中古住宅をリノベーションするとき、契約で見ておきたいのは工事請負契約書と添付書類の中身、そして工事代金をどう借りるかの3つです。売買契約と違い、リノベーションは工事を注文する契約なので、書面に書かれた内容がそのまま自分を守る根拠になります。
「何をどこまで確認すればいいの？」と不安な方に向けて、契約書のチェック項目からお金の段取りまで、順番に整理します。
工事請負契約書の内容をチェックする
リフォーム・リノベーションでは、施工会社と工事請負契約を結びます。契約書で最低限見ておきたい項目は次のとおりです。
- 契約金額 最新の見積金額と一致しているか
- 工期と引渡し時期 工事の開始・完了の時期に加えて、引渡しの時期まで書かれているか
- 遅れたときの取り決め 業者側の都合で引渡しが遅れた場合の対応や、遅延損害金が決まっているか
- 保証の範囲と期間 期間は引渡し日から何年と起算日まで書かれているか
- 支払方法 契約時・中間・完了時など、いつ、いくら払うか
保証の範囲は工事の規模や内容で変わります。できれば工事項目ごとに書いた保証書やアフターメンテナンス基準書を、書面でもらっておくと後で話が食い違いません。
支払いは、契約時の手付金と完了時の残金の2回が基本です。工事の途中で中間金がかかる場合もあるので、契約前に回数と金額を決めて契約書に書いてもらいます。
請負契約書には約款が付いているはずです。小さな文字で読みにくいものですが、解約や追加工事の扱いなど大事なことが書かれているので、できるだけ目を通してください。
用語ミニ解説：いまは瑕疵担保責任ではなく契約不適合責任
保証について調べると、古い資料では瑕疵（かし）担保責任という言葉が出てきます。2020年4月1日に施行された改正民法で、この考え方は契約不適合責任として整理されました。
施工者は、契約の内容に合ったものを引き渡す義務を負います。合っていなければ、発注者は修補などの請求、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められます。ただし、契約に合っていないと知ってから1年以内に相手に通知する必要があります。
つまり、後から契約と違うと言えるかどうかは、契約書・仕様書・図面にどう書かれているかで決まります。次の添付書面のチェックが大切なのは、このためです。
添付書面をチェックする
添付書類に不備や不足があると、後になってトラブルを招きます。とくに次の4つは必ず見てください。
- 工事の見積書
- 仕様書・仕上げ表
- 設計図書（図面）
- 打合せ議事録（必要に応じて）
打合せで合意した内容が、これらの書類に書かれているかを突き合わせます。プランや見積りを何度も作り直すと、似た書類が増えていきます。日付と版を整理して、最新の書類どうしで確認すると見落としが減ります。
打合せ議事録は、図面や仕様書を補うものとして役に立ちます。作成をお願いしづらいと遠慮する方もいますが、トラブルを防ぐためには遠慮は禁物です。家族や親戚に同席してもらうのも心強い方法です。
見積書は一式のままにしない
見積書で気をつけたいのが、「〇〇工事 一式」とだけ書かれた項目です。何をどこまでやるのか読み取れないので、後でその工事は含まれていないという食い違いが起きやすくなります。
- 数量・単価・仕様（品番やグレード）が書かれているか
- 解体や下地の補修、廃材処分費、養生費、諸経費など見落としやすい費用が入っているか
- 追加工事が出たときの単価や決め方が書かれているか
中古住宅では、壁や床をはがしてから傷みが見つかり、追加工事になることが珍しくありません。追加が出たときの決め方を契約前に書面にしておくと、予算オーバーの不安がぐっと小さくなります。
工事の保険と第三者の目を使う
契約書を丁寧に作っても、工事の品質そのものは書面だけでは守れません。そこで使えるのが、次の2つの仕組みです。
リフォーム瑕疵保険
リフォーム瑕疵保険は、引渡し後に保険の対象部分で不具合（瑕疵）が見つかったとき、補修費用をまかなえる保険です。中古住宅の売買には、既存住宅売買瑕疵保険があります。施工会社が保険を使える登録事業者かどうかは、契約前に聞いておいてください。
インスペクション（専門家による現況検査）
インスペクションは、住宅の劣化の状況や性能を専門家が検査することです。住宅金融支援機構も、売買の際に建物の状態を把握することでトラブルのリスクを減らせると説明しています。
工事の前に建物の状態が分かれば、工事範囲と見積りの精度が上がり、追加工事の可能性も読みやすくなります。家の健康診断を先に受けておくようなもので、契約書のチェックと同じくらい役に立ちます。
中古住宅＋リノベーションのお金はどう借りる？
契約書と同じくらい、資金の借り方も早めに決めておく必要があります。物件の購入代金と工事代金は、払う時期がずれるのが普通だからです。
主な借り方は次の3つです。
| 借り方 |
特徴 |
気をつけたい点 |
| 住宅ローンにリフォーム費用を含める（一体で借りる） |
