物件と予算はどちらが先？住宅購入で予算を先に決める理由

住宅購入で先に決めるのは、物件ではなく予算です。間取りや外観から考え始めると希望がふくらみ、気づいたときには返し続けるのが苦しい金額の家に手を伸ばしてしまいます。

順番は、①家計の収支を把握する　②毎月返せる額を出す　③購入予算を固める　④その範囲で物件を絞る、の4ステップ。人生でいちばん大きな買い物だからこそ、この順番を崩さないことが後悔を防ぐ近道になります。

家計の収支を把握することから始める

住宅購入を考え始めるのは、結婚した、子どもが生まれた、購入予算のめどが立ったなど、人生の節目をきっかけに将来を見据えるタイミングが多いものです。

ただ、節目の時期は何かと出費が重なり、平常時の家計の収支をつかみにくい時期でもあります。住宅ローンを利用するなら、毎月決められた返済額を金利とあわせて長期間払い続けることになります。

だからこそ、出費が集中する節目そのものではなく、生活が落ち着いて普段の家計の収支を把握しやすく、時間に余裕ができたときに検討を始めることをおすすめします。

住宅ローンは毎月の返済が前提になりますので、まず家計の収支を把握し、いまの収入と支出から毎月いくらまでなら無理なく返済できるかを見極めたうえで、次の購入予算の検討へ進みます。

このとき、返せるギリギリまで返済に充てるのではなく、万が一に備える貯蓄も残せることを前提に、毎月の返済可能額を考えておくことが大切です。検討を始める時期そのものについては、住宅ローンはいつから考える？物件探しの前に決めたい予算と資金計画でも整理しています。

住宅購入は物件を決める前に予算を決める

住宅購入を考え始めると夢がふくらみ、希望の外装や間取りを思い描いてわくわくする方も多いでしょう。その勢いのまま住宅展示場へ出かけ、気持ちが高まって先に物件を決めてしまう——これは実によくあるパターンです。

希望する物件が、毎月余裕をもって返済できる範囲であれば問題ありません。ですが最初は「あれもこれも」と希望がふくらみやすく、結果的に予算を超える高額な物件になりがちです。

無理をして高額な物件を購入すると、ほかの支出を削る必要が出てくるうえ、収入が減ったときに返済が立ち行かなくなる恐れもあります。だからこそ、先に家計の収支を把握し、その収支をもとに毎月いくらまで返済できるかを算出したうえで、購入予算を先に固めます。

目安になるのが返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）です。【フラット３５】では、年収400万円未満なら30％以下、年収400万円以上なら35％以下という基準が公開されています（住宅金融支援機構【フラット３５】ご利用条件）。

ただし審査に通る額と、無理なく返せる額は別物です。教育費や老後資金まで見据えるなら、手取り年収の20〜25％程度に抑えておくほうが安心して返し続けられます。

もうひとつ押さえておきたいのが、金利が動く局面に入っていることです。日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレートを1.25％程度で推移させる方針を決めました（適用は9月24日から。日本銀行「金融市場調節方針の変更」）。

同じ「毎月7万円まで返せる」家計でも、適用金利が上がれば借りられる額は下がります。予算を決めるときは、いま提示されている金利だけを前提にせず、少し上振れしても回る水準で考えておくと安全です。

毎月の返済額から借入額の目安を逆算するには、住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションのような公的なツールを使うと、金利ごとの違いがそのまま数字で見えて分かりやすくなります。

住宅購入以外に将来的に必要となる費用も加味すること

購入予算を決めるときは、収支から返済可能額を割り出すだけでなく、住宅購入以外に将来かかるであろう費用も織り込んだうえで予算を決めることが重要です。

たとえばお子様がいれば教育費がかかりますし、車の買い替え費用、ご自身の老後資金、購入後の住宅の改装費用など、住宅購入後にもまとまった資金が必要になる場面は数多く訪れます。

特に教育費は、進路によっては1,000万円から3,000万円と、住宅購入に匹敵する額が必要になることもあります。住宅ローンの返済額とあわせて、教育費を確保するための予算も同時に見ておくとよいでしょう。

住宅ローンの返済と教育費を両立させる考え方は、住宅ローン返済と教育費を両立させるコツで詳しく解説しています。契約時にまとまって出ていく住宅購入の「手付金」の相場と返金のルールも、早めに把握しておくと資金繰りに余裕が生まれます。

