自営業の住宅ローン｜審査で見られる所得・業歴・必要書類

住宅は人生でいちばん大きな買い物といわれます。そのため多くの方が住宅ローンを利用して住宅を購入します。 住宅ローンの借入額は、収入などをもとに決まります。会社員の場合は勤め先の信用を利用できますが、自営業（ここでは法人化していない個人事業主を指します）の場合は、ご自身が事業主として経営していることになるため、会社員と比べて審査が慎重になる傾向があります。 とはいえ、自営業だから住宅ローンを組めない、ということはありません。実際に多くの自営業の方が住宅ローンを借りています。大切なのは、「どこを見られるのか」を知って、早めに準備しておくことです。 今回は、自営業の方が住宅ローンを借りるうえで押さえておきたいポイントを、はじめての方にもわかるように解説します。

自営業者の場合、ご自身の事業の状況を見られる

自営業者が住宅ローンを借りる場合、会社員と比べて審査が厳しくなるとよく聞きます。これは、自営業の方はご自身が事業主として事業を営んでいるため、金融機関は収入や手持ち資金だけでなく、事業が安定して続いているかを優先して確認するからです。 会社員が住宅ローンを借りる場合は、基本的にこれまでの収入状況を中心に確認が行われます。勤め先の経営については企業側に委ねられており、勤務先の安定度をある程度金融機関が把握できるため、勤め先の信用がある状態で審査が始まります。 自営業の方の場合は、日ごろから取引している金融機関であれば状況を把握していることもありますが、はじめて申し込む金融機関では、まず「その事業が安定して続いているか」を確かめるところから始まります。そのため、目先の売上が大きくても、利益が出ていない・ほかの借り入れが多いといった状況では審査に影響します。 ただし、これは自営業だけの話ではありません。会社員でも勤務先の規模や状況によって評価が変わることはあります。「自営業は不利」と決めつけるのではなく、見られるポイントが違うだけと考えて、そこに合わせて準備するのが近道です。

審査で見られるのは「年収（年商）」ではなく「所得」

自営業の方がまず押さえておきたいのが、この点です。会社員の場合は「税込年収」が基準になりますが、自営業の方は、収入から必要経費を差し引いた後の「所得」が基準になります。 たとえばSBI新生銀行のコラムでは、次のような例が示されています。

項目	金額	説明
事業収入（年商）	1,000万円	1年間の売上
必要経費	700万円	家賃・仕入・光熱費など事業に必要な支出
事業所得	300万円	審査で見られるのはこの金額

年商が1,000万円あっても、金融機関が見るのは「1,000万円」ではなく、経費を引いた後の300万円のほうです。ふだんは売上（年商）を意識している方が多いと思いますが、住宅ローンの審査では所得（＝利益）が重視されると理解しておきましょう。 なお、全期間固定金利の【フラット３５】でも、給与収入のみの方以外は「所得金額（事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得および給与所得の合計額）」で年収を判定すると、住宅金融支援機構の公式サイトに明記されています。公的な住宅ローンでも民間の住宅ローンでも、自営業の方は「所得」で見られるという点は共通です。

返済負担率という考え方

もうひとつ知っておきたいのが「返済負担率」です。これは年収（自営業の方は所得）に占める、年間のローン返済額の割合のこと。住宅ローンだけでなく、自動車ローン・教育ローン・カードローン・クレジットカードの分割払いやリボ払いなども合算して計算されます。 【フラット３５】では、次の基準が公表されています（2026年4月1日現在）。

年収（所得）	総返済負担率の基準	備考
400万円未満	30％以下	住宅ローン以外の借り入れも合算して計算
400万円以上	35％以下

民間の住宅ローンの基準は金融機関ごとに異なりますが、「事業用の借り入れがあると、その返済額も負担率に含まれて借入可能額が下がる」という考え方は共通です。ここが、次の2つのポイントにつながります。

ご自身の事業が黒字であること

自営業の方が住宅ローンを借りるうえでは、金融機関に「事業が健全に回っている」と見てもらう必要があります。そのため、まずは黒字（＝所得がプラス）を確保できていることが前提になります。 売上がそのまま取り分になるわけではなく、売上をあげるまでにかかった支出や税金を差し引いて残った分が利益です。この利益を毎年確保し、手元資金を残していけることが、事業を続けるうえでも、審査を受けるうえでも重要になります。 ここで多くの方が悩むのが、節税と住宅ローン審査のジレンマです。経費を多めに計上して所得を圧縮すれば税金は抑えられますが、その分だけ審査で見られる所得も小さくなります。SBI新生銀行のコラムでも「税金対策を目的に費用計上を積極的に行っている人は、所得が少なくなってしまうため、審査に通る可能性が低くなります」と説明されています。 住宅の購入を考え始めたら、その数年前から「所得をどう見せるか」を意識する——これが自営業の方ならではの準備です。もちろん、実態のない経費計上や過大な申告はしてはいけません。適正な範囲で経費を見直し、所得をきちんと残す方向に舵を切る、という意味です。判断に迷うときは、顧問税理士に「住宅ローンを検討している」と早めに伝えておくとよいでしょう。

