年収別の住宅ローン返済額の目安｜25%と20%で家計はどう変わる？

「年収からすると、毎月いくらまでなら返していけるの？」と迷ったら、まずは年収の20〜25%を年間返済額の目安にしてみてください。年収500万円なら月8万3千円〜10万4千円ほどです。

上限の30〜35%まで借りる人は多くありません。実際に借りている人でいちばん多いのは、返済負担率15%超〜20%以内です。

マイホームの値段は土地や建物の内容で大きく変わります。だからこそ、自分の収入で無理なく返せる額を先に決めておくことが大切です。年収別の目安と、実際に家を買った人たちの数字を並べて見ていきます。

年収別に見た月々の返済額

住宅ローンの審査では、年収に占める年間返済額の割合、つまり返済負担率に上限があります。全期間固定金利の【フラット35】では、年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下です（住宅金融支援機構）。

この割合には、自動車ローンやカードローン、クレジットカードの分割払い・リボ払いの返済も含まれます。

とはいえ、これは貸す側が決めた上限です。そこまで借りても家計が回るとは限りません。住宅情報誌などでは年収の25%までがよく目安として紹介されます。25%で計算した月々の返済額は次のとおりです（税込年収で計算）。

• 年収350万円なら、毎月の返済額は約7万2千円まで
• 年収400万円なら、毎月の返済額は約8万3千円まで
• 年収500万円なら、毎月の返済額は約10万4千円まで

数字だけ見ると余裕がありそうでも、実際の暮らしは手取りで回します。年収350万円で月7万2千円を返すと、税金や社会保険料を引いた残りから食費や光熱費、教育費をまかなうことになります。

住宅には固定資産税・火災保険料・修繕費といった返済以外の住居費も後からついてきます。25%でも、家計にはそれなりの重さがあります。

そこで、25%と20%を並べて比べてみると、家計のゆとりの差が見えてきます。

同じ年収500万円でも、25%なら月10万4千円、20%なら月8万3千円です。差は毎月約2万円あります。

この2万円を教育費や修繕費の積み立てに回せるかどうかで、10年後・20年後の暮らしやすさが変わってきます。

最新の調査でわかる「実際の返済負担率」

では、実際に借りている人はどのくらいの割合で返しているのでしょうか。

内閣府が2026年7月に公表した分析（住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査がもと）によると、返済負担率は15%超〜20%以内が最も多く、全体の25%程度を占めています。金利が上がってきたこの数年も、分布に大きな変化はありません。

上限の30〜35%どころか、目安の25%よりさらに手前で借りている人が多いわけです。多くの人が、返せる額を慎重に見極めていることがうかがえます。

同じ分析からは、ほかにも次のような傾向が読み取れます。

項目	最近の傾向	読み取れること
返済負担率	「15%超〜20%以内」が最多で25%程度を占め、金利上昇局面でも大きく変化していない	上限いっぱいまで借りる人は多数派ではない
選んだ金利タイプ	すでに借りている人は「変動型」が60〜70%台で推移	変動型が主流だが、金利が動くしくみの理解は必須
これから借りる人の希望	「変動型」は40%前後にとどまり、「全期間固定型」が30%超	これから借りる人ほど固定を選ぶ傾向
返済期間	「30年超〜35年以内」が減り、「35年超〜40年以内」「40年超」が増加	期間を延ばして月々を抑える動きが広がっている
金利上昇への対応	金利タイプの見直しより「借入額を減らす」「住宅予算を減らす」「返済期間を延ばす」が上位	まず借入額そのものを見直すのが現実的な対応

金利は上がっているのに、返済中の世帯の勤め先収入に占める返済額の割合はむしろ下がり気味だと内閣府は分析しています。理由は、賃上げが進んだことと、変動金利の5年ルール・125%ルールです。

5年ルールは、金利が上がっても毎月の返済額を5年間変えない仕組みです。125%ルールは、見直すときも前回の1.25倍までしか増やさない決まりです。2025年度の調査では、この2つを採用している金融機関は77.1%でした。

ここは誤解しやすいところです。返済額が変わらなくても、利息の割合が増えて元金が減りにくくなります。負担は消えずに先送りされ、返済期間の後半にのしかかります。

同じ返済額でも、借りられる金額は金利で大きく変わる

初めての方が見落としやすい点がもうひとつあります。月々の返済額が同じでも、金利の水準によって借りられる金額はかなり違うということです。

全期間固定の【フラット35】は、2026年10月の金利が返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下で年3.830%（もっとも多い金利・新機構団信付き）です。融資率が9割を超えると年3.940%になります。

