住宅ローンは毎月の返済額から借入可能額を逆算しよう｜4ステップで解説

家を買うために住宅ローンを借りるなら、「返せる額」を借りることが大前提です。当たり前のように聞こえますが、実際には金融機関が貸してくれる額と、あなたが無理なく返せる額は同じではありません。 そこでこの記事では、毎月の返済額から借入可能金額を逆算するという順番で考える方法をご紹介します。物件を見に行く前に、この計算をしておくと予算がぶれません。

「借りられる額」から考えると危ない理由

住宅ローンの相談に行くと、まず「いくらまで借りられるか」を教えてもらえます。ただ、この金額は年収と金利から機械的に計算された上限であって、あなたの家計の事情までは織り込まれていません。 たとえば、次のような支出は審査では見えません。

• お子さんの進学（高校・大学の入学金や授業料）
• 車の買い替え、家電の故障
• 親の介護、自分や家族の病気
• マンションなら管理費・修繕積立金の値上がり

住宅ローンを借りた時点では、多くの方が「返せる」と考えています。それでも途中で返済が苦しくなるのは、借りたあとに起きる出来事まで計画に入っていなかったからです。だからこそ「上限まで借りる」のではなく、「毎月これなら確実に払える」という金額から逆算するのが安全な順番になります。

ステップ1：上限の目安を「返済負担率」で知る

まず、金融機関がどんな物差しで上限を決めているかを知っておきましょう。使われるのが返済負担率（総返済負担率）——年収に占める年間返済額の割合です。 全期間固定金利の【フラット35】では、基準が公開されています。

年収	総返済負担率の基準
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

ここで大事なのは、この割合には住宅ローン以外の借入れも含まれるという点です。【フラット35】では、自動車ローン・教育ローン・カードローン（クレジットカードのキャッシング、分割払いやリボ払いによる購入を含む）なども合算して判定されます。 つまり、マイカーローンやカードのリボ払いが残っていると、その分だけ住宅ローンで借りられる額は減ります。心当たりがある方は、申し込みの前に整理しておくと選択肢が広がります。 なお、これはあくまで審査に通る上限の目安です。年収400万円で35%なら年間140万円＝月およそ11.6万円ですが、これを実際に払い続けられるかどうかは別の話。無理のない水準として20%台前半を目安にする、といった余裕の持ち方をおすすめします。 （出典：住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件／2026年4月1日現在）

ステップ2：毎月払える額を家計から決める

次に、実際に払える金額を家計から決めます。ポイントは、いまの家賃をそのまま返済額にしないことです。 賃貸で家賃を滞納したことがないなら、同じ額なら払えそうに思えます。しかし持ち家になると、家賃には含まれていなかった費用が新たに発生します。

持ち家で新たにかかる費用	内容
固定資産税・都市計画税	毎年課税されます（賃貸では大家さんの負担）
管理費・修繕積立金	マンションの場合。修繕積立金は将来値上がりすることがあります
修繕・メンテナンス費	一戸建ての外壁・屋根・給湯器など。10年〜20年で数十万円〜
火災保険料・地震保険料	【フラット35】では返済終了までの火災保険加入が必要です
駐車場代	一戸建てなら不要になることも（プラス要素）

こうした費用を考えると、毎月のローン返済額は、いまの家賃より3万円ほど少なく見積もっておくのが安全側の考え方です。金額は物件によって変わりますので、購入を検討している物件の管理費・修繕積立金・固定資産税の目安を、不動産会社に確認しておきましょう。

ステップ3：毎月の返済額から借入可能金額を逆算する

払える額が決まったら、そこから借入額を逆算します。同じ毎月返済額でも、金利と返済期間によって借りられる額は変わります。 当編集部が2026年8月適用の各行公式金利を実測し、元利均等・毎月返済（ボーナス返済なし・諸費用は含まず）で試算すると、借入額と月々返済額の関係はおおよそ次のようになります。

借入額（35年返済）	変動金利 年0.945%の場合	【フラット35】年3.290%の場合
3,000万円	月 83,918円	月 120,364円
5,000万円	月 139,864円	月 200,608円

※当編集部調べ（2026年8月適用の各行公式表示金利に基づく当社試算。元利均等・ボーナス返済なし・事務手数料や保証料などの諸費用は含みません。変動金利は全期間金利が変わらないと仮定した概算で、実際は半年ごとに見直されます） この表を「逆から」見てみましょう。たとえば毎月12万円までなら払えるという方は、金利3.290%の全期間固定なら借入額はおよそ3,000万円が目安になります。一方、変動金利0.945%なら同じ12万円でもっと多く借りられますが、変動金利は将来上がる可能性があるため、上限まで借りると金利が上がったときに耐えられなくなります。

金利が上がると、同じ返済額で借りられる額は減ります

【フラット35】（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）で最も多い金利は、2026年8月資金受取分で年3.290%。前月の年3.140%から0.150%上がり、現在の制度になった2017年10月以降でもっとも高い水準です。 金利が上がるということは、同じ「毎月12万円」でも借りられる額が目減りするということです。予算を組んだあとに金利が動くこともありますので、資金計画は申し込みの直前にもう一度、最新の金利で試算し直すようにしてください。

