新築一戸建てと比べると、中古一戸建ては建物の内外が経年劣化や損耗しているのは止むを得ない事です。
そんな劣化や損耗の箇所や程度は建物によっても異なり、経年なりに劣化しているものもあれば、築年数10年でも20年くらいに見えるほど傷んでいるような、経年以上に著しく劣化しているものもあります。
一方、経年ほど劣化しておらず、たいした修繕を要しないものもあったりします。それら劣化の状況を診断する「ホームインスペクション」という専門家を利用する方が、最近増えています。
こうした流れを後押ししたのが、2018年4月に施行された宅地建物取引業法の改正です。これにより、中古住宅の取引では、不動産会社が買主に対してホームインスペクション（建物状況調査）について説明することが義務づけられました。具体的には、媒介契約時に調査業者をあっせんできるかどうかを示し、重要事項説明時には調査結果の概要を説明する、といった対応が求められます。なお、インスペクションの実施そのものが義務化されたわけではなく、あくまで売主・買主の意向に応じて行うものです。
劣化状態だけでなく新築時に施工ミスがないかも調査する
ホームインスペクションでは、おもに劣化状態を調べますが、詳しく診断して行くと新築時の施工ミスや部材不備、残材等が発見されることもあったりします。
そういった施工ミスや劣化具合のチェックによって、その中古住宅を購入しても大丈夫か否かを判断材料とすることができ、また売主に対して、補修費用の負担などの交渉材料とすることもできます。
不動産会社が行う物件調査は、法的な規制や面積などの現況調査まで
不動産仲介業者は、売主から売却を依頼されると、その土地・建物の法的な規制や、土地・建物の面積、道路・インフラの状況など、あくまで現況（行政で決まっている将来計画を含む）について、公的機関の聞き取り・資料入手などから調査します。
つまり、通常、不動産仲介業者は建物の劣化や不具合を診断する事はしません（買取を除く）。
ですから、物件の売主や買主と直接利害関係のない、“第三者の専門家”が行った住宅診断の結果を踏まえ、将来的に発生するであろう修繕等の助言を聞くことができる利点もあるため、ホームインスペクションの需要が増しているのです。
ホームインスペクションに要する費用はどのくらいか？
リフォーム業者のネットや広告などで“無料診断”をうたうものがありますが、あまり信用できないと思います。
劣化していない箇所まで傷んでいるとして、補修費用を上乗せしてくる恐れがあります。ホームインスペクションは、あくまで診断する事が本業ですから、その後の補修について工事業者を紹介したり、自分でも補修工事を行えるなどと売り込んでくることはあまり見掛けません。
もしその話に触れてきた場合は、念のため注意が必要でしょう。一般的な診断費用としては、目視を中心とした基本的なものであれば5万円前後（おおむね4〜7万円程度）で、床下や屋根裏に進入するなど、より精密な診断となると10万円以上が必要になることもあります。
これは、築年数が20年以上の建物や、増築した住宅、床上・床下浸水した住宅、シロアリ被害のあった住宅などの場合に適しているでしょう。
まとめ
ちなみに、前述の“買取”とは、中古住宅を不動産会社や住宅メーカーが売主から買い取って、必要な補修や内外装工事をした後に、「リノベーション住宅」として売り出す場合です。
リノベーション住宅は、劣化や不具合箇所を補修し、一定期間の補修を付けて売り出す会社が多く、住宅診断の側面からは比較的信頼できる購入法と言えるでしょう。
近年はインスペクションの説明が制度として根づき、買主・売主の双方にとって、安心して取引を進めるための判断材料になりつつあります。