事業用途を含め負債が少ないこと

ご自身が営む事業について、事業用途を含めた借り入れが少ない、もしくは無いことが望ましいといえます。 住宅ローンは新たに資金を借りることになるので、すでに借り入れがあると返済総額が増え、返済負担が高まります。前の章でふれたとおり、返済負担率には事業用も含めたほかの借り入れの返済額が算入されるため、事業用の借り入れが多いほど、住宅ローンで借りられる金額は小さくなります。 SBI新生銀行のコラムでも、審査に落ちる典型的なパターンとして「所得に対する返済負担率が高い」「負債が多い」「物件の担保価値が低い」「滞納履歴がある」の4つが挙げられています。クレジットカードやスマートフォン端末の分割払いの延滞も信用情報に残るため、資金繰りが不安定になりやすい自営業の方ほど、支払いの管理は丁寧に行いたいところです。 なお、設備投資などのための借り入れがすべて悪いわけではありません。ただ、住宅ローンの申し込みを考えている時期は、可能な範囲で残高を減らしておくほうが、借入可能額の面では有利になります。

事業を開始してからの年数（業歴）の目安

自営業の方が住宅ローンを検討する場合、「事業を始めてから何年たっているか（業歴）」も条件になります。その目安は金融機関によって異なります。 たとえばSBI新生銀行の住宅ローン（パワースマート住宅ローン）では、自営業の方の申し込み条件として「業歴2年以上、かつ2年平均300万円以上の所得（経費控除後の金額）を有すること」が示されています。同行のコラムによれば、他の金融機関では業歴を3年以上とするケースが多いとのことです。 また、【フラット３５】では業歴そのものの年数要件は公表されていませんが、申し込みにあたって「借入申込年の前年および前々年」の公的収入証明書（給与所得のみ以外の方は納税証明書〈所得金額用〉および確定申告書の写しなど）を求められます。つまり、実務上は「確定申告を2〜3回済ませていること」がひとつの目安になる、と考えておくとよいでしょう。 事業年数が短いと、金融機関としては今後も安定して事業を続けられるかを判断しづらくなります。事業は会社員の給与のように収入が保証されているわけではなく、初期投資が重なって当初は利益が出にくいことも珍しくありません。 そのため、独立して間もない時期は、まず事業で所得を確保できる状態をつくることから始めましょう。そのうえで、必要な年数の確定申告を積み重ね、落ち着いたタイミングで住宅ローンを検討するのが現実的な順序です。 働き方を大きく変えないまま、雇用契約から業務委託契約（フリーランス）へ切り替えるケースにも注意が必要です。住宅ローンの審査では申込時点の働き方と収入の安定性が重視されるため、住宅購入を考えている時期の転向は慎重に判断しましょう。

自営業の方が申し込みで用意する書類

会社員と大きく違うのが、収入を証明する書類です。SBI新生銀行の例では、自営業の方が新規で住宅を購入する場合、次のような書類が案内されています（一例です。金融機関や資金使途によって異なります）。

区分	主な書類	ポイント
本人確認	運転免許証・個人番号カード・住民票の写しなどから2点	外国籍の方は在留カードまたは特別永住者証明書
収入審査	所得税の確定申告書（直近2年分）／所得税の納税証明書（直近2年分）	ここが会社員と最も違う部分。e-Taxの場合は申告データと受理が分かる証明書
返済中の借り入れ	返済予定表・返済口座の通帳	既存の借り入れがない場合は不要
物件審査	売買契約書・重要事項説明書 など	建築確認申請書・確認済証が必要な場合も

納税証明書は税務署で取得します。申し込みの直前になって慌てないよう、確定申告の控えは毎年きちんと保管しておきましょう。なお、法人の代表者の場合は、上記に加えて法人の決算報告書や法人税の納税証明書（いずれも直近2年分）を求められることがあります。

