売り建てと建て売りの違い｜契約2本と資金の流れをやさしく解説

「建て売り」と「売り建て」は、文字の順番が入れ替わっただけのようでいて、契約の本数がまったく違います。建て売りは土地と建物を一体で買う売買契約1本、売り建ては土地の売買契約＋建物の工事請負契約の2本。この違いから、支払いの回数もつなぎローンの要否も変わってきます。

「新築建売住宅販売中」という看板はよく見かけますが、「建築条件付き宅地分譲」と書かれた広告が売り建てにあたります。

これから初めて住宅ローンを組む方にもわかるように、契約の形とお金の流れを順に整理していきます。

建て売りは土地と建物がセットになっており、別々ではなく「一体の不動産」として販売されます。完成している（未完成でも一定の許認可を受けている）土地と建物の所有権を売却・譲渡するため、契約の形は「売買契約」になります。

なお、契約の総額には建物部分の消費税が含まれます。土地の譲渡には消費税がかからず（非課税）、課税されるのは建物部分のみという点も知っておくと、見積もりが読みやすくなります（国税庁タックスアンサー No.6201 非課税となる取引）。

では、売り建てはどんな形でしょうか。簡単にいうと「土地を購入して、希望の建物を建てる」もので、「建築条件付き宅地分譲」という看板や広告を見かけるのがこの形態です。

この場合、土地は完成（または許認可済の未完成）物件なので「売買契約」になりますが、建物は買主（施主）の希望が反映されるため、完成済み不動産の売買ではなく、注文住宅と同じ「工事請負契約（建築請負契約）」という形になります。

【用語ミニ解説】建築条件付き宅地とは、「一定期間内に、指定の建築会社で家を建てること」を条件に売り出される土地のこと。土地と建物で契約が分かれるのが特徴です。

この「一定期間内に建物の請負契約がまとまらなかったとき」にどうなるか（土地の契約をどう扱うか、預けたお金は戻るのか）は、契約書ごとに定めが置かれます。申込みの前に、その条項を必ず自分の目で確認しておきましょう。

建て売りは「土地建物売買契約」という一体の契約のため、土地・建物代金（＋建物分の消費税）の総額に対して手付金を支払い、通常は残りの代金を引渡しのときに一括で支払います。

一方、売り建ては「土地売買契約」と「工事請負契約」の2つを結びます。この2つは同時に行われることが多く、建物の希望や仕様、おおよその見積金額を契約日までに固めておくことになります。

資金面では、契約が2つあるため、(1)土地売買契約の手付金、(2)工事請負契約の着手金、の2種類を用意します。

さらに建物が着工して上棟（建て前）の時期になると「中間金」を支払い、最後に完成・引渡しのとき、土地の残代金と建物の最終金を支払う、という流れになります。

売り建てでは、建築代金を3回程度に分けて支払うのが一般的です。中間金や最終金にも住宅ローンを使えますが、建物が未完成の段階では、金融機関は建物に抵当権（担保）を設定できません。

そのため中間金などは、住宅会社に対して一時的に「つなぎローン」という形で支払われます。

【用語ミニ解説】つなぎローンとは、住宅ローンが正式に実行される（＝建物の完成・引渡し）までの間に必要なお金を、一時的に立て替えて借りるローンのこと。つなぎとはいえローンなので利息が発生します。契約前の資金計画に、このつなぎローンの利息を必ず計上しておきましょう。

仕組みと費用の目安はつなぎ融資とは？土地から建てる人の資金の流れでくわしく解説しています。

契約時の手付金・着手金、その後の中間金の利息など、建て売りでは発生しないお金や費用が、売り建てでは発生することが最大のポイントです。