借入期間と借入額の上限も確認しておく

【フラット35】の場合、借入額は100万円以上1億2,000万円以下、借入期間は15年以上（申込みご本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上）で、上限は「80歳−申込時の年齢」と「35年」のうち短いほうです。 つまり申し込む年齢が上がるほど、選べる返済期間は短くなります。45歳で申し込めば上限は35年ですが、50歳なら30年です。期間が短くなれば毎月の返済額は増えますので、年齢によっては借入額そのものを見直す必要が出てきます。

ステップ4：10年後・20年後の家計を書き出す

最後に、返済が続く期間の家計を書き出してみましょう。難しい計算は要りません。紙に「年」と「その年に起きること」を並べるだけで十分です。

• お子さんが高校・大学に入るのは何年後か、そのときいくらかかりそうか
• 車の買い替えは何年ごとか
• 自宅の修繕（外壁・屋根・給湯器・水回り）はいつ頃か
• 定年は何年後か、そのとき残債はいくらか

とくに見落としやすいのが定年後にも返済が残るケースです。35年返済なら、40歳で借りれば完済は75歳。退職金をあてにする計画は、退職金の額が変わったときに崩れます。定年までに返し終える計画にするか、繰上返済で期間を縮める前提で借入額を抑えるか、どちらかを最初に決めておきましょう。 少しでも不安が残るなら、購入金額を下げる、あるいは購入自体をいったん見送るという判断も立派な選択です。将来の収入が読みにくい状況であれば、なおさら余裕をもった返済額に設定してください。

もし返済が苦しくなったら（知っておくと安心です）

計画を立てても、想定外のことは起こります。そのときのために、返済が困難になった場合の相談窓口があることを知っておいてください。 【フラット35】では、収入が減ったり、病気や災害などで返済が難しくなったりした場合に、返済方法の変更（返済期間の延長、一定期間の返済額の軽減、ボーナス返済の見直しなど）を相談できるしくみが用意されています。民間の金融機関でも同様の相談を受け付けているのが一般的です。 大切なのは、延滞してしまう前に相談することです。「払えないかもしれない」と感じた時点で、借入先の金融機関に連絡しましょう。

よくある質問

Q. 返済負担率は何%くらいに抑えるのが安心ですか？

【フラット35】の基準は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下ですが、これは審査に通る上限です。教育費や修繕費の余地を残すなら、20%台前半を目安に考える方が多いようです。家族構成や他の支出によって適切な水準は変わりますので、ご自身の家計で確かめてください。

Q. ボーナス返済を使えば、もっと借りられますか？

【フラット35】では借入額の40%以内でボーナス返済を併用できます。毎月の返済額は下がりますが、ボーナスが減ったり出なくなったりしたときのリスクを抱えることになります。使うとしても、ボーナスに頼る割合は小さくしておくのが安全です。

Q. 変動金利で借りれば、たくさん借りられるのでは？

金利が低いぶん、同じ返済額でも借入額を大きくできます。ただし変動金利は見直しがあり、返済額が増える可能性があります。「金利が上がっても払える額」で借入額を決めるのが基本です。「いまの金利で借りられる上限」まで借りるのは避けましょう。

Q. 車のローンやリボ払いがあると、住宅ローンに影響しますか？

はい。【フラット35】では、自動車ローン・教育ローン・カードローン（キャッシング、分割払い・リボ払いによる購入を含む）などの返済額も合算して返済負担率が判定されます。申し込み前に整理しておくと、借入可能額も審査結果も変わってきます。

Q. 自分の条件で正確に計算するにはどうすればよいですか？

住宅金融支援機構や各金融機関のウェブサイトに、返済額を試算できるシミュレーションが用意されています。借入額・金利・返済期間を入れ替えながら、「毎月いくらなら払えるか」から逆算する使い方をすると、現実的な予算が見えてきます。

まとめ｜「上限」ではなく「毎月払える額」から決める

住宅ローンの予算を決める手順は、次の4ステップです。

1. 返済負担率で上限の目安を知る（あくまで上限であって目標ではありません）
2. 家賃から管理費・修繕積立金・固定資産税の分を差し引いて、毎月払える額を決める
3. その返済額から借入可能金額を逆算する（金利と返済期間で変わります）
4. 10年後・20年後の支出を書き出して、途中で苦しくならないかを確かめる

金利だけでなく、諸費用まで含めた総額で比べるのも大切です。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料と一部繰上返済手数料がかからず、一般団信も金利の上乗せなしで付けられるなど、費用の内訳が分かりやすい商品設計になっています（事務取扱手数料は借入金額の2.20%〈税込〉の定率型）。繰上返済に手数料がかからないことは、「借入額を抑えて、余裕ができたら前倒しで返す」という進め方とも相性がよい点です。 金利や商品内容は変わります。最新の情報は、必ず各金融機関・住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。