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住宅ローン体験談

じぶん銀行に借り換えした経緯とその感想、その他銀行選択時の留意点

投稿日:2019-07-17 
投稿者:りょうくんさん(40代男性)

住宅ローンの借り入れを
シミュレーションする

住宅を購入しようと思ったきっかけ、
エピソードなどがあれば教えてください

独身時代に1LDKのマンションに住んでいたのですが、さすがに狭いうえに、いつかは住宅を購入するに違いないという漠然とした思いが、私にも妻にもそれぞれにあり、家賃がもったいないということになり、結婚を機に住宅を購入することとなりました。

個人的には、都心への通勤が便利で、鍵ひとつで気軽なマンションを購入したかったのですが、車を複数台駐車する可能性があることや、駐車場を降りてすぐに玄関のほうが便利という妻の強い主張を踏まえ、購入後1カ月程度で入居できる戸建住宅を購入する方向で検討を続けました。

そして、1か月ほど建売住宅を内覧し、都内の建売住宅を購入する結論に至りました。

「立地」、「子どもが生まれたあとの階下やお隣への音問題」や将来の資産価値などを踏まえるとそれなりに良い選択をしたと思いますが、あえて言えば、間取りやデザイン、性能、ランニングコストなどの付加価値が高い注文住宅で建築しておけば良かったという反省点もあります。

もっとも、注文住宅は、土地の選定や打合せに時間が取れるため、ある程度時間をつくれる人でないと厳しく、当時の私たちには、不可能で、選択肢にすらのぼりませんでしたが、これから家づくりを検討される方は、是非そちらも検討の俎上にあげられたらと思います。

該当の銀行の住宅ローンを選んだ理由は何ですか?

当初は、メガバンクの三井住友銀行で変動金利の住宅ローンを組みました。
2009年ごろです。
しかし、その後、銀行間の競争が激しくなってきたようで、短期プライムレートをさほど下がっていないのに、優遇が拡大し、新規借入の変動金利がかなり下がってきているという情報を会社の後輩から得ました。
うまく借入すれば総支払額が300万円くらい下がるかもしれないとのことで、借り換えを検討することとなりました。
(あくまで変動が変わらないとの前提ですが)

検討した銀行としては、低金利で定評のある「三井住友信託銀行」のほか、「三菱東京UFJ銀行(当時)」、「住信SBI」、「イオン銀行」、そして「じぶん銀行」です。

まず、三井住友銀行に引き下げの相談をしたところ、0.725%くらいまでしか下がらないとのことでした。
借換でなく、引き下げなので、事務手数料や保証料が大きくかかるわけではなさそうなので、当初は、一番可能性があるように思えたのですが、スマホのアプリで計算したところ、「じぶん銀行」のメリットが一番大きく450万円ほどでたため、「じぶん銀行」で借換をすることとしました。


この際に、気をつけなければならないのが、団体信用保険です。
銀行によっては、通常の団体信用保険のほかに、「3大疾病保障」とか「8大疾病保障」と特約がついている商品があります。
中には、追加の金利上乗せ等が無くとも、これらの保障が付与される商品なのですが、その条件が、たとえば「60日間就業できない状態」等、実際は、なかなかあり得ない状況だったりしますので、その中身は、よくよくご確認ください。

実際に住宅ローンを契約した
感想を教えてください

前述のとおり、はじめての住宅ローンは、とりあえず金利がそこそこ安いメガバンクにすれば安心というような判断基準で借入をしました。
しかし、借り換えの際は、それなりに住宅ローンに関する知識もついていたので、もっと多くの要素を判断に加えることができました。

私が借換先に選んだ「じぶん銀行」は、ネット銀行で、ほとんどすべての手続きネット上で完結します。
ネット以外の手続きは、抵当権の設定等のために、司法書士法人に出向いて、書類をちょっと記入するくらいのものです。


