家賃と住宅ローンの違いは？賃貸と持ち家どちらがいいかの考え方

「このまま賃貸で暮らし続けるのがいいのか、それとも家を買ったほうがいいのか」——住宅ローンを考えはじめると、まずここで立ち止まる方がとても多いです。

結論から言えば、どちらが正解かは人それぞれです。ただ、なんとなくの印象で決めてしまうともったいないので、この記事では「毎月払うお金の中身がどう違うのか」という一点にしぼって、やさしく整理していきます。よく言われる「賃貸なら、住宅ローンを返さない代わりに貯金をしておいたほうがいい」という話の意味も、読み終えるころには腑に落ちるはずです。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸は、その時の家族の人数に合わせた住居を選んで生活することができます。

たとえば、夫婦2人のときは居間と1部屋あれば足りますが、子どもが増えれば人数に合わせた部屋数が必要になります。そして子どもが独立すれば再び夫婦2人に戻り、そのときには部屋数はあまり必要なくなりますよね。

このように、家族環境の変化によって、家に求めるものや選ぶポイントは変わっていくものです。

賃貸なら、その時の状況に応じて希望の物件に移ることができます。賃貸には戸建もありますから、目的に応じた家をいつでも選択できるというのはメリットでしょう。

転勤や転職、親の介護といった「予定していなかった変化」に身軽に対応できるのも、賃貸の大きな強みです。設備が壊れたときの修繕費も、原則として大家さん（貸主）の負担になります。

しかし、家賃をずっと払い続けても、その物件が自分のものになることはありません。家賃を支払い続けなければその物件に住むことはできませんから、支払いが終わる日が来ないのです。

また、自分のものではない以上、壁紙の張替えなども自由にはできず、規則を守って生活する必要があります。加えて、契約更新のたびに更新料がかかる物件もあり、周辺相場が上がれば更新時に家賃が見直されることもある点は、頭の片隅に置いておきたいところです。

持ち家のメリット・デメリット

持ち家は、あらかじめ家族の人数を見越して建てることになります。子どもがいるときも自立したあとも、部屋数を簡単に変えることはできません。しかし自分たちのものですから、自由にリフォーム・改築などをしても問題ありません。

ペットを飼ったり、ガーデニングをしたりと、ご近所に迷惑をかけない範囲であれば、規則に縛られることなく自由にやりたいことがやれます。

返済額は、ローンの種類や金利によって変わることがあります。ですが、返済が終われば家は自分の持ち物になり、住居費としての返済は必要なくなります。老後に家賃の支払いがなくなるというのは、助かるでしょう。

ただし、持ち家だからこそかかる費用もあります。代表的なのが固定資産税（および都市計画税）で、これは家に住み続けるかぎり毎年かかります。火災保険・地震保険も自分で手配することになります。

マンションなら管理費と修繕積立金が毎月かかります。戸建の場合はそうした毎月の支払いはありませんが、屋根や外壁、給湯器などの修繕はいつか必ず必要になるため、その分を自分で積み立てておく必要があるという点は同じです。

家賃と住宅ローンの違い

賃貸と持ち家では「自由」と感じる部分がそれぞれ違いますし、それぞれにメリットとデメリットがあることが、おわかりいただけたでしょうか。

そして、賃貸は家賃を住み続けるかぎり払い続け、住宅ローンは長期間の返済期間を終えて完済すれば、支払いはもう必要ありません。この違いは大きいです。

同じような月々の支払いをしていったとして、最終的に自分のものになるかならないかということは、資産を持つか持たないかということにもなります。

万が一のときに備えて、資産があるというのは心強いものです。それに、定年後に年金で生活するようになったとき、家賃の支払いが必要ないというのも助かるでしょう。

賃貸の場合は、いつでも住む場所や物件のスタイルなどを変えられる自由がありますから、収入が減るなど支払いが厳しい状況になったら、家賃の低いところに引越して節約することもできます。

しかし、家賃が低いところに引越したとしても、老後の生活ではその支払いも負担になってきます。そのため、賃貸のほうが良いという方は、老後の家賃用に貯金をしておくようにしましょう。

毎月の支払いに含まれるものを並べてみる

「家賃10万円」と「住宅ローン返済10万円」は、同じ10万円でも中身がまったく違います。ここを並べて見ておくと、判断がぐっとしやすくなります。

費用の種類	賃貸	持ち家
毎月の住居費	家賃（住み続けるかぎり発生）	ローン返済（完済すると終わる）
入居・購入時の費用	敷金・礼金・仲介手数料など	頭金・事務手数料・保証料・登記費用・不動産取得税など
更新・維持のための費用	更新料（物件により）	固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金（マンション）、修繕費
設備が壊れたとき	原則として貸主の負担	自己負担
保険	借家人賠償責任保険など（比較的少額）	火災保険・地震保険（建物の分も必要）
住まいを変えたいとき	引越しで対応しやすい	売却・賃貸に出すなど手間と時間がかかる
払い終えたあと	資産は残らない	住まいが資産として残る（価値は物件による）

こうして並べると、持ち家は「毎月のローン返済＋維持費」で考えないと比較にならないことがわかります。「今の家賃と同じ返済額なら大丈夫」と考えるのは、少し危ういのです。逆に賃貸は、身軽さの対価として支払いに終わりがない——この2つが、両者のいちばん本質的な違いです。

