土地の境界確認で失敗しない方法｜筆界と所有権界・越境の確認

中古住宅や建売住宅、土地を購入する際に、土地の境界を確認することはご存じの方も多いかと思います。
しかし、「境界がそこにあること」を確かめるだけでは不十分と言えるケースもあります。

購入したあとで「実際の面積が登記より狭かった」「塀がお隣の敷地に入っていた」と分かると、話し合いも費用の負担も、すべて自分ごとになってしまいます。今回は、境界確認の際に注意すべき事項を、初めて土地や中古住宅を買う方にもわかるように解説していきます。

まず知っておきたい「筆界」と「所有権界」の違い

境界の話に入る前に、ひとつだけ用語を整理させてください。ふだん「境界」と呼んでいるものには、実は2つの意味があります。

・筆界（ひっかい）……登記された土地（一筆の土地）の範囲を区切る、公的に決まっている線。当事者どうしの合意で動かすことはできません。
・所有権界……実際に「ここまでが自分の土地」と当事者が認識している線。話し合いで決まっている場合もあります。

この2つは一致しているのが理想ですが、ずれていることも珍しくありません。「お隣とは昔からこの塀を境にしている」という了解があっても、登記上の筆界は別の位置にある、というケースです。トラブルの多くはこのズレから生まれます。

境界の種類について覚えておこう！

境界の目印（境界標）には、大きく3つの設置方法があります。現地を見るときは、まずこれらが「どこに、いくつあるか」を確認しましょう。

まず1つ目は「境界杭」と言って、コンクリートや金属、プラスチック製でできた数十センチメートルの棒状の杭を地面の境界点に打ち込む方法で、一般的に最も多く採用されている設置方法です。

2つ目は「境界標（金属プレート）」と言って、金属製のプレートをコンクリート面や側溝などの境界点に打ち込む方法で、地面が土でないところやブロックに直接設置する時に採用されます。

3つ目は「境界鋲」と言って、丸いプラスチックと金属でできており、大きな画鋲のような形状になっていて、おもに舗装道路や崖、擁壁などに設置される方法です。

いずれの場合も、境界標の頭に刻まれた矢印や十字の「どの点」が境界を示しているのかまで確認しておくと安心です。杭の中心なのか端なのかで、数センチの差が生まれます。

境界ブロックの中心に境界がある場合、ブロックはどちらの物？

隣地との境界線上にブロックが設置されている場合があります。ブロックが境界線をまたいで設置されているため、ブロックがどちらの物なのか見た目では区別できません。

このような場合、一般的には隣地との「共有物」と見なされ、所有・維持・管理の責任は双方で持つことになります。

仮に、ブロックを破損させてしまった場合は、破損した側で修復する必要があります。

もし、どうしても区別したいという方であれば、再度ブロックを設置し直すことが可能ですが、当然費用は設置希望者側の負担となり、ブロックの位置も希望者側の敷地内に設置することが通常です。

ちなみに、既存のブロックの解体・処分費と、測量士や土地家屋調査士による境界の再設置費用も負担しなければなりません。「共有だから半分ずつ」とは限らない点は、あらかじめ知っておきたいところです。

周辺環境によっては、境界が正しい位置にないことがある？

隣が崖地や水路などの場合、経年の地殻変動によって境界が動いてしまうことがあります。

また、平成23年の東日本大震災では、境界杭が動いたり境界標が外れてしまったところもあるなど、地震によって土地の形状が変化することがあります。

ですから、地震のあとで土地付き住宅などを購入される場合は、売主に再測量を依頼して面積や境界がズレていないか、ズレている場合は、契約金額の精算を行うか否かを決める必要があります。

境界の確認を、「そこに境界が存在しているという事実のみの確認」に留めてしまっているケースが往々にして見られます。

その境界がいつ設置されたものか、動いていないか、ブロックの中途に設置されている場合の所有・維持・管理の所在はどうなっているか。これらについて、不動産会社から明確な回答を書面で入手するようにしましょう。

2023年の民法改正で、境界の調査がしやすくなりました

境界を確かめたいのに、隣地に一歩も入れないと測量ができない——そんな悩みに関わる法改正がありました。

2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法により、隣地を使用できる場面が明確化・拡大されました。改正後の民法209条1項では、次の目的のために必要な範囲で隣地を使用できると定められています。

・境界やその付近における塀・建物などの築造、収去、修繕
・境界標の調査、または境界に関する測量
・民法233条3項による、越境した枝の切取り

以前は「使用を請求することができる」という規定でしたが、「使用することができる」に改められました。ただし住家（人が住んでいる建物の中）に立ち入るには居住者の承諾が必要で、あらかじめ目的・日時・場所・方法を隣地の所有者や使用者に通知することが求められます。また、拒まれたときに実力で立ち入ってよいわけではありません。「権利があるからと強行しない」——ご近所づきあいという意味でも、ここは大切なところです。