ただし、このネット上というのが、簡単なようで、実は、けっこう面倒くさかったです。

当初、「三井住友銀行で」の借入の際は、不動産会社の人に言われるがままに、必要書類を用意して、言われるがままに申込用紙等の書面に記入押印しただけなので、ある意味頭もつかいませんし、ストレスも感じませんでした。

しかし、ネット銀行は、誰も教えてくれませんし、今はどうかわかりませんが、じぶん銀行での口座開設や事前審査の申込、本審査の申込など、サイトもややわかりにくいように感じました。


また、当時事前審査も数日で結果が出るとのことでしが、実際は、3週間たってもなんの音沙汰もありませんでした。
当時、インターネット上でもそのようなことがかかれていたので、直接電話で問い合わせ、「これ以上時間がかかるなら取り下げします」と伝えたところ、即日で承認がおりました。
(もっとも今は、それほど時間がかからないようです)

いずれにせよ、ネット銀行は、タスクやスケジュールのすべてを自身が把握する必要があるため、ある程度住宅ローンの知識がある人もしくはアドバイスしてくれる人が身近にいないと多少のストレスを感じるかもしれません。

住宅購入、住宅ローン契約を検討している方に
アドバイスをお願いします

住宅ローンは奥が深いです。
留意しておくポイントを列挙して、簡単に記述します。

○固定金利か変動金利か
どちらが得かという答えは、返済がすべて終わった段階にならないと結果はでないです。
かつては、固定金利が安心というような風潮でしたが、(あくまでも個人的な意見ですが)、今は変動金利のほうがお得で終わる可能性が圧倒的に高いと思います。
というのも、私が借りた金額だと、変動金利が変わらないという前提だと、固定との最終的な総支払額が500万円くらい違いました。

もちろん、変動が上がるリスクを考えなければならないのですが、ここで大切なポイントは、借入額を多く残っている当初借入のころの利率が極めて重要ということです。

簡単に言えば、借り入れが5000万円残っているときの金利1%は、年50万円の利息がかかっているということですが、残金が1000万円まで、減っている状況であれば、年10万円の利息しかかかっていないということです。

極端なことを言えば、残金が1,000万円まで減っているときに、利率が2%に上昇していても、総支払額に与える影響は、少ないのです。


もちろん、借入の翌月に金利が急上昇するような事態が起これば別ですが、今の少子高齢化からくる日本の経済状況を考えると、変動金利に影響を与える短期プライムレートが急上昇する可能性は、さほどないと考えます。
(あくまで個人的見解です)

私も借り換えの際にいろいろシミュレーションしたのですが、5-10年後に急上昇して固定金利を上回ったとしても、変動金利で借入をした際の総支払額が、固定金利でのそれを超えるというパターンは、本当によっぽど極端な、あり得ないくらいの上昇ラインでなければ起きないと感じました。


○利率は?
 今のところネット銀行が安いです。
民間銀行も借入先を間違えなければ0.475%~0.6%(保証料別)くらいで借りられます。
ただし、申込の窓口は、大手不動産会社や大手ハウスメーカー経由のほう優遇が受けられう可能性があります。
もちろん、借りる方の属性も影響ありますが。

○保証料型と事務手数料型
保証料型は、当初予定より早めに完済した場合や、借り換えをしたときに、当初支払った保証料が、その期間に応じて返金されます。

ちなみに、保証料型は、現金で事前に支払うパターンと金利に上乗せすることが選択できますが、一般的には、現金で支払うほうが割安です。

一方、事務手数料型(ここでいう事務手数料とは、いわゆる3万円程度の事務手数料ではなく、保証料の変わりに銀行に支払う事務手数料のことをいいます)は、上記のように完済等をしても返金はありません。

保証料型にくらべて事務手数料型のほうが、利率が安いことが多いので、ほぼ借り換えをすることが無い低利の変動金利で借りるなら、事務手数料型のほうがおすすめだと思います。

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