三井住友銀行で住宅ローンを借り換える｜手数料・金利・諸費用の見方

住宅を購入するとき、頭金だけでは足りない分を住宅ローンでまかなう方は多くいらっしゃいます。そして返済が始まってしばらく経つと、「いまより金利の低いローンに移せないだろうか」と考えるタイミングがやってきます。これが借り換えです。 三井住友銀行は日本3大メガバンクのひとつで、住宅ローンは借り換えとして利用することもできます。この記事では、三井住友銀行で借り換えを考えるときに見ておきたいポイントを、はじめての方にもわかるように整理していきます。 ※金利・手数料は2026年8月時点の公表内容にもとづいています。金利は毎月見直され、手数料も改定されることがありますので、申し込み前に必ず公式サイトで最新の内容をご確認ください。

インターネットバンキングを利用すると繰り上げ返済手数料が無料。

金利が低い住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済に含まれる利息分が減ります。利息分が減ると、同じ返済回数でも総支払額が減ります。 月々の返済額が減り、総支払額も減ることで家計に余裕が出てきます。その余裕を1年ほど貯めて繰上返済にあてれば、元金を一気に減らせる効果にもつながります。借り換えたあとに繰上返済を重ねていく——これが返済を軽くしていく王道の組み合わせです。 だからこそ確認しておきたいのが、繰上返済のたびに手数料がかかるかどうかです。三井住友銀行の場合、手続きの方法によって次のように分かれています。

手続きの方法	一部繰上返済	全額繰上返済
SMBCダイレクト（インターネットバンキング）	無料	無料
三井住友銀行の専用パソコン	無料	無料
書面（郵送）	16,500円（税込）	33,000円（税込）

※2025年10月1日現在の公表内容です。一部お取り扱いできない住宅ローンや、借入内容・返済の状況によって取り扱えない場合があります。 つまり、SMBCダイレクトを使えば繰上返済の手数料はかかりません。逆に書面で手続きすると1回あたり16,500円（税込）かかるので、こまめに繰上返済したい方はネットで手続きできる状態にしておくのが得策です。 なお、金利種類の変更（固定金利特約の再設定など）は扱いが異なり、SMBCダイレクトなら無料、専用パソコンでは5,500円、書面では16,500円（いずれも税込）とされています。「繰上返済」と「金利種類の変更」で手数料が違う点は混同しやすいので気をつけてください。

返済シミュレーションを利用して借り換えのメリットを探ろう。

借り換えを行うときには、新しく借りる銀行への事務手数料が必要になりますし、いま借りている分の抵当権抹消と新たな抵当権設定にかかる登録免許税、司法書士への報酬なども必要になります。ですから、あらかじめ諸費用がどのくらいかかるのかを把握しておく必要があります。 主な諸費用を整理すると、次のようになります。

費用の種類	内容	目安・注意点
銀行の事務手数料	新しく借りる銀行に支払う手数料	三井住友銀行のWEB申込専用借換えローンは融資金額×2.20％（税込）
保証料	保証会社に支払う費用	商品や方式により、金利上乗せ型と一括前払い型があります
抵当権の抹消・設定費用	登録免許税と司法書士報酬	借入額や物件により変わります
印紙税	ローン契約書に貼る印紙代	電子契約なら不要になる場合があります
火災保険など	契約に伴い必要になる場合があります	すでに加入済みなら継続できることも

借り換えは「金利差」だけで判断すると失敗します。たとえば3,000万円を借り換えると、事務手数料だけで66万円（3,000万円×2.20％）かかる計算です。この費用を上回るだけ利息が減るかどうかが、判断の分かれ目になります。 そこで役に立つのが、三井住友銀行のホームページに用意されている返済シミュレーションです。借り換えたときにどのくらいの返済額になるのかを、その場で調べることができます。 現在の借入残高、残りの返済期間、現在の借入金利、借り換え後の金利を入力すると、借り換え前と借り換え後の月々の返済額や増額返済月の返済額、1年間の返済総額が表示されるだけでなく、保証会社手数料・抵当権抹消費用・登録免許税・司法書士手数料といった諸費用もあわせて計算してくれるので、借り換えに必要なお金の全体像をつかむことができます。

変動金利と固定金利をミックスする事も可能。

三井住友銀行の住宅ローンには、固定金利型と変動金利型をミックスして組む「ミックスプラン」も用意されています。変動金利型・固定金利特約型・超長期固定金利型の中から異なる金利タイプを組み合わせることができ、公式サイトの案内では10万円単位で設定できるとされています。 変動金利型は情勢に応じて金利が変わり、固定金利型は変動金利よりも高めに設定されるのが一般的です。どちらか一方に決めきれないとき、2つをミックスすることで金利上昇時の利息負担を抑えつつ、低金利のメリットも残せるのがこのプランの考え方です。 ただし、金利種類ごとに固定金利手数料・固定金利特約手数料が必要になる場合があるとされています。組み合わせる本数が増えるほど管理も少し複雑になりますので、「どちらか迷うから半分ずつ」と安易に決めず、返済額が上振れしたときにどこまで耐えられるかを試算したうえで決めましょう。

