住宅を購入する上で確認しておきたい、買う時に支払う税金の種類

住宅を購入時は人生で最大の買い物と言われるように、大変高額な買い物をするわけですが、見逃してはいけない費用として税金があげられます。

税金は住宅を購入時と住んでいる時、売却するときにそれぞれ発生します。今回は住宅の購入を検討している場合、購入時に発生する税金を紹介します。

住宅を購入する際の契約書に発生する「印紙税」

住宅を購入するにあたり、契約を行う上で様々な書類が必要になります。例えば、住宅の購入時の契約内容を記載した「売買契約書」や住宅ローンを使って契約する場合は、ローンに関する契約内容を記載した「住宅ローン契約書」などの契約を作成する必要があります。

この様に売買契約やローンの契約を交わす時に、契約の金額に応じた「印紙税」を支払います。住宅の購入価格は一般的に1,000万円から5,000万円となりますが、この金額での印紙税は本来2万円ですが、軽減税率の適用により現在は1万円となっています（令和9年3月31日まで）。最新情報は国税庁公式サイトでご確認ください。

印紙税の支払い方法は、郵便局などで収入印紙を契約金額に応じた金額分購入し、契約書に貼付して納税を行います。

建物や土地などの登録手続きに必要な「登録免許税」

住宅を購入する際、建物や土地を取得することになりますので、国に対して建物や土地を保有していることを登録する必要があります。この登録をする際に発生する権利関係の手続きや住宅ローンなどを利用する場合の抵当権を行う場合の税金として「登録免許税」が発生します。

登録免許税は、取得した建物や土地の固定資産税評価額に対して、所定の税率を乗算します。住宅を取得する場合は原則として税率は0.4％に設定されています。

また、住宅ローンを利用する場合、借入を行う債務額に対して、所定の税率を乗算します。住宅の場合であれば原則として税率は0.4％に設定されています。

住宅を取得する場合、所有権の登記と抵当権の登記に関しては、以下の要件を満たすことで軽減税率が適用され、それぞれ0.1％となります。

1.個人が居住するための住宅であること
2.取得してから1年以内に登録すること
3.新床面積が50平方メートル以上であること

不動産の取得時に必要な「不動産取得税」

建物や土地を取得した時に支払う税金として「不動産取得税」が必要です。

不動産取得税は、固定資産税評価額に対して原則4％の税率を乗算した金額を納税します。不動産取得税は建物だけではなく土地に対しても課税されますので留意しておく必要があります。

一方で、新築で住宅を立てたことにより、固定資産税評価額が不明な場合は、都道府県が算出する固定資産税評価額の基準に基づいて決定されます。

不動産取得税についても軽減税率の適用が可能です。建物に関しては、以下に記載した要件を満たすと固定資産税評価額より最大1200万円までの控除が受けられます。ここからさらに、3％の税率を控除後の額に乗じた金額が不動産取得税となります。

1.個人が居住するための住宅であること
2.新床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること

一方で、中古住宅の場合は建築日によって控除額が以下のように変動します。

1.昭和29年7月1日から昭和38年12月31日：控除額100万円
2.昭和39年1月1日から昭和47年12月31日：控除額150万円
3.昭和48年1月1日から昭和50年12月31日：控除額230万円
4.昭和51年1月1日から昭和56年6月30日：控除額350万円
5.昭和56年7月1日から昭和60年6月30日：控除額420万円
6.昭和60年7月1日から平成元年3月31日：控除額450万円
7.平成元年4月1日から平成9年3月31日：控除額1000万円
8.平成9年4月1日以降：控除額1200万円

土地に関しては、固定資産税評価額の2分の1の金額に対して原則3％の税率を乗じた金額より、以下に記載したどちらかの金額の高い額を控除した金額が「不動産取得税」となります。

1.4万5,000円
2.固定資産税評価額(1平方メートル)×住宅の床面積の2倍（限度200平方メートル） × 3％

住宅の購入代金に加算される「消費税」

最後に、住宅を購入する際に発生する購入代金に加算される税金として「消費税」があります。

消費税は普段の買い物でもおなじみの税金ですが、消費税は国に払う税金である「国税」と自治体に支払う「地方税」が含まれた金額です。

2019年10月1日から消費税率は10%に引き上げられています（国税7.8%＋地方税2.2%）。住宅の売買契約を締結するタイミングと引き渡しのタイミングが税率引き上げをまたぐ場合は経過措置が設けられることがありますが、現在は10%が標準税率として適用されています。

消費税は建物のみに適用され、土地については非課税となりますので、あらかじめ留意しておきます。

よくある質問

Q. 印紙税の軽減措置はいつまで適用されますか？
A. 不動産売買契約書および建設工事請負契約書の印紙税軽減措置は、令和9年（2027年）3月31日まで適用される予定です（国税庁確認）。適用期間は延長される場合があるため、最新情報は国税庁公式サイトでご確認ください。

Q. 住宅ローン契約書の印紙税も軽減されますか？
A. 消費貸借契約書（住宅ローン契約書）については、印紙税の軽減措置は適用されません。本則の印紙税額が適用されます。軽減措置の対象は不動産売買契約書・建設工事請負契約書です。

Q. 不動産取得税はいつ払うのですか？
A. 不動産取得税は、不動産を取得した後に都道府県から納税通知書が送られてきます。一般的に、取得から3〜6か月後に届くことが多いです。住宅の場合は軽減税率の申告が必要なケースがあるため、事前に都道府県の担当窓口に確認することをお勧めします。

Q. 土地に消費税はかかりますか？
A. かかりません。消費税の課税対象は建物（および建物の付属設備）に限られます。土地の取得費は消費税非課税です。ただし、不動産業者への仲介手数料や司法書士報酬には消費税が加算されますので、総費用を計算する際は注意が必要です。