三井住友銀行で住宅ローンを借り換える｜金利・手数料・諸費用の見方

三井住友銀行で住宅ローンを借り換えるなら、ネット専用の「WEB申込専用借り換えローン」が中心になります。2026年10月時点の最優遇金利は変動金利型で年1.575%、事務手数料は借入金額の2.20%（税込）で、保証料は金利に含まれています。

借り換えた後は、インターネットバンキングのSMBCダイレクトから手続きすれば繰上返済の手数料がかかりません。ただ、金利が下がっても諸費用で効果が消えることがあるので、自分の残高と残りの期間で試算してから決めるのが順番です。

インターネットバンキングを利用すると繰り上げ返済手数料が無料

金利が低い住宅ローンに借り換えると、毎月の返済に含まれる利息が減ります。利息が減れば、同じ返済回数でも総支払額が少なくなります。

月々の返済額が下がって浮いたお金を1年ほど貯め、繰上返済にあてれば元金を一気に減らせます。借り換えのあとに繰上返済を重ねていくのは、返済を軽くしていく基本の組み合わせです。

では、繰上返済のたびに手数料はかかるのでしょうか。三井住友銀行の場合、手続きの方法によって次のように分かれています。

手続きの方法	一部繰上返済	全額繰上返済
SMBCダイレクト（インターネットバンキング）	無料	無料
三井住友銀行の専用パソコン	無料	無料
窓口（書面）	16,500円（税込）	33,000円（税込）

※2025年10月1日現在の公表内容（2026年10月に確認）です。一部の住宅ローンや借入状況によっては、インターネットで取り扱えず店頭受付となり、所定の手数料がかかる場合があります。

SMBCダイレクトを使えば、繰上返済の手数料はかかりません。窓口で手続きすると一部繰上返済でも1回16,500円（税込）かかるので、こまめに返したい方はネットで手続きできる状態にしておくと無駄がありません。

金利種類の変更（固定金利特約の再設定を含む）は扱いが別で、SMBCダイレクトなら無料、専用パソコンでは5,500円（税込）、窓口では16,500円（税込）です。超長期固定金利型と、固定金利特約型の特約期間中は、金利種類を変更できない点にも注意が必要です。

返済シミュレーションで諸費用まで含めて試算する

借り換えには、新しく借りる銀行への事務手数料がかかります。いまのローンの抵当権抹消と新しい抵当権設定のための登録免許税、司法書士への報酬も必要です。抵当権とは、返済できなくなったときに銀行が家を売って回収できる権利のことです。

主な諸費用を整理すると、次のようになります。

費用の種類	内容	目安・注意点
銀行の事務手数料	新しく借りる銀行に支払う手数料	三井住友銀行のWEB申込専用借り換えローンは融資金額×2.20%（税込）
保証料	保証会社に支払う費用	WEB申込専用借り換えローンは金利に含まれ、別払いはありません
抵当権の抹消・設定費用	登録免許税と司法書士報酬	借入額や物件により変わります
印紙税	ローン契約書に貼る印紙代	電子契約なら不要になる場合があります
火災保険など	契約に伴い必要になる場合があります	すでに加入済みなら継続できることも

借り換えは金利差だけで判断すると、諸費用の分だけ損をすることがあります。たとえば3,000万円を借り換えると、事務手数料だけで66万円（3,000万円×2.20%）です。この費用を上回るだけ利息が減るかどうかで、借り換える意味があるかが決まります。

そこで使いたいのが、三井住友銀行のホームページにある返済シミュレーションです。現在の借入残高、残りの返済期間、いまの金利と借り換え後の金利を入れると、借り換え前後の月々の返済額や1年間の返済総額が表示されます。保証会社手数料・抵当権抹消費用・登録免許税・司法書士手数料といった諸費用もあわせて計算されるので、必要なお金の全体像がつかめます。

変動金利と固定金利をミックスすることも可能

三井住友銀行の住宅ローンには、金利タイプを組み合わせて借りる「ミックスプラン」があります。変動金利型・固定金利特約型・超長期固定金利型の中から異なるタイプを選べ、組み合わせの比率は10万円単位で設定できます。

変動金利型は情勢に応じて金利が変わり、固定金利型は変動金利より高めに設定されるのが一般的です。どちらか一方に決めきれないとき、2つを組み合わせれば、金利が上がったときの利息の増え方を抑えつつ、変動金利の低さも一部残せます。

ただし、金利種類ごとに固定金利手数料・固定金利特約手数料が必要になる場合があると案内されています。本数が増えるほど管理も複雑になるので、「迷うから半分ずつ」と決めるより、返済額が上がったときにどこまで払えるかを試算してから比率を決めてください。

