年収別の住宅ローン返済額の目安｜25%と20%で家計はどう変わる？

マイホームにかかるお金は、一概に「いくら」とは言えません。 土地の値段によって変わりますし、ハウスメーカーや設計の内容によっても金額に違いが生じます。 まずは、自分がどんな家にしたいかを考えると同時に、それにどのくらいのお金がかかるのかを把握しなくてはなりません。 そして同じくらい大切なのが、自分の収入でどれくらいの住宅ローンなら無理なく返せるのかを先に決めておくことです。ここでは、年収別の返済額の目安と、実際に家を買った人たちのリアルな数字を並べて見ていきましょう。

年収別に見た月々の返済額

住宅ローンの申し込みでは、年収に占める年間返済額の割合＝返済負担率に上限が設けられています。たとえば全期間固定金利の【フラット35】では、年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下と定められています（住宅金融支援機構）。ここには住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローン、クレジットカードの分割払い・リボ払いなども含まれます。 ただしこれは「ここまでなら貸せます」という上限であって、「ここまで借りて大丈夫」という意味ではありません。住宅情報誌などでは年収の25%までが目安としてよく紹介されます。まずはその25%で計算した月々の返済額を見てみましょう（いずれも税込年収での計算です）。

• 年収350万円なら、毎月の返済額は約7万2千円まで
• 年収400万円なら、毎月の返済額は約8万3千円まで
• 年収500万円なら、毎月の返済額は約10万4千円まで

数字だけ見ると余裕がありそうですが、実際に暮らすとなるとどうでしょうか。年収350万円で毎月7万2千円を返すとなると、税金や社会保険料を差し引いた手取りから住宅ローンを払い、そのうえで食費・光熱費・教育費・車の維持費をまかなうことになります。住宅ローンには固定資産税・火災保険料・修繕費といった「返済以外の住居費」も後からついてくるため、25%は決して余裕のある数字ではありません。 そこで、25%と20%を並べて比べてみると、家計の余裕がどれだけ違うかが見えてきます。

同じ年収500万円でも、25%なら月10万4千円、20%なら月8万3千円。その差は毎月約2万円です。この2万円を教育費や修繕費の積み立てに回せるかどうかが、10年後・20年後の暮らしやすさを分けます。

最新の調査でわかる「実際の返済負担率」

では、実際に借りている人たちはどのくらいの割合で返しているのでしょうか。 内閣府が2026年7月に公表した分析（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査」をもとにしたもの）によると、返済負担率は「15%超〜20%以内」が最も多く、全体の25%程度を占めています。しかも金利が上がってきたこの数年間、この分布に大きな変化はありません。 つまり、上限の30〜35%どころか、目安とされる25%よりもさらに手前で借りている人が多いということです。無理のない返済にしようと、多くの人が慎重に金額を決めていることがうかがえます。 同じ分析からは、住宅ローンをめぐる次のような傾向も読み取れます。

項目	最近の傾向	読み取れること
返済負担率	「15%超〜20%以内」が最多で25%程度を占め、金利上昇局面でも大きく変化していない	上限いっぱいまで借りる人は多数派ではない
選んだ金利タイプ	すでに借りている人は「変動型」が60〜70%台で推移	変動型が主流だが、金利が動くしくみの理解は必須
これから借りる人の希望	「変動型」は40%前後にとどまり、「全期間固定型」が30%超	これから借りる人ほど固定を選ぶ傾向
返済期間	「30年超〜35年以内」が減り、「35年超〜40年以内」「40年超」が増加	期間を延ばして月々を抑える動きが広がっている
金利上昇への対応	金利タイプの見直しより「借入額を減らす」「住宅予算を減らす」「返済期間を延ばす」が上位	まず借入額そのものを見直すのが現実的な対応

なお、金利が上がっている一方で、返済中の世帯の勤め先収入に占める住宅ローン返済額の割合はむしろ低下傾向にあると内閣府は分析しています。賃上げが進んだことに加え、変動金利には「5年ルール・125%ルール」——金利が上がっても5年間は毎月の返済額を据え置き、見直し時も前回の1.25倍までしか増やさないという仕組み——を採用している金融機関が多いためです（2025年度の調査で77.1%）。 ただしここは誤解しやすいところです。返済額が変わらなくても、利息の割合が増えて元金が減りにくくなるだけで、負担が消えるわけではありません。先送りされた分は返済期間の後半にのしかかります。