住宅ローンの金利でまとめられ、返済も1本になる |
工事の見積書など書類が必要。物件の購入と工事の段取りを同時に進める必要がある |
| 住宅ローンとリフォームローンを分ける |
後からリフォームを決めた場合でも対応しやすい |
リフォームローンは住宅ローンより金利が高く、期間も短い傾向 |
| リフォーム費用は自己資金でまかなう |
借入額を抑えられる |
手元資金が減る。急な出費への備えを残しておく |
一体で借りたい場合、住宅ローンの申し込みの時点で工事の見積書が必要になることが多くあります。物件探しと並行してリフォーム会社を探し始めると、申し込みに間に合いやすくなります。物件の契約を済ませてから工事の相談を始めると、書類がそろわないことがあります。
リノベーションでよくある失敗はリノベーションで失敗する原因と対策でもまとめています。
【フラット３５】リノベという選択肢
全期間固定金利の【フラット３５】には、中古住宅の購入とあわせて一定のリフォームを行うと金利が引き下げられる【フラット３５】リノベがあります。自分で購入してリフォームする形と、事業者がリフォームした中古住宅を買う形のどちらでも使えます。新築や借換えには使えません。
住宅金融支援機構の【フラット３５】リノベの案内によると、引下げは次のとおりです。
| メニュー |
引下げ期間 |
引下げ幅 |
| 金利Aプラン |
当初5年間 |
年1.0％ |
| 金利Bプラン |
当初5年間 |
年0.5％ |
どちらのプランも、工事の内容に応じた性能の基準に加えて、中古住宅の維持保全に関する措置のいずれかが必要です。
- インスペクションの実施
- 既存住宅売買瑕疵保険またはリフォーム瑕疵保険の付保等
- 住宅履歴情報の保存（工事の写真や図面を、保存の形式と場所を決めて残す）
- 維持保全計画の作成（計画期間30年以上）
前の章の瑕疵保険やインスペクション、工事の記録を残すことが、そのまま金利引下げの要件にもなっています。トラブルを防ぐための行動が、お金の面でも得につながるわけです。
この制度には予算があり、予算に達する見込みになると受付が終わります（終了の約3週間前に【フラット３５】のサイトで告知）。仕組みの基本は【フラット35】リノベの解説記事でも紹介しています。
リノベーション契約のよくある質問
Q. 契約書も見積書もなく、口約束で進めようとする業者は避けるべきですか？
A. 避けたほうが無難です。後で言った、言わないになったとき、こちらを守るものが何も残りません。金額の大小にかかわらず、契約書と見積書は必ず取り交わしてください。
Q. 工事の途中で追加工事が必要と言われたら、どうすればよいですか？
A. 着手前に、追加工事の見積書や変更合意書で金額と内容を確認してから進めてもらってください。口頭のまま進むと、完成後の請求額に驚くことになります。
Q. リノベーションの保証期間は何年にしておけばよいですか？
A. 工事の内容や部位で適切な期間は変わるため、一律には言えません。大事なのは、引渡し日からの起算を明記することと、工事項目ごとの保証範囲を書面でもらうことです。リフォーム瑕疵保険を使えるかもあわせて聞いておくと備えになります。
Q. リノベーション費用にも住宅ローン控除は使えますか？
A. 増改築等の工事も住宅借入金等特別控除の対象になる場合があります。ただし工事の内容、床面積、増改築等工事証明書などの要件があり、購入時の要件とは別です。金額に影響するので、契約前に税務署や国税庁のサイトで要件を確認しておくことをおすすめします。
Q. 工事でトラブルになったら、どこに相談できますか？
A. まず施工会社と書面で話し合い、解決しなければ公的な相談窓口を使う方法があります。住宅リフォームの相談窓口は国土交通省のサイトでも案内されています。契約書・見積書・図面・議事録がそろっているほど相談もしやすくなるので、書類は手元に保管してください。
まとめ
工事の規模が小さいことを理由に、口約束や簡単なメモだけで済ませる業者もいます。どれだけ信頼できる相手でも、言った、言わないのトラブルを防ぐために、契約書と見積書は必ず取り交わしてください。
- 契約書は金額・工期・引渡し時期・遅延時の取り決め・保証の範囲と期間・支払方法・約款を確認する
- 見積書・仕様書・図面・議事録に、打合せで合意した内容が書かれているかを突き合わせる。一式の表記は具体的にしてもらう
- 契約不適合責任では、契約と違うと知ってから1年以内の通知が必要。書面が自分を守る根拠になる
- インスペクションとリフォーム瑕疵保険で、書面だけでは守れない品質を補う
- 資金の借り方は物件探しと同時に考える。【フラット３５】リノベのように金利が下がる制度もある
金融機関を選ぶときは、リフォーム費用を住宅ローンに含められるか、見積書をいつまでに出せばよいかを最初に聞いておくと、工事の打合せと並行して進めやすくなります。
金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。
