新築・中古に限らず、また一戸建てでもマンションでも、物件の売主は瑕疵（かし）担保責任(*1)を買主に対して負うのが、不動産売買では一般的となっています。
その瑕疵担保責任ですが、実際に起こり得るケースとしてはどのような場合が想定されるのでしょう。
*1.瑕疵担保責任参照：https://www.sumai-info.com/book_shop/follow_up9.html
最も多く想定されるのは、「雨漏り」と「地中」
「この時勢に雨漏りなんて」と思われる方もいらっしゃると思いますが、意外に多くの事例があります。
新しいうちは発生することも無いのでしょうが、年中雨風にさらされていれば経年とともに劣化してしまいます。
また、大地震はもちろん、微弱な地震でも何度か発生してしまえば少しずつ構造に影響を及ぼし、屋根本体や屋根伏せ（屋根材の下地構造）がズレることにつながり、結果として雨漏りを生じさせてしまうことになります。
また、地中の瑕疵については、代表的なものとしてシロアリが挙げられます。
新築時に駆除等の処理をしていても、地中に木材や残材のガラなどを埋めてしまったりすると、そこにシロアリが集まってしまう可能性があります。
最近では、古家を解体して宅地として販売している土地の地中に、住宅の基礎やブロック擁壁などが埋まっていたりする事例が報告されており、瑕疵の範囲は建物だけに止まらないケースも増えています。
売主が不動産会社や住宅メーカーの場合は、責任が明確に規定されている
注文や建売、リノベーション済み中古住宅など不動産会社や住宅メーカーが売主となって、不動産会社以外の個人が購入する場合では、個人間の売買と違ってより厳しく明確な責任が規定されています。
例えば、新築であれば「新築住宅の品質確保に関する法律」という10年間の保証が義務化されたり、売主の会社が倒産した場合でも、瑕疵保証が受けられる補償保険への加入義務や供託金の納付といった規制があります。
また、中古住宅などの個人間売買において、稀に「瑕疵担保免責」とする場合がありますが、不動産会社が売主となる場合では認められず、必ず2年以上責任を負う旨を契約書に記載しなければなりません。
それと、まだ義務化されてはいませんが、「既存住宅瑕疵保証保険」という保険が商品化され、この中には個人加入型に加えて宅建業者加入型もあり、昨今のリノベーションブームから、加入する不動産会社が増加しています。
まとめ
地震や台風から家を守ることが重要なのは言うまでもありません。それに加え、瑕疵の無い家である事も重要です。
しかし、瑕疵というのは見えない欠陥です。
もし、不運にも瑕疵の事実が判明した場合に、そのための講じているかをしっかりと確認しておきましょう。
