きらぼし銀行の住宅ローン｜金利プラン3種と団信をやさしく解説

きらぼし銀行の住宅ローンでいちばん迷うのは、金利タイプよりも「保証料一括型・保証料分割型・融資手数料型」という3つの支払い方の選択です。2026年9月1日現在、最大引下げを受けた変動金利は保証料一括型で年1.275％、融資手数料型なら年1.120％。同じ銀行・同じ商品でも、初期費用の払い方を変えるだけで金利が0.155％も動きます。東京都港区に本店を置く地方銀行で、2018年5月に東京都民銀行・八千代銀行・新銀行東京の3行が合併して誕生しました。ここでは、この3プランの選び分けと団信のラインナップを、はじめて借りる方向けに整理します。

きらぼし銀行の住宅ローン商品

主力商品は「住宅ローン 選択上手」です。住宅の新築・増改築、建売住宅や分譲マンション・中古住宅の購入、住居用の土地の購入資金に使えます。名前のとおり、借入期間中に固定金利と変動金利を何度でも選び直せるのが特徴です（固定金利特約の期間中は変動へ戻せません）。 このほか、現在の住宅ローンを返済しながら住み替えたい方向けの住み替え専用住宅ローン「Wローン」もあります。申込みはネット（Web事前審査）と窓口の両方に対応し、住宅ローン専門の「ローンプラザ」は土日も相談を受け付けています。

2026年9月の金利とコース別の違い

金利タイプは変動金利と、3年・5年・10年・20年の固定金利選択型。2026年9月1日現在、最大金利引下げプランを適用した場合の金利は次のとおりです。

金利種類	店頭表示金利	保証料一括型	保証料分割型	融資手数料型
変動金利	年3.125％	年1.275％	年1.375％	年1.120％
固定3年	年4.750％	年2.900％	年3.000％	年2.745％
固定5年	年5.000％	年3.150％	年3.250％	年2.995％
固定10年	年5.400％	年3.550％	年3.650％	年3.395％
固定20年	年6.300％	年4.450％	年4.550％	年4.295％

引下げ幅は保証料型が年▲1.85％、融資手数料型が年▲2.005％です。さらに、太陽光パネルを設置する方にはローンプラザのWeb申込限定で年▲2.045％（変動金利 年1.080％）という枠も用意されています。 この最大引下げを受けるには、次のいずれかを満たす必要があります。

• きらぼし銀行の口座を給与振込指定口座として利用中、または今後利用できること
• または、「きらぼしホームダイレクト」（インターネットバンキング）／住宅ローン以外の個人ローン（カードローンを含む）／きらぼしJCBカードのうち1項目以上を利用中、もしくは申し込めること

条件はどれか1つでよいので、給与振込の指定かネットバンキングの開設で満たせる方がほとんどでしょう。最新の金利はきらぼし住宅ローン最大金利引下げプランのご案内で毎月更新されています。

3つのコース、どれを選ぶ？

「保証料」と「融資手数料」という言葉が並ぶと身構えてしまいますが、要は保証会社に払うお金を、最初にまとめて払うか・金利に混ぜるか・銀行への手数料に置き換えるかの違いです。

• 保証料一括型：借入時に保証会社へ保証料を一括で支払う。100万円あたりの目安は期間35年で10,296円（期間が短いほど安く、20年なら7,412円）。繰上返済で期間が縮むと保証料の一部が戻る可能性があるのがこの型の利点です。
• 保証料分割型：保証料を金利に含める方式で、適用金利に年0.1％が上乗せされます。手元の現金を残したい方向け。
• 融資手数料型：借入時に借入金額の2.20％（税込）を銀行へ支払い、保証料は銀行が負担します。金利がいちばん低くなる一方、繰上返済しても手数料の返戻はありません。

いずれの型でも、別途事務取扱手数料33,000円（税込）を保証会社に支払います。 迷ったときの考え方はシンプルです。3,000万円を35年借りるなら、融資手数料型の初期費用は66万円（税込）ほど。一方で保証料一括型は約31万円と半分以下ですが、金利は0.155％高くなります。最後まで長く借りるつもりなら金利の低い融資手数料型、繰上返済で早めに返す予定なら保証料一括型、というのが基本の分かれ目です。手数料型と保証料型の比較の考え方は三井住友信託銀行の住宅ローン｜手数料型と保証料型の選び方でも詳しく整理しているので、あわせて読むと判断しやすくなります。

団信は「ガン保障」と「3大疾病&5」の2段階

通常の団信（死亡・高度障害）は保険料を銀行が負担します。そこに保障を上乗せしたい場合、選択肢は2つです。

特約	保障される主な内容	金利の上乗せ
ガン保障特約付き住宅ローン	ガンと診断確定された場合、債務残高相当額が給付され返済に充当	年0.1％
3大疾病&5（アンドファイブ）住宅ローン	上記に加え、脳卒中・急性心筋梗塞と5つの重度慢性疾患（高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）による就業不能を保障	年0.3％