自宅兼事務所にする場合の注意点（住宅ローン控除）

自営業の方に特有の論点が、「自宅の一部を事務所や店舗として使う場合」です。 住宅ローンは、あくまで自分が住むための住宅を購入・建築するためのローンです。仕事のためのスペースが大きくなりすぎると、そもそも住宅ローンの対象にならない可能性があります。 税金の面でも注意が必要です。国税庁の説明によると、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けるには、床面積が50平方メートル以上で、かつ床面積の2分の1以上が専ら自己の居住用であることが要件とされています。そのうえで、居住用部分がおおむね90％以上であれば、全体を居住用として扱えるという取扱いもあります（居住用割合が90％未満の場合は、居住用部分に対応する金額のみが控除の対象です）。 自宅兼事務所を検討している場合は、間取りを決める前の段階で、税務署や税理士に相談しておくことをおすすめします。建ててから「事業用スペースが広すぎて控除が縮んだ」となっても、簡単にはやり直せません。 また、会社員は住宅ローン控除の2年目以降を年末調整で済ませられますが、自営業の方は毎年の確定申告で手続きする必要があります。申告を忘れるとその年の控除を受けられませんので、忘れずに行いましょう。

制度の詳細や最新の要件は改正されることがあります。住宅ローン控除については、必ず国税庁のホームページや所轄の税務署でご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 開業してまだ1年ですが、申し込めますか？

A. 多くの金融機関が業歴2〜3年（＝確定申告2〜3回分）を条件としているため、開業1年目では申し込みが難しいケースが多いのが実情です。まずは所得を確保した申告を積み重ねることが先決になります。条件は金融機関ごとに異なるので、気になる金融機関の商品説明書で確認してみてください。

Q. 経費を多めに計上して節税してきました。今からできることはありますか？

A. 提出するのは直近2年分などの確定申告書ですので、これから申告する年の所得が審査に効いてきます。適正な範囲で経費を見直し、所得を残す方向に切り替えたうえで、その申告が2回分そろうのを待つ、というのが現実的な進め方です。あわせて、頭金を厚くして借入希望額を抑えるのも有効です。

Q. 会社員の妻（夫）と収入合算はできますか？

A. 収入合算やペアローンに対応している金融機関であれば可能です。ただし合算者も債務者や連帯保証人としての責任を負うため、働き方が変わったときに返済が続けられるかを必ず二人で確認してから決めましょう。【フラット３５】にも収入合算の仕組みがあります（申し込めるのは連帯債務者を含めて2名までです）。

Q. 事業用の融資を受けていると、住宅ローンは借りられませんか？

A. 借りられないわけではありません。ただし、その返済額が返済負担率に算入されるため、住宅ローンで借りられる金額は小さくなります。申し込みの前に、返済予定表で年間返済額を把握しておきましょう。

Q. 団信（団体信用生命保険）はどう考えればよいですか？

A. 自営業の方には、会社員のような有給休暇や健康保険の傷病手当金がありません。働けない期間がそのまま収入減に直結するため、会社員以上に「働けなくなったとき」の備えを意識したいところです。がん保障などの上乗せ団信を用意している金融機関もあるので、保障内容と金利上乗せ幅をセットで比較してみてください。

まとめ｜まず何から始めればよいか

自営業の方が住宅ローンを検討するときの流れを整理すると、次のようになります。

1. 直近の確定申告書を出してきて「所得金額」を確認する（年商ではありません）
2. 事業用も含めた借り入れの年間返済額を書き出す（返済負担率の把握）
3. 業歴と申告回数を確認する（2〜3年が目安。足りなければ準備期間と考える）
4. 頭金の目標額を決め、借入希望額を現実的な水準に置く
5. 気になる金融機関の商品説明書で申し込み条件を確認し、相談してみる

申し込み先を選ぶときは、自営業の方の条件が明示されているかを見ておくと安心です。たとえばSBI新生銀行は、自営業の方について「業歴2年以上・2年平均300万円以上の所得」と条件を商品説明書で明らかにしており、自分が条件を満たしているかを申し込む前に判断しやすいのが特徴です。保証料や一部繰上返済手数料がかからず諸費用の見通しを立てやすいこと、電話やオンラインに加えて店舗でも相談できることも、はじめての住宅ローンでは心強い点といえます。全期間固定で返済額を確定させたい場合は【フラット３５】も選択肢になります。 審査に通ることはゴールではなく、長い返済のスタートです。収入が変動しやすい自営業だからこそ、返済が数年続けられる程度の予備資金を確保したうえで、余裕をもった借入額に抑えておきたいところです。 なお、申し込み条件・必要書類・金利・団信の内容は改定されることがあります。実際に検討する際は、必ず各金融機関の公式サイトや商品説明書で最新の内容をご確認ください。