2026年8月時点の借り換え金利の目安

実際の水準も見ておきましょう。三井住友銀行が公表している2026年8月の借り換え（WEB申込専用）の最優遇金利は次のとおりです。

金利タイプ（借り換え・WEB申込最優遇）	2026年8月の金利	ひとことメモ
変動金利型	年1.325％	前月から据え置き
固定金利特約型 10年	年4.450％	特約期間終了後は金利を選び直します
固定金利特約型 20年	年4.950％	同上
超長期固定金利型（30年超〜35年以内）	年4.670％	完済まで金利が変わりません

「固定20年より超長期35年のほうが低いのはおかしいのでは？」と思われるかもしれませんが、これは引き下げの仕組みが違う別の商品だからです。固定金利特約型は特約期間が終わると金利を選び直すタイプ、超長期固定金利型は完済まで金利が変わらないタイプで、それぞれ引き下げ幅の設計が異なります。数字の高い・低いだけでなく、その金利がいつまで続くのかをセットで見るようにしてください。 参考までに、全期間固定の代表格である【フラット３５】は、2026年8月の借入金利（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で最も多い金利が年3.290％で、前月から0.150％上がりました。住宅金融支援機構によれば、これは現行制度になった2017年10月以降でもっとも高い水準です。固定金利は上昇の方向にあるので、「いずれ固定に移そう」と考えている方は、判断を先送りしすぎないほうがよいかもしれません（借入先ごとに金利は異なります。最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

借り換えで「得になる」かどうかの考え方

かつては借り換えの目安として「ローン残高1,000万円以上・残りの返済期間10年以上・金利差1％以上」の3つがそろえば検討価値あり、とよく言われてきました。いまでも大まかな目安として使えますが、この3条件を満たさなくても得になることはありますし、満たしていても諸費用で相殺されることもあります。 というのも、借り換えの損得は次の引き算で決まるからです。 （借り換えで減る利息の合計）−（事務手数料・登記費用などの諸費用）＝ 実際の効果 残高が大きく、残りの期間が長いほど「減る利息」は大きくなります。逆に、残りの期間が短い場合は、金利差があっても諸費用のほうが上回ってしまうことがあります。だからこそ、目安の3条件で判断するのではなく、必ず自分の数字でシミュレーションすることが大切です。

はじめての方からよくある質問

Q. 借り換えると、いまのローンの団信はどうなりますか？ いまの住宅ローンを完済することになるので、そのローンに付いていた団体信用生命保険も終了します。新しいローンで改めて団信に加入する形になるため、健康状態によっては加入できず借り換え自体ができないこともあります。健康に不安が出てくる前に検討しておくのがよい、と言われるのはこのためです。 Q. 借り換えても住宅ローン控除は続けて受けられますか？ 一定の要件を満たせば、借り換え後も残りの控除期間について適用を受けられます。ただし控除期間そのものが延びるわけではありませんし、借入額が当初より増えた場合などは計算方法が変わります。詳しい取り扱いは国税庁のサイトや税務署でご確認ください。 Q. 繰上返済はいくらから、どのくらいの頻度でやるとよいですか？ 金額の下限や取り扱いは金融機関によって異なります。手数料が無料であれば、まとまるたびにこまめに返すほど利息の軽減効果は大きくなります。ただし手元の生活防衛資金まで使ってしまわないこと。教育費や車の買い替えなど、数年内に必要になるお金は残しておきましょう。 Q. 借り換えの手続きにはどのくらいかかりますか？ 審査から実行まで1か月程度かかるのが一般的です。いま借りている金融機関への全額繰上返済の手続きも並行して必要になります。金利は申込時ではなく実行時（契約日）の金利が適用されるのが通常なので、そこも確認しておきましょう。

まとめ：手数料まで含めた「総額」で比べましょう

三井住友銀行での借り換えを検討するときのポイントを整理すると、①SMBCダイレクトなら繰上返済の手数料が無料、②返済シミュレーションで諸費用まで含めて試算できる、③変動と固定を組み合わせるミックスプランも選べる——この3つです。 そのうえで、借り換えは1行だけを見て決めないことをおすすめします。同じ「変動金利」でも、事務手数料が定率型か定額型か、保証料がかかるか、団信にどこまで保障が付くかで、総額は大きく変わるからです。 比較先の一つとして、SBI新生銀行の住宅ローンも挙げられます。借り換えにも対応しており、金利タイプは変動金利（半年型）・当初固定金利・長期固定金利から選べます。事務手数料は借入金額に対して2.20％（税込）の定率型でわかりやすく、一部繰上返済の手数料はかかりません。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているので、書類の書き方から相談したい方にも向いています（2026年8月時点・公式サイトにて確認）。 まずはいまのローンの残高・残りの期間・金利をメモに書き出すことから始めてみてください。その3つがわかれば、どの銀行のシミュレーションもすぐに試せます。