購入可能な予算の範囲内で物件を絞り込んで候補を決める

最終的に物件を決める段階では、毎月の収支と将来かかる費用を考慮して算出した購入予算をもとに、その範囲で物件を絞り込んで候補を決めます。

予算という軸があれば、軸を持たずに漠然と見学して回るのに比べ、効率よく物件を見比べられますし、最終的に物件を決めるまでの時間も短く済みます。

一方で、どうしても譲れない条件があるのに購入予算に届かない場合は、いったん購入を延期し、頭金をある程度ためてから、あらためて検討し直すことをおすすめします。

金融機関は「金利＋諸費用＋団信」で比べる

購入予算の目安が決まったら、最後は借入先選びです。住宅ローンは金利の数字だけで決めてしまいがちですが、事務手数料や保証料などの諸費用、そして団信（団体信用生命保険）の保障内容まで含めて総額で比べるのが失敗しないコツです。比較の観点を整理すると次のようになります。

比較の観点	見るポイント	SBI新生銀行の場合
金利	変動か固定か、優遇条件の有無	変動金利は低水準とされ、SBIハイパー預金の開設者限定の金利優遇プログラムがある。新規借入は自己資金10％以上（物件価格の90％以内の借入）で優遇金利の対象
諸費用	事務手数料・保証料・繰上返済手数料	事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型。保証料と一部繰上返済手数料は0円
団信・保障	死亡保障に加えどこまで備えられるか	一般団信は上乗せ0円。がんと診断されたときに残高が0円になるガン団信は年0.100％上乗せ、全疾病保障付団信は上乗せなしで選べる（両方の併用は不可）
手続き	対面相談かオンラインか	店舗での対面相談とオンライン手続きの両方に対応

このように、SBI新生銀行は金利の競争力に加えて、諸費用のしくみが分かりやすく、保障の選択肢も相談手段もそろっているため、はじめての住宅ローンでも有力な選択肢になります。

なお諸費用の「定率」と「定額」は総額が逆転することがあります。借入額が大きいほど定率型の事務手数料は膨らむので、金利差だけでなく手数料まで足した総額で見比べてください。

住宅購入の予算でよくある質問

Q. 物件と予算は、どちらを先に決めるべきですか？

A. 予算が先です。先に物件へ気持ちが傾くと予算オーバーになりがちで、後から返済が苦しくなる恐れがあります。家計の収支から毎月返せる額を把握し、購入予算を固めてから物件を絞り込みましょう。

Q. 頭金はどのくらい用意すればよいですか？

A. 一般的には物件価格の1〜2割が一つの目安です。頭金が多いほど借入額と総返済額を抑えられ、審査でも有利に働きやすくなります。SBI新生銀行でも、物件価格の90％以内（頭金1割以上が目安）の借り入れが優遇金利の対象です。ただし手元資金が不足しては本末転倒なので、貯蓄を残せる範囲で考えましょう。

Q. 返済負担率はどのくらいに抑えるべきですか？

A. 【フラット３５】の基準は年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下です。これは審査の上限であり、安心して返し続けたいなら手取り年収の20〜25％程度に抑えるのが現実的な目安になります。

Q. 金利が上がると、購入予算はどう変わりますか？

A. 毎月返せる額が同じでも、適用金利が上がれば借りられる額は少なくなります。日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25％程度へ引き上げており、金利が動く局面です。予算は最優遇金利だけを前提にせず、上振れしても回る水準で組んでおきましょう。

Q. 変動金利と固定金利、どちらが安心ですか？

A. 一長一短です。将来の金利上昇に備えて返済額を確定させたいなら固定金利、足元の低い金利を活かしたいなら変動金利が向きます。変動を選ぶなら、金利が上がったときに返済を続けられるかを先に確かめておくことが欠かせません。

物件から入るか、予算から入るか。この順番ひとつで、住宅購入の見え方は大きく変わります。家計の収支という足元を固めてから物件を見に行けば、選択肢は減るどころか「本当に選べる物件」がはっきりしてくるはずです。

※金利・手数料・適用条件は改定されることがあります。最新の内容は各金融機関の公式サイトでご確認ください。