物件見学のチェックポイント一覧｜内見で後悔しないコツ

物件見学で見ておきたいのは、建物の状態（耐震性・傾き・日当たり・広さ・収納）、毎日使う設備、敷地と共用部分の3つです。どれも図面や広告だけでは分からないので、メモと採寸道具を持って現地で一つずつ見ていきます。

条件の大まかな絞り込みがまだの方は、先に物件見学の回数や時間帯の考え方をまとめた記事を読んでおくと、見学の目的がはっきりします。候補が2〜3件に絞れてきたら、ここで紹介する細かい項目の出番です。

建物全体は耐震性・傾き・日当たり・広さ・収納を見る

耐震性や耐久性は書類で示してもらえるか

耐震性や耐久性が確保されているかは、見た目では判断できません。不動産会社に聞くとともに、住宅性能評価書など客観的な書類を見せてもらえるか尋ねると確実です。

住宅性能評価書とは、国が定めた基準で第三者機関が住宅の性能を評価した書類のことです。書類があるかどうかを聞くだけでも、売主側の対応の丁寧さが分かります。

間取り図と実物に違いがないか

図面の間取りと実物を見比べて、違いがないか見ていきます。実際には窓があるのに図面に描かれていない、といったケースもあります。少しでも気になったら、その場で不動産会社に聞いてください。

床や壁に傾き・ひび割れ・シミがないか

床や壁の傾き、ひび割れ、シミがないかを見ます。新築でも、施工の小さなミスで細かな不具合が出ることはあります。中古物件は年数がたっている分、とくに念入りに見る必要があります。ビー玉を床に置くと、転がり方で傾きの見当がつきます。

日当たりと風通しは時間帯で変わる

日当たりは、朝・昼・夕方で印象が大きく変わります。可能なら時間帯をずらして訪れ、窓を開けて風通しも感じておくと判断しやすくなります。南向きでも、隣の建物との距離によっては冬に日が入りにくいことがあります。

部屋の広さは家具を置いた状態で考える

家族が暮らすのに十分な広さかは、家具を置いた状態を思い浮かべて考えると確実です。今使っているソファやベッド、冷蔵庫の大きさを測っておき、置きたい場所に本当に置けるかを現地で採寸します。

収納は量と場所の両方を見る

クローゼットやキッチン、洗面所に、暮らしに必要なモノが収まるかを見ます。収納は量だけでなく、使う場所の近くにあるかも暮らしやすさを左右します。

設備はキッチン・水まわり・コンセント・通信を使う場面で見る

キッチンは料理をする動きで使い勝手を見る

実際に料理をする場面を想像しながら、使い勝手と設備を見ていきます。食材を切るスペースは足りるか、コンロはガスかIHか、冷蔵庫を置く場所からシンクまでの動きに無理がないか、といった点です。

お手洗いとバスルームの設備

お手洗いとバスルームでは、温水洗浄便座や浴室乾燥機の有無、離れた場所からお湯はりができる機能などを見ます。水が出せる状態なら、蛇口をひねって水圧や排水の流れも見ておくと、入居後の不満を減らせます。

コンセントの数と位置

パソコンやスマートフォン、調理家電など、電源を使う機器は年々増えています。コンセントが必要な数だけあるか、使いたい場所の近くにあるかを部屋ごとに数えておきます。位置が悪いと、延長コードだらけの部屋になりがちです。

インターネット回線を引けるか

光回線を新しく引けるのか、すでに設備があって機器をつなぐだけで使えるのかを聞いておきます。在宅勤務をする家庭では、通信環境が暮らしの快適さに直結します。

段差や手すりなどのバリアフリー

年配の家族と同居する予定がある方や、将来の暮らしを考える方は、段差の有無や手すりの設置状況も見ておくと、将来の工事の見当がつきます。後から手すりを付けるには、壁に下地が入っているかも関係します。

敷地と共用部分は境界・駐車・防犯・音・管理を見る

自分の所有範囲はどこまでか

一戸建てなら敷地の境界線、マンションなら専用で使える部分（バルコニーや専用庭など）がどこまでかを確認します。境界があいまいなままだと、入居後に隣の家とのトラブルになることがあります。境界標の位置を現地で見せてもらい、測量図などの書類と照らし合わせておけば安心材料になります。

駐車場は台数分あり、安全に出し入れできるか

車を持っている方は、台数分止められるか、止めやすいか、死角がなく安全に出し入れできるかも見ます。できれば実際に車で現地へ行き、出し入れを試してみてください。前の道路の幅や交通量も、毎日の運転のしやすさに関わります。

防犯の設備と死角

ホームセキュリティーの有無や、どんな防犯設備があるかを見ます。敷地内に外から見えにくい場所がないか、マンションならオートロックや防犯カメラの設置状況も確認します。