どちらも対象商品は住宅ローン「選択上手」で、引受保険会社はカーディフ生命保険です。申込みできるのは借入時の年齢が満50歳以下という制限があるので、40代後半以降で検討する方は早めに動きたいところです。 初心者の方がつまずきやすいのが「いつから保障が始まるか」です。死亡・高度障害の保障はローン実行日から始まりますが、ガン保障だけはローン実行日から91日目が保障開始日で、それ以前に診断確定されたガンは対象になりません。また、上皮内新生物（上皮内ガン）や皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚ガンは対象外です。保障は76歳の誕生日で終了します。 5つの重度慢性疾患のほうは「診断されたら即完済」ではなく、その病気で就業できない状態が続くことが条件で、12ヵ月を超えて継続した場合に残高相当額が支払われるしくみです。「病名がついたら終わり」ではない点は、加入前に理解しておきましょう。

借入条件・諸費用のまとめ

住宅ローン「選択上手」の主な条件は次のとおりです。

項目	内容
年齢	借入時 満20歳以上満70歳以下／最終返済時 満75歳以下
年収・勤続	安定継続した年収250万円以上／勤続（営業）3年以上
借入金額	100万円以上3億円以内（10万円単位）
借入期間	35年以内（当初1年間の返済据置きが可能）
保証会社	きらぼし信用保証株式会社（原則、保証人は不要）
一部繰上返済手数料	きらぼしホームダイレクトからの申込みで無料（窓口は変動金利期間中5,500円・固定金利期間中33,000円〜／いずれも税込）
条件変更・金利変更手数料	各5,500円（税込）

変動金利を選んだ場合の見直しは年2回（4月1日・10月1日）で、変更後の利率は7月・1月の返済分から適用されます。毎月の返済額そのものは5回目の見直しまで変わりません（いわゆる5年ルール）。金利が上がっても返済額がすぐ跳ね上がるわけではない一方、内訳では利息の割合が増えていく点は知っておきたいところです。変動と固定の考え方はネット銀行の住宅ローン｜金利・手数料・団信の見方も参考になります。

よくある質問

Q. 八千代銀行や東京都民銀行で借りたローンはどうなりますか？

A. 2018年5月の合併で行名はきらぼし銀行に変わりましたが、既存の契約はそのまま引き継がれています。返済口座や契約条件が合併によって変わることはなく、利用できる店舗・ATMはむしろ広がりました。

Q. 変動金利1.275％は誰でも適用されますか？

A. 最大金利引下げプランを適用し、保証料一括型を選んだ場合の金利です。適用には給与振込の指定、またはきらぼしホームダイレクト・個人ローン・きらぼしJCBカードのいずれか1項目以上の利用が必要です。あわせて年収250万円以上・勤続3年以上などの条件と審査があるため、実際の金利は事前審査で確認してください。

Q. 融資手数料型と保証料一括型、どちらが得ですか？

A. 完済までの期間で変わります。融資手数料型は金利が年0.155％低い代わりに借入額の2.20％（税込）が戻ってきません。保証料一括型は初期費用が抑えられ、繰上返済で期間が短くなれば保証料の一部が返ってくる可能性があります。繰上返済や住み替えの予定があるなら保証料一括型、完済まで持つ前提なら融資手数料型が目安です。

Q. 3大疾病&5は50代でも申し込めますか？

A. 申込みできるのは借入時の年齢が満50歳以下の方に限られます。51歳以上の場合は通常の団信（保険料は銀行負担）での借入れになりますので、保障を厚くしたい方は別途、医療保険や就業不能保険での備えを検討することになります。

Q. 東京都以外に住んでいても利用できますか？

A. きらぼし銀行は東京都を中心に店舗を展開しています。取扱いの範囲は物件や勤務先の所在地によって判断されるため、都外にお住まいの場合はローンプラザまたは最寄りの店舗に確認するのが確実です。Web事前審査から相談を始めることもできます。

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きらぼし銀行の住宅ローンは、3つのコースで初期費用と金利のバランスを自分で調整できるのが持ち味です。まずは「完済まで持つか、早めに繰上返済するか」を決めると、選ぶべきコースが自然に絞れます。なお、保証料そのものが0円で一般団信の上乗せもないSBI新生銀行の住宅ローンのように、費用構造がシンプルな銀行も1社は並べて総額で比べておくと、判断の物差しができます。 ※金利・条件は毎月見直されます。最新の適用金利と商品内容はきらぼし銀行の住宅ローンページでご確認ください（本記事の金利は2026年9月1日現在）。