この年3.830%で、返済期間35年・元利均等・ボーナス返済なしとして計算すると、借りられる額の目安は次のとおりです。

年収・返済負担率	月々の返済額	借入額の目安
年収500万円・25%	約10万4千円	約2,400万円
年収500万円・20%	約8万3千円	約1,920万円
年収350万円・25%	約7万2千円	約1,660万円

※2026年10月の【フラット35】の金利（年3.830%）で当編集部が試算。団信以外の諸費用は含みません。金利が下がれば借りられる額は増え、上がれば減ります。

変動金利の住宅ローンは、もっと低い金利で同じ返済額でも多く借りられます。ただし金利が上がれば、その分だけ返済の中身が利息に食われていきます。

日銀は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げました。植田総裁は10月6日の全国証券大会での挨拶でも、経済・物価・金融情勢に応じて引き続き政策金利を引き上げていく考えを示しています。

だからこそ、物件価格を先に決めるより、毎月いくらまでなら無理なく返せるかから逆算するのが基本です。これが住宅ローンでつまずかないための一番の近道です。

【フラット35】の融資限度額は、2026年4月から1億2,000万円に引き上げられています。住宅価格の上昇を受けた見直しですが、借りられる上限が増えても、返せる金額が増えたわけではありません。

返済期間を延ばして月々を下げる前に知っておきたいこと

月々の返済額を下げる方法として、最近は返済期間を長くする選択が広がっています。金融機関の最長返済期間は、2024年度は40年が最多、2025年度は50年が最多になったという調査結果もあります。

期間を延ばせば毎月の返済額は下がります。ただ、次の点はセットで考えておきたいところです。

1. 総返済額は増える……借りている期間が長いほど、支払う利息の合計は大きくなります。
2. 完済年齢が上がる……定年後も返済が続く計画になっていないか、年齢から逆算して確かめてください。
3. 長いローンほどリスクは高まる……金融庁の分析では、貸出期間が35年を超える住宅ローンは、返済が滞る割合（デフォルト率）が高いと指摘されています。

内閣府の同じ分析では、住宅ローンを借りている世帯でも金利が上がったときのルールを理解している人は5割前後でした。これから借りる人で、希望する金利タイプの長所と短所を理解している人は4割弱です。よく分からないまま借りることが、いちばんのリスクと言えます。

内閣府の経済財政白書（2026年7月）には、金利上昇の影響を年代別にみた試算もあります。借入金利が1%、預金などの金利が0.6%上がったと仮定すると、住宅ローンのある30代は平均で年約24万円の負担増、ローンのない70代は年約8万円のプラスです。

あくまで前提を置いた平均の試算なので、自分の家計にそのまま当てはめるのは注意が要ります。それでも、ローンの残高が大きいほど金利の影響も大きいという関係は、資金計画の前に知っておいて損はありません。

よくある質問

Q. 返済負担率は税込年収と手取りのどちらで計算しますか？

A. 金融機関の審査では税込年収で計算します。家計の目安として考えるなら、手取りに対して何%になるかも出してみると安心です。手取りは税込年収の7〜8割ほどなので、同じ返済額でも割合はぐっと上がります。

Q. 夫婦の収入を合わせて返済負担率を計算できますか？

A. ペアローンや収入合算を使えば、2人の年収を合わせて審査を受けられます。ただし出産や転職でどちらかの収入が減ると、返済の重さは一気に変わります。片方の収入だけでも返せる額かを一度確かめておくと安心です。

Q. 返済負担率20%以内なら、どの金利タイプでも大丈夫ですか？

A. 借りる時点の負担は軽くても、変動金利なら将来の金利上昇で返済の中身が変わります。金利が1%上がったら毎月いくらになるかを試算し、その額でも家計が回るかで判断してください。

まとめ

返済負担率の上限は【フラット35】で30〜35%、目安としてよく言われるのが25%です。それでも、実際に借りている人でもっとも多いのは15%超〜20%以内でした。

数%の違いでも、年収500万円なら毎月2万円前後の差になります。これからマイホームを考える方は、次の順番で整理してみてください。

1. 毎月いくらまでなら無理なく返せるかを先に決める
2. その金額から借入額を逆算する
3. 返済以外の住居費や将来の出費も見込んでおく

借りられる額の考え方は年収別の住宅ローン借入可能額と返済負担率の計算方法で、毎月の返済額の決め方は住宅ローンの無理のない返済額の目安でもくわしく解説しています。

金利タイプや保証料・手数料の条件は、金融機関ごとにかなり違います。返済額のシミュレーションを何パターンか出して比べると、自分に合う1本が見えてきます。

金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。