中古物件のオープンハウスを見学する際、立地条件や間取り、日当たりなどのチェックはもちろん、主要構造部分や設備機器などに不具合が無いかもチェックする必要があるということを以前取り上げました。
もしその物件が気に入って、不具合箇所の問題が解消すれば、晴れて契約、引渡しへと進みます。
ところが、引渡しを受けた後で不具合箇所が発覚するケースがあります。
こんなときはどうすれば良いのでしょう。泣き寝入りするしかないのでしょうか？
設備機器は、一定期間使用しないと故障の原因になることも
故障する箇所として最も多いのが「給湯器」です。オープンハウスや内覧会の時は問題が無かったはずなのに、いざ引越してみたらガスが使えなかったりします。
これは、売主の居住中は毎日使用していたものの、売買に伴って売主が引越してから一定期間不在になってしまう事で、着火装置がダウンしてしまうためで、他にも、ガスコンロで同様のケースが考えられます。
特に築年数が10年以上経過している物件は注意が必要でしょう。
主要構造部分の不具合は、契約そのものの効力を失いかねない？
例えば、柱にシロアリが巣食っていたり、屋根から雨漏りしているという場合は、物件そのものに「瑕疵」がある訳ですから、売主側に損害賠償や違約が発生する可能性があります。
そもそもシロアリ・雨漏りなどは、居住中にその“兆候”が現れるはずで、売主側に悪意（知っている）があり、その事実を告げなかった責任が生じます。また、売主から売却を依頼された不動産会社にも責任の一端はあると言えます。
売却を依頼されたら、物件を調査して不具合箇所が無いかどうかをチェックする必要がありますし、売主にもヒアリングして事実関係を確認し、どのような保全措置を講じるのかを確認した上で売却活動を開始すべきなのです。
ちなみに、売買契約書には「瑕疵担保責任(*1)」「損害賠償」「違約金」についての条項が定められていますので、万が一の際には補償されることになります。
とは言っても、精神的・物理的なダメージをこうむる事は確かですので、見学の際に売主・不動産会社に対して、しっかりと促すようにしましょう。
*1.瑕疵担保責任参考記事：http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html
不具合に関するトラブルに巻き込まれないためには、特約を明記してもらう
設備機器も主要構造部分も、不具合が発生した場合の保全措置を、売買契約書の特約条項に明記してもらうようにしましょう。
加えて、引渡しを受けた後、一定期間内に発生した不具合についての責任の所在も明記してもらうようにします。これは、民法上一定の規定はありますが、あくまで民法（当事者どうしの約束事）ですので、できるだけ長い期間にしてもらいます。
具体的には、主要構造部分については3～6ヶ月、設備機器については2～3ヶ月を申し出てみます。実際に交渉にあたるのは不動産会社ですから、少しでも有利に進めてもらうようこちらの意向をしっかり伝えておきましょう。
まとめ
購入への流れが進んで行くと、契約・住宅ローン・引越しなどで忙しくなるため、これらの事にはなかなか頭が回りません。
ですので、契約前に再度内覧を申し出て不具合が無いかチェックする機会をつくる必要があります。そして、契約書の特約条項の申し出をしっかり伝えるのです。
