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建ぺい率が緩和される「角地緩和」とは何か?概要とその条件を解説

注文住宅を建てるにあたり土地を探す場合、容積率と建ぺい率を確認した上で、その条件に従って建物を建てる必要があります。そのため、ご自身が希望する建物の設計や間取りを実現するためには、これらの指標を確認した上で、その条件に合致した建物を建てることができるかという観点からも土地探しを行う必要があります。

一方で、建ぺい率は用途地域や自治体などによりますが、住宅地域の場合は50%程度が目安となりますが、土地の条件によっては建ぺい率が緩和されることもあります。

建ぺい率は土地面積に対する建物面積の割合

注文住宅を建てる場合において、土地を探すと必ず「容積率」と「建ぺい率」という単語を耳にします。これらは都市計画法や建築基準法に基づいて定められているもので、周辺の環境維持や防災といったあらゆる観点に基づいて定められています。

容積率は、2020年1月13日に解説していますが、土地面積に対する延床面積の割合のことで複数階がある場合はこれらを合計します。建ぺい率は、2020年1月16日に解説していますが、土地面積に対する建物割合のことです。土地を購入した場合、土地面積ギリギリまで建物を建てることはできず、防火や風通しを考慮して用途地域に応じて設定されています。

住宅地域の中でも、2階建て住宅など低層の住宅用地である「第一種低層住居専用地域」と「第二種低層住居専用地域」に加え、3階建て程度の集合住宅などの活用も可能な地域である「第一種中高層住居専用地域」と「第一種中高層住居専用地域」の場合における建ぺい率は30%から60%となっています。そのため、購入した土地に建物を建てる場合は、指定された建ぺい率に合わせて、空間を保持しておく必要があります。

詳しい建ぺい率については、不動産屋などで土地購入の相談を行う場合に提示してくれますので、これらの情報を参考の上、土地購入の判断材料にできます。

建ぺい率が緩和される「角地緩和」

建ぺい率は、用途地域ごとに自治体で定められていますが、条件によっては建ぺい率が緩和される場合があります。

建ぺい率は、建築基準法第53条第3項第2号に基づいて決められていますが、自治体が指定する角地やそれらに準ずる敷地においては「角地緩和」が適用され、特別に建ぺい率が上がります。

角地緩和が適用される条件に該当する土地については、角地緩和が適用された場合、既存の建ぺい率の値に対して、建ぺい率が10%加算されることになります。例えば、建ぺい率が50%の敷地において角地緩和が適用された場合、建ぺい率が10%加算されて、合計の建ぺい率は60%となります。

角地緩和が適用される土地は自治体によっても多少条件が異なりますが、後述している通り、交差点に面した角地であること、道路に挟まれた土地であること、公園や広場、河川に面した土地などが該当します。

角地緩和が適用される3つの条件

角地緩和が適用される条件としては、原則、建築基準法に基づいて自治体ごとに決められます。自治体に共通している適用条件としては、「道路の交差点に面した角地に該当する土地」、「道路に挟まれた土地」、「公園や広場、河川などに接する土地」の場合において角地緩和が適用されます。

1.道路の交差点に面した角地

道路の交差点に面している角地においては、角地緩和が適用されるケースは多くあります。ただし、土地が面する道路幅に対して自治体毎に規定されており、一般車両が通行できる道幅である、4メートル以上の道路に面している必要があります。また、道路に面しているいる2辺の長さが自治体が規定している一定以上の長さ有する必要があります。

2.道路に挟まれた土地

道路に挟まれた土地は、土地の両端が道路に接しているような土地です。こちらも同様に、接している道路の幅についても、自治体ごとに規定されており、一般車両が通行可能な道幅である4メートル以上の道路である必要があります。

また、土地の片方道路に面しているが、もう片方が公園や広場、河川などに面している場合においても角地緩和が適用できる場合もあります。こちらは、後述している「3.公園や広場、河川などに面する土地」の条件にも該当します。

3.公園や広場、河川などに面する土地

道路以外にも公園や広場、河川などに接する場合において、角地緩和が適用される場合があります。例えば、角地ではないが、隣が公園などの場合や、土地が河川に面している場合などが該当します。

角地緩和は、自治体が建築基準法に基づいて、それぞれの地域事情に合わせて規定していますので、必ずしも、角地や道路に挟まれている、公園や広場、河川に面しているからという理由で、建ぺい率が緩和されるわけではありませんので注意が必要です。

基準緩和の条件については、土地を購入しようとしている自治体のホームページを参照もしくは市役所などに問い合わせてみると良いでしょう。

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