住宅ローンにしかない2つの仕組み

家賃と住宅ローンを比べるうえで、意外と知られていないのが次の2つです。どちらも賃貸にはない仕組みなので、判断材料としてぜひ知っておいてください。

1. 団体信用生命保険（団信）
住宅ローンを借りるとき、多くの金融機関では団信への加入が条件になります。これは、契約者に万一のことがあった場合、保険金でローンの残債が返済される仕組みです。つまり、残された家族には返済のない住まいが残ります。賃貸の場合、大黒柱に万一のことがあっても家賃の支払いはそのまま続きますから、ここは大きな違いです。近年はがん保障や全疾病保障を上乗せできる団信も増えています。

2. 住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）
一定の要件を満たす住宅をローンで取得した場合、年末のローン残高に応じた金額が所得税などから控除される制度です。国土交通省によると、令和8年度税制改正でこの制度は5年間延長され、入居日が令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までの取得が対象となりました。あわせて、省エネ性能の高い既存住宅（中古住宅）への支援が拡充され、控除期間が13年に広がるケースが設けられたほか、床面積要件も原則40㎡以上に緩和されています（合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等への上乗せ措置を使う方は50㎡以上）。

ただし、借入限度額や控除期間は住宅の省エネ性能・世帯の状況・入居年によって細かく変わります。また、償還期間が10年以上のローンであることなどの要件もあります。ご自身が対象になるかどうかは、必ず国土交通省「住宅ローン減税」や国税庁の最新情報でご確認ください。

迷ったときに考える順番

「結局どっち？」で止まってしまう方は、次の順番で考えると前に進みやすくなります。

1. これから10年、住む場所が変わる可能性はあるか——転勤や転職の可能性が高いなら、賃貸の身軽さの価値は大きくなります。
2. 今の家賃はいくらで、貯蓄はどれくらいできているか——住居費として無理なく出せる金額の実績が、そのまま検討の土台になります。
3. 買う場合、毎月の返済＋維持費が家計に収まるか——固定資産税や修繕積立金も足して計算します。
4. 賃貸を続ける場合、老後の家賃をどう用意するか——ここまで決めて初めて、賃貸という選択も「計画」になります。

金利の環境も判断材料のひとつです。日本銀行は2026年7月31日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0%程度で推移するよう促す方針を据え置きました（日本銀行公式サイト・2026年8月2日確認）。一方で長期金利は上昇しており、長期の固定金利は上がる方向にあります。「金利がゼロに近い時代」が終わりつつあるいま、変動金利・固定金利のどちらを選ぶかも含めて、返済計画には以前より余裕を持たせておきたいところです。

とはいえ、金利の先行きを当てにいく必要はありません。大切なのは、金利が動いても暮らしが揺らがない借り方を選ぶこと。そのためにも、複数の金融機関で試算を取り、条件を比べてみてください。

なお、諸費用の内訳は金融機関によってかなり違います。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料0円・一部繰上返済手数料0円で、一般団信の保険料も上乗せ0円。2026年3月からは上乗せ0円の全疾病保障付団信も用意されています（事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型）。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、「はじめてなので対面で聞きたい」という方の最初の比較対象にしやすい1行です。

よくある質問

Q. 「家賃並みの返済で家が買えます」という広告は信じていいの？
A. 返済額だけを見れば本当のこともあります。ただし持ち家では、固定資産税・火災保険料・修繕費（マンションなら管理費と修繕積立金）が別に必要です。「返済額＋維持費」と今の家賃を比べるのが正しい見方です。

Q. 賃貸派は、老後の家賃をどれくらい用意すればいいですか？
A. 決まった正解はありませんが、考え方はシンプルです。「老後に住みたい住まいの家賃×12か月×想定する年数」が目安になります。年金収入で家賃をまかなえるかを一度計算してみて、足りない分を今から積み立てる——この作業をしておくと、賃貸を選ぶ不安がかなり小さくなります。

Q. 家を買うと、住み替えられなくなりますか？
A. そんなことはありません。売却する、人に貸す、といった選択肢があります。ただし、売却には時間がかかり、売却額がローン残債を下回る可能性もあります。賃貸ほど身軽ではない、という程度に理解しておくとよいでしょう。

Q. 頭金が少なくても買えますか？
A. 頭金が少なくても借りられる住宅ローンはあります。ただし借入額が増えるぶん、利息の総額も増えます。また、金融機関によっては自己資金の割合で金利や手数料が変わることもあります。「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別ものという点だけは、必ず押さえておいてください。

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賃貸と持ち家は、どちらが優れているという話ではなく、お金の払い方と身軽さのバランスをどう取るかという選択です。

賃貸を選ぶなら、老後の住居費を計画的に準備する。持ち家を選ぶなら、返済に維持費を足しても暮らしが回るかを確かめる。どちらを選んでも「その先の見通しを立てた人」が強い——そう考えると、最初の一歩は意外とシンプルです。

まずは今の家賃と貯蓄額を書き出すところから始めてみてください。制度や金利の最新情報は、国土交通省や各金融機関の公式サイトで必ずご確認ください。