それでも折り合わないときは「筆界特定制度」

隣地の方と境界の認識が食い違い、当事者だけでは解決しない場合、いきなり裁判をする以外の選択肢があります。法務局の「筆界特定制度」です。

これは、土地の所有者として登記されている人などの申請に基づいて、筆界特定登記官が、外部の専門家である筆界調査委員（弁護士・司法書士・土地家屋調査士など）の意見を踏まえ、現地における筆界の位置を特定する制度です。新たに境界を決めるのではなく、もともとあった筆界を明らかにする手続きである点がポイントです。申請は対象の土地を管轄する法務局・地方法務局に行い、申請手数料は対象となる土地の固定資産課税台帳上の価格をもとに算出されます。

なお、この制度が扱うのは「筆界」です。争いの中身が所有権の範囲（所有権界）である場合は、別の解決方法が必要になります。まずは法務局や土地家屋調査士、弁護士などの専門家に相談してみてください。

購入前に確認したいことチェックリスト

住宅ローンを利用して土地や中古住宅を買う場合、境界の状態は手続きにも影響することがあります。金融機関によっては、越境がある場合に覚書の提出を求められたり、確定測量図の提出を条件とされたりすることがあるためです。契約を急ぐ前に、次の点を確認しておきましょう。

確認すること	どこで確認するか	見落とすとどうなる？
境界標がすべての境界点にあるか	現地（売主・不動産会社の立会いのもとで）	後日の再測量費用（数十万円規模のことも）を自分が負担することになりかねない
確定測量図・地積測量図があるか、いつのものか	売主、法務局	登記面積と実測面積が違い、想定より狭い土地を買ってしまう
隣地所有者との境界確認書（筆界確認書）があるか	売主	入居後に境界をめぐる話し合いが必要になる
塀・樹木・屋根などの越境の有無と、その取り決め	現地、重要事項説明書、越境の覚書	建て替え時に撤去を求められる／求められる側になる
ブロック塀の所有と管理の所在	売主・隣地への確認、覚書	修繕費の負担でもめる
金融機関が求める書類（確定測量図など）	申込先の金融機関	融資実行の直前に書類が足りず、決済日がずれる

とくに「確定測量図があるか」「越境の取り決めが書面になっているか」の2つは、口頭の説明で済ませず、必ず書面で確認してください。

境界についてよくいただく質問

Q. 境界標が見当たりません。どうすればいいですか？
まず売主と不動産会社に、境界標の有無と復元の可否を確認しましょう。引渡しまでに売主の負担で境界を明示してもらう（境界明示）ことを、契約条件にするのが一般的です。

Q. 登記されている面積と、実際に測った面積が違いました。
登記簿の面積（公簿面積）と実測面積が異なることは珍しくありません。売買契約で公簿売買とするか実測売買とするか、差が出たときに代金を精算するかは契約書で決まります。契約前に必ず確認してください。

Q. お隣の木の枝が敷地に入ってきています。切ってもいいですか？
原則は、竹木の所有者に切除してもらう形です。ただし民法233条3項により、催告しても相当の期間内に切除されない場合など一定の条件を満たすときは、自分で切り取ることができます。根は従来どおり切り取れます。

Q. 測量は誰に頼むものですか？
土地の境界に関する測量や、境界確定の手続きは土地家屋調査士の専門分野です。費用は土地の広さ、隣接する土地の数、官民境界（道路や水路との境界）の有無などで変わります。

Q. 境界の確認は、いつまでに済ませるべきですか？
契約前が理想です。少なくとも、決済・引渡しまでには境界の明示と越境の取り決めを終えておきましょう。

まとめ

土地の境界は、「あるかどうか」ではなく「どこに、いつから、誰の合意であるのか」まで確かめてはじめて確認したと言えます。

・「筆界」と「所有権界」は別物。ずれていることがある
・境界標の位置と設置時期、ブロックの所有と管理の所在を書面で確認する
・2023年4月の民法改正で、境界標の調査・測量のための隣地使用が明確化された
・当事者間で折り合わないときは、法務局の筆界特定制度という選択肢がある

土地は動きませんが、境界をめぐる認識は時間とともにずれていきます。購入という節目に、曖昧なまま引き継がない——それが、住み始めてからの安心につながります。

※本記事は2026年8月時点の情報にもとづいています。制度の詳細や手続きは、法務局・国土交通省などの公式情報および専門家にご確認ください。