家賃相場は購入前に調べる｜住宅ローンの「もしも」に備える方法

住宅ローンを利用してマイホーム購入を検討する際、周辺の賃貸相場を調べておくことをお勧めします。

もし将来的に、転勤や収入の減少などで住み続けることが難しくなったとき、その家が「いくらで貸せる場所か」「いくらで売れる場所か」を知っているかどうかで、取れる選択肢の幅が変わってくるからです。

ただし、ここには初めに必ず押さえておくべき大前提があります。住宅ローンで購入した家は、金融機関に無断で他人に貸すことはできません。この点を知らないまま「いざとなったら貸せばいい」と考えてしまうと、かえって困った状況を招きかねません。まずはそこから確認していきましょう。

大前提｜住宅ローンで買った家を無断で貸すことはできません

住宅ローンは、申込者本人やその家族が住むための住宅を取得する資金として、低い金利で長期間借りられる商品です。だからこそ、資金の使いみちと住まい方に条件が付いています。

たとえば全期間固定金利の【フラット３５】では、住宅金融支援機構が申込人またはその親族が実際に住んでいることを定期的に確認しており、第三者に賃貸するなど投資用住宅としての利用や、店舗・事務所などの目的外の利用が判明した場合は、借入金の全額を一括して返済することを求められます（【フラット３５】公式サイトに明記されています）。民間の金融機関の住宅ローンでも、資金使途や居住の条件は同じように定められているのが一般的です。

つまり、「返済が苦しくなったから、黙って賃貸に出して家賃を返済に充てる」という進め方はできません。この記事でも「賃貸に回す」という考え方を紹介しますが、それは必ず借入先の金融機関に事情を説明し、承諾を得たうえで行うものだとご理解ください。

【転勤など、やむを得ない事情の場合】

転勤・転職・長期療養などで、家族全員が一時的にその家に住めなくなることはあります。そうした事情がある場合は、まず借入先の金融機関に届け出て相談するのが正しい順番です。住宅金融支援機構の財形住宅融資では、家族全員が一時的に住めない場合に、住宅を管理する方（管理人）を選任することで返済を継続できる「留守管理」という取り扱いがあります。取り扱いは商品や金融機関によって異なりますので、自己判断で進めず、必ず借入先に確認してください。

【もうひとつの注意点】

住宅金融支援機構は、家族全員がその住宅に居住できない場合、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象外になることも案内しています。貸し出せば家賃は入りますが、その間の税制上の優遇は受けられなくなる可能性があるということです。収入と失うもの、両方を並べて考える必要があります。

高い賃料収入を得るには、立地が最重要ポイント！

賃貸の需要が減少傾向にある地方に比べると、三大都市圏や地方でも中核となる都市部の物件では比較的需要が安定しています。

そうした需要が見込めるエリアの物件であれば、仮に収入が下がって住宅ローンの返済が困難になった場合でも、金融機関の承諾を得たうえで賃貸に出し、家賃を返済に充てるという選択肢を検討できる可能性があります。

その間、自分たちは賃料の低い住まいに移ったり、実家に同居させてもらったりする。収入が回復するまでの一時的な手段として、マイホームを手放さずに済む方法になり得ます。

一方、需要が弱いエリアでは、賃料が住宅ローンの返済額に届かなかったり、借りる人自体が見つからなかったりする場合があります。建物がどんなに立派でも、エリアによって需要は変わります。

マイホーム購入も、見方を変えれば不動産への投資という側面を持っています。資産価値の見込みにくいエリアで身の丈を超えた物件を購入してしまうと、貸すに貸せず、売るに売れずという状態になりかねないのです。

家賃相場はどうやって調べればいい？

家賃相場を調べるといっても、難しい作業ではありません。購入を検討している段階で、次のことを確認しておくだけで十分に役立ちます。

1. 不動産のポータルサイトで、同じ広さ・同じ駅からの距離の賃貸物件を探す……検討している物件と近い条件（間取り・専有面積・築年数・駅からの徒歩分数）で絞り込み、募集賃料の幅を見ます。1件ではなく5〜10件見ると相場感がつかめます。
2. 「募集賃料」と「実際に決まる賃料」は違うと心得る……掲載されているのは募集中の金額です。値下げして決まることもあります。相場は幅で捉えましょう。
3. 空室がどれくらい出ているかを見る……同じエリアに似た条件の空室が大量にあるなら、それは需要に対して供給が多いサインです。賃料の水準より、借り手が見つかるかどうかのほうが重要です。
4. 地元の不動産会社に聞いてみる……「この物件を貸すとしたら、いくらくらいで、どのくらいで決まりそうですか」と率直に尋ねれば、ポータルサイトではわからない実感を教えてもらえることがあります。
5. 売買のほうの相場も一緒に見ておく……国土交通省は不動産の取引価格情報を公表しています。貸すだけでなく売る場合の目安も、あわせて把握しておくと安心です。

【手取りは家賃の満額ではありません】

もし将来貸すことになった場合、受け取った家賃がそのまま手元に残るわけではありません。管理会社への管理料、入居者募集の費用、固定資産税、火災保険料、マンションなら管理費と修繕積立金、設備が壊れたときの修理費などが差し引かれます。さらに空室の期間は収入がゼロになります。「家賃15万円で貸せる＝毎月15万円が返済に回せる」ではないという点は、必ず頭に入れておいてください。

