契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いと1年の通知期限

買った家に契約書にない不具合が見つかったとき、売主に修理や代金の減額を求められるしくみが契約不適合責任です。2020年4月1日に改正民法が施行され、それまでの瑕疵（かし）担保責任から名前と中身が変わりました。

買主は、不具合を知ってから1年以内に売主へ伝えないと、原則として請求できなくなります。ここはとくに気をつけてください。責任の重さは、売主が不動産会社か個人かで大きく変わります。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ、何が変わったか

改正前の民法は、買主が気づけなかった隠れた瑕疵があるときに、売主が責任を負う考え方でした。改正後は、引き渡された物件が種類・品質・数量の点で契約の内容に合っていないときに責任を負います（法務省民法の一部を改正する法律（債権法改正）について）。

判断の基準は、不具合が隠れていたかどうかではなく、契約の内容に合っているかどうかです。そのため、契約書や重要事項説明書に建物の状態がどう書かれているかで、請求できるかどうかが変わります。

買主が売主に求められることは、次の4つです。

買主ができること	内容	ひとことで言うと
履行の追完請求	目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しを求める	直してもらう
代金減額請求	追完を求めても応じてもらえない場合などに代金の減額を求める	安くしてもらう
損害賠償請求	売主に帰責事由がある場合に損害の賠償を求める	損害を埋めてもらう
契約の解除	催告しても履行されない場合などに契約を解除する	契約をやめる

2020年3月31日までに結んだ売買契約には、改正前の瑕疵担保責任が適用されます。古い契約書をお持ちの方は、まず契約日を見てください。

住宅品確法や住宅瑕疵担保履行法では、今も瑕疵担保責任という言葉が使われています。後で紹介する新築住宅の10年間の責任は、名前にかかわらず今も有効な制度です。

問題になりやすいのは雨漏りと地中の不具合

実際によく問題になるのは雨漏りです。屋根や外壁は一年中雨風にさらされるため、年数がたつと少しずつ傷んでいきます。

大きな地震だけでなく、小さな揺れが何度も続くことでも屋根材や下地がずれ、雨漏りにつながることがあります。

地中の問題では、シロアリが代表的です。新築時に防除をしていても、木材や工事の残りを地中に埋めると、そこにシロアリが集まることがあります。

古家を解体して売り出した土地で、地中から古い基礎やブロック擁壁が出てくる例もあります。土地そのものに不具合が見つかることもあります。

そのほかに問題になりやすいもの

給排水管の漏水や詰まり。壁や床下を通っているので、住み始めてから気づくことが多い箇所です。
建物の傾きや不同沈下（地盤が場所によって不均一に沈むこと）。調べるにも直すにも費用がかかります。
境界の食い違いや越境。隣の家の塀や樹木、配管がはみ出しているケースです。

どれも、引渡し前に現地を見ておくことと、契約書にどう書かれているかを確認することで防ぎやすくなります。立会いで見ておきたい箇所は、引渡し前の立会いと入居後のトラブル対策の記事で紹介しています。

通知の期限は不具合を知ってから1年以内

買主は、不具合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、修補・減額・損害賠償・解除を求められなくなります（民法566条）。

売主が引渡しの時点で不具合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、この1年の制限はかかりません（同条ただし書）。

1年以内に必要なのは、直してもらうことではなく売主に伝えることです。ネット通販の返品も期限内の連絡が先なのと同じで、まず通知して権利を守り、交渉や補修の話はその後で構いません。

通知の前に、状態が分かる写真や記録を残してください。口頭でも通知は成り立ち得ますが、後から証拠が残るよう、書面やメールで伝えるほうが確実です。

通知した後の請求権にも時効があります。権利を使えると知った時から5年、または使える時から10年のどちらか早いほうで消えるので、気づいたら放っておかないでください。

不動産会社や住宅メーカーが売主なら責任は法律で決まっています

建売住宅やリノベーション済みの中古住宅など、宅地建物取引業者（宅建業者）が売主で個人が買う場合は、個人どうしの売買より重い責任が法律で決められています。

売主と物件	責任の期間	根拠
新築住宅（構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分）	引渡しから10年間（買主に不利な特約は無効で、短くできない）	住宅品確法94条・95条
宅建業者が売主・個人が買主（上記以外の部分や中古住宅）	引渡しの日から2年以上とする特約は可。それより買主に不利な特約は無効	宅地建物取引業法40条
個人どうしの売買	民法が原則（知った時から1年以内に通知）。特約で免責とすることもある	民法566条・572条

新築住宅は10年間の責任と、それを支える保険や供託

新築住宅では、住宅品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）が売主に10年間の責任を義務づけています。対象は、基礎・柱・屋根版などの構造耐力上主要な部分と、屋根・外壁など雨水の浸入を防ぐ部分です。

この10年は、特約で短くすることができません。

売主の会社が倒産すると責任が果たされないおそれがあるため、住宅瑕疵担保履行法で、新築住宅を売る事業者には保険への加入か保証金の供託が義務づけられています（2009年10月1日以降の引渡しが対象）。

事業者が倒産などで補修できないときは、買主が保険法人に直接請求したり、供託金から還付を受けたりできます。

中古でも、宅建業者が売主なら全部免責にはできません

宅建業者が売主の場合、宅地建物取引業法40条により、引渡しから2年以上とする特約を除いて、民法より買主に不利な特約は結べません。これに反する特約は無効です。

中古住宅の仲介では建物状況調査の説明を受けられます

中古住宅の仲介では、不動産会社は媒介契約（仲介を頼む契約）の書面に、建物状況調査をする人をあっせんできるかどうかを書く決まりです。2018年4月施行の宅地建物取引業法の改正で始まりました。

契約前の重要事項説明では、建物状況調査をしたかどうかと、その結果の概要の説明を受けます。媒介契約そのものの種類は、一般・専任・専属専任の媒介契約の違いで解説しています。

2024年4月1日からは標準媒介契約約款が改正され、あっせんを無とする場合に理由を書く欄ができました。調査は瑕疵の有無を判定するものではないことも、約款に明記されています（国土交通省既存住宅流通について）。

同じ日から、マンションなど鉄筋コンクリート造の共同住宅では、重要事項説明の対象になる調査結果が、調査から2年以内のものに変わりました。

個人から買う中古住宅の免責特約は、買主側でも備えます

売主が個人の中古住宅では、契約不適合責任を負わないとする免責の特約が付くことがあります。売主が長く住んだ家の状態をすべて知っているとは限らないので、それだけで不当とはいえません。

とはいえ、免責の特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法572条）。

契約書に現状有姿（今の状態のまま引き渡すこと）と書かれていても、それだけで責任がなくなるとは限りません。免責にするなら条項として書かれているはずなので、分からなければ担当の宅地建物取引士に説明を求めてください。

築年数なりの劣化は、ふつうは契約に合わない不具合として扱われません。中古住宅は、その年数なりの状態であることを前提に売買されるからです。

免責の物件を考えるなら、買主の側でも次のような備えができます。

建物状況調査（インスペクション）。既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分を国の基準に沿って調べます。契約前に状態を知ることができます。
既存住宅売買かし保険。構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防ぐ部分の欠陥に備える保険で、引渡し後に欠陥が見つかると補修費用などが支払われます（一定の免責事由があります）。

既存住宅売買かし保険には2つのタイプがあります。売主が宅建業者なら宅建業者販売タイプ、売主が個人なら、検査事業者や仲介事業者が買主に保証する個人間売買タイプです（住宅瑕疵担保責任保険協会の案内による）。