号を記載することで添付を省略できます。年々、手続きは簡単になってきています。

新築と中古で、ここが違います

比較の観点	見るポイント	備考
控除期間	新築住宅は原則13年、既存（中古）住宅は10年	令和8年度改正で、省エネ性能の高い既存住宅は13年に拡充
省エネ性能	住宅の区分（長期優良・低炭素／ZEH水準／省エネ基準適合／その他）で借入限度額が変わる	証明書（住宅省エネルギー性能証明書・建設住宅性能評価書など）が必要
築年数（中古）	昭和57年以後に建築された住宅であること	それ以前でも耐震基準適合証明書などがあれば対象になり得る
床面積	新築・既存とも40㎡以上に緩和	合計所得金額1,000万円超の方、子育て世帯等の上乗せ措置を使う方は50㎡以上
今後の注意点	建築確認が令和10年以降の省エネ基準適合住宅は対象外	登記簿上の建築日が令和10年6月30日までのものは対象。入居日が令和10年以降は災害レッドゾーンの新築住宅も対象外

※2026年8月時点で国土交通省・国税庁の案内にて確認。入居年ごとの借入限度額など詳細は各公式サイトでご確認ください。

繰り上げ返済や借り換えを行った場合

金利を抑えたい、もしくはなるべく最初のうちに多めに返済し、返済総額を抑えたいと思う人がいます。そうした人は繰り上げ返済や借り換えを行います。

借り換えを行う場合、その借り換えたローンが当初の住宅ローンを返すためのものであり、かつ借り換えた後のローンも返済期間が10年以上であれば、引き続き住宅ローン控除を受けることができます。ただし控除期間は借り換えてから数え直すのではなく、最初に入居した年から数えます。借り換えで期間が延びるわけではない、という点は押さえておきましょう。

繰り上げ返済を行う場合の注意点として、その結果、当初の借入日から完済までの期間が10年未満になってしまうと、住宅ローン控除は受けられなくなります。

しかし、受けられないから損をするとは一概に言えず、控除を受けるより繰り上げ返済の方が得をすることも十分にあります。金利が0.7％を上回っているなら、繰り上げ返済で減る利息のほうが大きくなることもあるからです。ケースによって、負担が減るのかどうかは変わるので、シミュレーションなどを銀行などでしてもらうようにしましょう。

はじめての方がつまずきやすい点

Q. 共働きで2人ともローンを組むと、控除も2人分受けられますか？

ペアローンや連帯債務であれば、それぞれが自分の負担分について控除を受けられます。ただし所得税額が少ないほうは、控除しきれない可能性がある点に注意してください。借入額の分け方を決める前に、それぞれの所得税額の見込みを確認しておくと無駄が出にくくなります。

Q. ふるさと納税や医療費控除と併用できますか？

併用自体は可能です。ただし、これらの控除で所得税額が下がると、住宅ローン控除で引ける枠も小さくなることがあります。とくにふるさと納税をたくさんする年は、住民税側の枠とも影響し合うので、金額を決める前に確認しておくと安心です。

Q. 住宅ローン控除と一緒に使えない制度はありますか？

国土交通省の案内によれば、認定住宅等新築等特別税額控除（投資型減税）、居住用財産の譲渡所得の特別控除、居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例とは併用できません。買い替えで前の家を売る方は、とくに注意が必要です。逆に、譲渡損失の繰越控除やリフォーム促進税制、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置とは併用できます。

Q. 途中で引っ越したら、控除はどうなりますか？

その年の12月31日まで引き続き住んでいることが要件なので、住まなくなった年からは控除を受けられません。ただし転勤などで一時的に離れ、再び戻ってきた場合には、一定の手続きで残りの期間について適用を受けられる場合があります。該当しそうなときは、引っ越す前に税務署へ相談してください。

まとめ

住宅ローン控除は、年末残高 × 0.7％を土台に、その年の所得税額と住民税の控除上限という2つの天井で決まります。だから毎年金額が変わりますし、人によっても変わります。

そして制度そのものも、控除率・控除期間・借入限度額・省エネ要件と、数年ごとに姿を変えてきました。大切なのは「自分が入居した年のルール」で確認することです。ネット上には古い数字がそのまま残っていることも多いので、国税庁や国土交通省の案内で年を確かめてください。

最後にひとつ。控除の金額を気にするのと同じくらい、借りるときの条件を整えておくことが効いてきます。たとえばSBI新生銀行は保証料と一部繰上返済手数料が0円で、一般団信の上乗せ金利もかからないため、諸費用を含めた総額を早い段階で見通しやすいのが特徴です。繰り上げ返済の手数料がかからない銀行なら、控除期間が終わったあとの返済計画も立てやすくなります。控除は「戻ってくるお金」、金利や手数料は「出ていくお金」。両方をセットで考えるのが、いちばん確実な近道です。

※本記事は2026年8月時点で国税庁・国土交通省・総務省の公表資料にて確認した内容です。税制は改正されることがあり、また個別の事情によって取り扱いが異なります。実際の適用にあたっては、所轄の税務署やお住まいの市区町村、税理士等にご確認ください。