地方はますます人口が減っていく

今後も都市部に人口が集中する流れは続くと見られています。昔から「職があるところに人は集まり、人が集まるところに仕事が集まる」と言われており、地方の人口は、特殊な要因を除いては減少傾向と考えざるを得ません。

実際、総務省統計局の人口推計によると、2026年8月1日現在の日本の総人口は1億2,268万人（概算値）で、前年同月に比べて59万人（0.48%）減少しています。人口の減少は全国一律ではなく、地域によって進み方が大きく異なります。

人口が減少すると、産業や娯楽、生活サービスなどが減ることにつながり、そのエリアに住宅を購入する方が減っていきます。すると、都市部では選択できた住宅ローン破綻の回避策も、地方では取りにくくなってしまいます。

誤解しないでいただきたいのは、地方の物件を購入するのがいけないと言うのではなく、万が一の事態になったときに、需要が少ないために売却や賃貸に回してもローン返済の保全ができない危険性が高いということなのです。

そしてこれは、「地方か都市部か」という単純な線引きではありません。同じ市内でも、駅やバス路線からの距離、学校や病院・スーパーの有無で需要はまったく違います。検討しているエリアの世帯数や人口の推移は、多くの自治体が統計としてウェブサイトで公開しています。購入前に一度目を通しておくと、判断の材料が増えます。

返済が苦しくなったときに取るべき順番

万が一、返済が厳しくなった場合にいちばんやってはいけないのは、誰にも相談しないまま滞納してしまうことです。滞納が続くと、金融機関が取れる対応の選択肢そのものが狭くなってしまいます。

1. まず借入先の金融機関に相談する

収入が減った、病気で働けない、といった事情があるときは、返済が滞る前に相談してください。事情によっては、返済期間を延長して毎月の返済額を下げる、一定期間は元金の返済を猶予するといった条件変更に応じてもらえる場合があります。住宅金融支援機構も【フラット３５】の公式サイトで、返済が困難になった方向けの相談の受付を案内しています。

2. 貸す・売るを検討するのはその次

条件変更でも見通しが立たない場合に、賃貸や売却の検討に進みます。賃貸に出す場合は、必ず事前に金融機関の承諾を得ること。売却は、住宅ローンの残高を売却代金で完済できるかどうかで進め方が変わります。

3. 制度や専門家の力を借りる

自然災害で被害を受けた場合など、事情によっては専用の相談窓口や債務整理の仕組みが用意されていることがあります。ひとりで抱え込まず、金融機関や公的な相談窓口に早めに連絡してください。

※リースバック（自宅を売却して、そのまま借りて住み続ける仕組み）のように、一見便利に見える方法もありますが、賃料の水準や契約期間など、契約内容によって結果が大きく変わります。利用を検討する場合は、契約書の内容を十分に確認し、必要に応じて専門家に相談してください。

購入前に確かめておきたい「出口」の3つの視点

物件を見に行くと、どうしても「この家に住みたいか」だけで判断してしまいがちです。そこにもう3つ、「もし住み続けられなくなったら」という視点を足してみてください。

確かめる視点	見るポイント	備考
貸せるか	近い条件の賃貸物件の募集賃料と空室の多さ。想定家賃と毎月の返済額の差	金融機関の承諾が前提。家賃から諸費用が引かれる点に注意
売れるか	周辺の売買事例、駅やバス路線からの距離、土地の形状や接道の状況	住宅ローン残高を売却代金で返せるかが分かれ目
住み続けられるか	収入が2割減っても払える返済額か。管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた総額	借りられる額ではなく、払い続けられる額で決める

この3つのうち、いちばん大切なのは3番目の「住み続けられるか」です。貸す・売るはあくまで非常時の手段であり、どちらも思いどおりにいく保証はありません。最初から余裕のある返済計画を組んでおくことが、いちばん確実な備えになります。

まとめ

特に新築物件の見学では、マイホームが欲しい気持ちが高まり、冷静さを失いがちです。

購入すること自体が幸せなのではなく、住み続けられることこそが幸せではないかと思います。

地方でマイホームを購入する場合は、自己資金は多めに、住宅ローンはできるだけ少なめに考える必要があります。加えて、一戸建てなら必要以上に床面積の大きい建物は選ばない方が賢明でしょう。

そのうえで、返済計画そのものに余裕を持たせておくことが最大の備えになります。住宅ローンを選ぶときは、金利の低さだけでなく、事務手数料や保証料などの諸費用、団体信用生命保険（団信）の保障内容、繰り上げ返済のしやすさまで含めた総額で比べてみてください。

たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料や一部繰り上げ返済手数料がかからず、一般団信が上乗せ金利0円で付く点がわかりやすい特徴です。余裕ができたときに手数料を気にせず繰り上げ返済できる仕組みは、将来の不安に備えるという観点でも心強いでしょう。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているので、初めての方も相談しながら進められます。

金利や手数料、取り扱いの条件は変わることがあります。最新の内容は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。また、賃貸に出す場合の可否や条件変更の取り扱いは金融機関ごとに異なりますので、必ず借入先へ直接ご確認ください。