近隣や道路からの音

近くの家の生活音や、道路・線路からの音も、可能な範囲で聞いておきます。マンションでは、上下や隣の部屋の話し声や足音がどのくらい聞こえるかが暮らしやすさに直結します。窓を閉めた状態と開けた状態の両方で聞くと違いがよく分かります。

共用設備と管理の状態（マンションの場合）

マンションでは、宅配ボックスやエントランスなど、共用で使える設備を確認します。あわせて、共用廊下やエレベーター、集合ポスト、ゴミ置き場がきれいに保たれているかも見ておきます。

共用部分の清掃や使い方のマナーには、その建物の管理の状態がそのまま表れます。管理費や修繕積立金の金額、管理規約の内容も、契約前に必ず聞いておきたい項目です。

見学当日は持ち物と回る順番を決めておく

見る項目が多いので、持ち物と段取りを先に決めておくと見落としが減ります。持っていきたいものは次のとおりです。

• 間取り図：現地で見比べながら気づいたことを書き込む
• メジャー：家具の置き場所や、廊下・ドア・エレベーターの幅（搬入経路）を測る
• スマートフォン：気になる箇所の撮影（撮影してよいかは先に聞く）、方位磁針や水平器のアプリ
• 筆記用具とチェックリスト：この記事の見出しを書き出しておくと、その場で抜けなく確認できる

回る順番は、外から内へ進むと効率よく見られます。たとえば、駅やバス停から物件まで歩いて周辺の様子を見る、敷地と外観を見る、室内を見る、最後に帰り道でスーパーや病院の場所を確認する、という流れです。

見学が終わったら、その日のうちに気づいたことを書き残しておくと、あとで比べやすくなります。複数の物件を見ると印象が混ざりやすく、数日たつと「日当たりがよかったのはどちらだったか」が分からなくなるためです。

見学は時間帯を変えて2回以上が目安

気に入った物件ほど、曜日や時間帯を変えて2回以上見に行くことをおすすめします。平日の昼は静かでも、夜や週末は交通量や人通りが大きく変わることがあるからです。日当たりや騒音、周辺の雰囲気は、1回の見学ではつかみにくい部分です。

1件にかける時間は、室内に30分〜1時間ほど、周辺を歩く時間を加えるともう少しかかります。1日に何件も詰め込むと見る目が粗くなるので、多くても2〜3件にとどめると、1件ごとに落ち着いて比べられます。

モデルルームを見学する場合は、オプションの設備や家具でよく見えるように演出されていることが多い点に注意が必要です。どこまでが標準の仕様で、どこからがオプションなのかを聞き、標準の状態を思い浮かべて判断してください。

新築マンションの見学で見たい項目は新築マンション購入前のチェック項目の記事で紹介しています。

中古住宅は建物状況調査（インスペクション）も使える

中古住宅を考えている方は、自分の目で見るのに加えて、専門家による建物状況調査（インスペクション）を使う方法もあります。建物状況調査とは、国の講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、基礎や外壁などのひび割れや雨漏りの跡を、主に目で見て調べるものです。

2018年4月に施行された改正宅地建物取引業法により、中古住宅の売買を仲介する不動産会社には、次のことが義務付けられています。

• 媒介契約を結ぶとき、建物状況調査を行う業者をあっせんできるかどうかを示す
• 調査が行われている場合は、重要事項説明でその結果の概要を説明する
• 売買契約が成立したとき、建物の状況を売主と買主の双方が確認した内容を書面で渡す

重要事項説明で説明される調査結果は、原則として調査から1年以内のものです。2024年4月からは、鉄筋コンクリート造などのマンションに限り、2年以内の調査結果も説明の対象になりました。マンションを買う方は、売主が少し前に受けた調査の結果が残っていないか、不動産会社に聞いてみる価値があります。

ただし調査は目視が中心なので、壁の内部など外から見えない部分の劣化までは分かりません。費用や調査の範囲は依頼先によって違うため、仲介の不動産会社に相談するか、国土交通省の建物状況調査の案内ページで制度の内容を確かめておくと、相談がスムーズに進みます。

まとめ

すべての項目が満点の物件に出会えることはまれです。見学に行く前に、これだけは譲れないという条件を家族で2〜3個に絞っておいてください。そうしておくと、見学のたびに迷わず比べられます。

物件探しと並行して、借りられる金額や毎月の返済額の目安もつかんでおくと、気に入った物件が見つかったときにすぐ動けます。住宅ローンを比べるときに見る項目は住宅ローン比較のチェックポイントの記事で紹介しています。

制度や物件の条件は変わることがあるので、契約の前に不動産会社や国土交通省のページで最新の内容を確かめてください。