同じ返済額でも、借りられる金額は金利で大きく変わる

ここでもうひとつ、初めての方が見落としやすい点をお伝えします。「月々いくら返せるか」が同じでも、金利水準によって借りられる金額はまったく違うということです。 たとえば年収500万円・返済負担率25%＝月10万4千円を返す前提で、返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしとして計算すると、金利が年3.290%の場合の借入額はおよそ2,600万円が目安になります。同じ月々の返済額でも、金利が下がれば借りられる額は増え、上がれば減ります。 ちなみに【フラット35】の2026年8月の金利は、返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きでもっとも多い金利が年3.290%でした（住宅金融支援機構が2026年8月3日に公表。融資率が9割を超える場合は年3.400%）。金利は毎月見直され、取扱金融機関によっても異なりますので、実際の水準は必ず公式サイトでご確認ください。 先に物件価格を決めてから資金計画を考えるのではなく、「毎月いくらまでなら無理なく返せるか」から逆算する。これが、住宅ローンでつまずかないための一番の基本です。 なお2026年4月からは、【フラット35】の融資限度額が8,000万円から1億2,000万円に引き上げられています。住宅価格の上昇を受けた制度改正ですが、借りられる上限が増えたことと、返せる金額が増えたことは別の話である点は忘れないでください。

返済期間を延ばして月々を下げる前に知っておきたいこと

月々の返済額を下げる方法として、最近は返済期間を長くする選択が広がっています。金融機関側も長期のローンに力を入れており、最長返済期間は変動型・固定型ともに2024年度は「40年」が最多、2025年度は「50年」が最多になったという調査結果もあります。 たしかに期間を延ばせば毎月の返済額は下がります。ただし、次の点はセットで考えておきたいところです。

1. 総返済額は増える……借りている期間が長いほど、支払う利息の合計は大きくなります。
2. 完済年齢が上がる……定年後も返済が続く計画になっていないか、年齢から逆算して確認しましょう。
3. 長期のローンほどリスクは高まる……金融庁の分析では、貸出期間が35年を超える住宅ローンの利用者は、返済が滞る割合（デフォルト率）が高いことが指摘されています。

また、内閣府の同じ分析では、住宅ローンを借りている世帯でも金利上昇時のルールを理解している人は5割前後、これから借りる予定の人では希望する金利タイプのメリット・デメリットを理解している人は4割弱にとどまることが示されています。「よくわからないまま借りる」が一番のリスクということです。 もう一点、金利上昇が家計に与える影響について、内閣府の経済財政白書には興味深い試算が載っています。借入金利が1%、預金などの金利が0.6%上がったと仮定した場合、住宅ローンを抱える30代は平均で年間約24万円の負担増となる一方、住宅ローンのない70代は年間約8万円のプラスになる、というものです。これは一定の前提を置いた試算であって予測ではなく、平均値でもあるため、そのまま自分の家計に当てはまるわけではありません。ただ、「ローンの残高が大きいほど、金利が動いたときの影響も大きい」という関係は、資金計画を立てるときに知っておいて損はないでしょう。

まとめ

返済負担率の上限は【フラット35】で30〜35%、目安としてよく言われるのが25%。しかし実際に借りている人でもっとも多いのは「15%超〜20%以内」でした。数%の違いに見えますが、年収500万円なら毎月2万円前後の差になり、教育費や修繕費に回せるかどうかが変わってきます。 これからマイホームを検討される方は、①毎月いくらまでなら無理なく返せるかを先に決める ②その金額から借入額を逆算する ③返済以外の住居費や将来の出費も見込んでおく——この順番で考えてみてください。 そのうえで、金利タイプや諸費用の条件は金融機関ごとにかなり違います。たとえばSBI新生銀行は保証料が0円、一部繰上返済手数料も0円で、一般団信も上乗せ金利なしで付帯するなど、返済額以外にかかるお金が把握しやすいのが特徴です。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているので、「まず相談してみたい」という方も検討しやすいでしょう。返済額のシミュレーションを何パターンか出してもらいながら、自分に合った1本を選んでいきましょう。 ※記載の金利・制度は2026年8月時点で確認したものです。最新の情報は、住宅金融支援機構および各金融機関の公式サイトでご確認ください。