登記とは？住宅購入で必要な4つの登記と登記費用をやさしく解説

マイホームの購入では、不動産会社の担当者から、月々の返済額や諸費用などの見積もりを出してもらいます。その諸費用の中には、ふだん聞きなれない専門用語も出てきます。なかでも「登記費用」は、必要な費用だとは分かっても、中身までは分かりにくいものの一つです。せっかくなら、しっかり理解したうえで手続きを進めたいですよね。

この記事では、これから初めて住宅を購入する方に向けて、住宅にまつわる4種類の登記と、登記費用の内訳を、やさしく解説していきます。

そもそも「登記」とは？

登記とは、土地や建物について「どんな不動産か」「誰のものか」「担保が付いているか」といった情報を、法務局の登記記録に公式に記録する手続きのことです。登記をしておくことで、その不動産が自分のものであることを第三者に対してはっきり示せる（対抗できる）ようになります。

住宅を買ったり建てたりするときは、状況に応じていくつかの登記が必要になります。まずは代表的な4つを見ていきましょう。

住宅にまつわる「4つの登記」

1. 所有権移転登記（土地・中古建物）

文字どおり、土地の所有権（名義）を、売主から買主へ移す登記です。現在の所有者が登記識別情報（昔でいう権利証）を用意し、新しい所有者の名義に書き換えます。手続きは司法書士という有資格者が代行するのが一般的です。中古住宅の場合は、建物についても同じように所有権移転登記を行います。

2. 所有権保存登記（新築建物）

一戸建てなどを新築したときに、その建物について最初の所有者を記録する登記です（「建物保存登記」と呼ばれることもありますが、正式には所有権保存登記といいます）。かみくだくと、自分の建物を第三者が勝手に売ったり担保に入れたりできないよう、権利をはっきりさせるための登記です。

3. 抵当権設定登記

住宅ローンを借りてマイホームを購入・建築した場合に、金融機関が土地・建物に担保（抵当権）を設定する登記です。万一ローンの返済が滞ると、この抵当権にもとづいて金融機関が競売などの手続きを行い、不動産が売却されることがあります。住宅ローンを利用する人にとっては避けて通れない登記です。

4. 表題登記（建物）

上記の1〜3が「権利」に関する登記であるのに対して、表題登記は建物という「もの」そのものを記録する登記です。新築・増築したときに、建物の所在・種類・構造・大きさなどを登記します。これがないと、実際に建物が建っていても登記上は存在しないことになり、上記2・3の登記もできません。そのため、新築では表題登記が最初のステップになります。

登記の種類の早わかり表

4つの登記を、内容と「いつ必要になるか」で整理すると、次のようになります。

登記の種類	内容	主に必要になる場面
所有権移転登記	所有者の名義を売主から買主へ移す	土地・中古建物を購入したとき
表題登記（建物）	建物の所在・構造・大きさを記録	建物を新築・増築したとき
所有権保存登記	新築建物の最初の所有者を記録	新築建物を取得したとき
抵当権設定登記	金融機関が担保（抵当権）を設定	住宅ローンを借りるとき

どの登記が必要になるかは、「土地か建物か」「新築か中古か」「住宅ローンを使うか」によって変わります。たとえば、住宅ローンで新築の一戸建てを建てる場合は、表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記がまとめて必要になります。

登記費用の内訳（登録免許税＋報酬）

登記費用は、大きく分けて次の2つで構成されています。

(1) 登録免許税…登記のときに国へ納める税金です。登記の種類ごとに税率が定められており、一定の要件を満たす住宅（自分で住む住宅など）には軽減措置が設けられています。ただし、税率や軽減措置の期限は改正されることがあるため、具体的な金額や適用の可否は法務局・国税庁の公式情報や、司法書士に確認するのが確実です。

(2) 司法書士・土地家屋調査士への報酬…権利の登記（移転・保存・抵当権設定）は司法書士、建物の表題登記は土地家屋調査士が担当し、それぞれに報酬が発生します。税金の部分は変えられませんが、報酬は事務所によって差があり、多少交渉の余地があることもあります。見積もりを取り、内訳を確認してみるとよいでしょう。

登記費用は、住宅購入時の「諸費用」の一部です。とくに抵当権設定登記の費用は住宅ローンを使うことで発生する費用なので、住宅ローンを選ぶときは、金利だけでなく事務手数料や保証料などの諸費用のわかりやすさもあわせて見ておくと、総額のイメージがつかみやすくなります。ネット系では、たとえばSBI新生銀行のように諸費用の考え方が分かりやすい銀行もあり、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています。金利・諸費用・団信の保障内容などを、複数の金融機関で比べてみると安心です（最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

よくある質問（FAQ）

Q. 登記は自分で手続きできますか？

できないわけではありませんが、必要書類の準備や正確な申請が求められるため、司法書士（権利の登記）や土地家屋調査士（表題登記）に依頼するのが一般的です。とくに住宅ローンを利用する場合は、金融機関が司法書士による抵当権設定登記を条件にすることが多く、実務上は専門家に任せるケースがほとんどです。

Q. 登記費用はいつ、どれくらいかかりますか？

登記は、売買代金の決済や引き渡し、住宅ローンの実行と同じタイミングで行うのが一般的です。金額は不動産の評価額・登記の種類・軽減措置の有無・報酬額によって変わります。正確な費用は、契約前に不動産会社や司法書士から見積もりを取って確認しましょう。

Q. 住宅ローンを使わなければ、抵当権設定登記は不要ですか？

はい。抵当権設定登記は、金融機関が担保を設定するための登記なので、住宅ローンを利用しない（現金で購入する）場合は必要ありません。その分、登記費用も抑えられます。

登記は専門用語が多く、最初はとっつきにくく感じるかもしれません。しかし、「どんな不動産か・誰のものか・担保が付いているか」を公式に記録する手続きとイメージすれば、ぐっと分かりやすくなります。住宅ローンを含めた資金計画を立てるときは、登記費用も諸費用の一部としてあらかじめ見込んでおきましょう。