2026年10月時点の借り換え金利の目安

三井住友銀行が公表している、2026年10月の借り換え（WEB申込専用）の最優遇金利を表にしました。

金利タイプ（借り換え・WEB申込最優遇）	2026年10月の金利	ひとことメモ
変動金利型	年1.575%	半年ごとに金利を見直します
固定金利特約型 10年	年4.800%	特約期間終了後は金利を選び直します
固定金利特約型 20年	年5.250%	同上
超長期固定金利型（30年超〜35年以内）	年4.940%	完済まで金利が変わりません

※2026年10月1日時点の三井住友銀行の公表金利。審査結果によっては表の金利にならない場合があります。

「固定20年より超長期35年のほうが低いのはなぜ？」と気になる方もいると思います。これは引き下げの仕組みが違う別の商品だからです。固定金利特約型は特約期間が終わると金利を選び直すタイプ、超長期固定金利型は完済まで金利が変わらないタイプで、引き下げ幅の設計が異なります。金利の数字だけでなく、その金利がいつまで続くのかをセットで比べる必要があります。

なお、三井住友銀行の固定金利は、2026年10月に固定10年・20年・超長期とも前月から引き上げられました。変動金利型の借り換え金利は前月と同じ水準です。

参考までに、全期間固定の代表格であるフラット35は、2026年10月の借入金利（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で最も多い金利が年3.830%です（住宅金融支援機構 フラット35の金利情報）。フラット35も2026年10月に前月から上がっており、固定金利は上昇が続いています。いずれ固定に移そうと考えている方は、判断を先送りしすぎないほうがよいかもしれません。

借り換えで「得になる」かどうかの考え方

借り換えの目安として、「ローン残高1,000万円以上・残りの返済期間10年以上・金利差1%以上」がよく挙げられてきました。大まかな目安にはなりますが、この3条件を満たさなくても得になることはありますし、満たしていても諸費用で相殺されることもあります。

借り換えの損得は、次の引き算で決まるからです。

（借り換えで減る利息の合計）−（事務手数料・登記費用などの諸費用）＝ 実際の効果

たとえば、残高3,000万円・残り25年・年2.000%のローンを、変動金利型の年1.575%に借り換えたとします。金利がこのまま変わらないと仮定すると、毎月の返済額は約127,156円から約121,041円へ、月6,115円ほど下がります。25年間の利息の合計では約183万円の差です。

ここから事務手数料66万円を引くと、残りは約117万円になります。さらに登記費用・司法書士報酬・印紙代を差し引いた額が、実際に手元に残る効果です。変動金利は今後上がる可能性もあるので、この試算は「金利が変わらなければ」という前提つきの数字として見てください。

残高が大きく、残りの期間が長いほど、減る利息は大きくなります。逆に残りの期間が短いと、金利差があっても諸費用のほうが上回ることがあります。目安の3条件で決めず、自分の数字でシミュレーションしてから判断してください。諸費用の内訳は住宅ローン借り換えの諸費用の目安で、金利差と手数料の比べ方は借り換えの比較ポイントで詳しく取り上げています。

はじめての方からよくある質問

Q. 借り換えると、いまのローンの団信はどうなりますか？

A. いまの住宅ローンを完済するので、そのローンについていた団体信用生命保険（団信）も終わります。新しいローンで改めて団信に加入するため、健康状態によっては加入できず、借り換え自体ができないこともあります。

Q. いま三井住友銀行で借りています。同じ銀行の借り換えローンに移れますか？

A. 移れません。WEB申込専用借り換えローンは、三井住友銀行の住宅ローンからの借り換えを対象外としています。同じ銀行の中で条件を変えたい場合は、金利種類の変更などの手続きを相談する形になります。考え方は同じ銀行内で住宅ローンを借り換えるメリット・デメリットで紹介しています。

Q. 借り換えても住宅ローン控除は続けて受けられますか？

A. 前のローンを返すための借り換えで、新しいローンも返済期間10年以上などの要件を満たせば、残りの控除期間について引き続き受けられます。控除期間そのものは延びず、借入額が当初より増えた場合は計算方法が変わります。

Q. 借り換えの手続きにはどのくらいかかりますか？

A. 審査から実行まで1か月程度かかるのが一般的です。いま借りている金融機関への全額繰上返済の手続きも並行して進めます。金利は申込時ではなく、借り入れる日の金利が適用されるのが通常です。

まとめ：手数料まで含めた総額で比べる

三井住友銀行での借り換えでは、SMBCダイレクトなら繰上返済の手数料が無料なこと、返済シミュレーションで諸費用まで試算できること、変動と固定を組み合わせるミックスプランを選べることが特徴です。WEB申込専用借り換えローンは保証料が金利に含まれ、事務手数料は融資金額の2.20%（税込）です。

そのうえで、借り換え先は1行だけを見て決めないことをおすすめします。同じ変動金利でも、事務手数料が定率型か定額型か、保証料が別にかかるか、団信の保障がどこまであるかで総額は大きく変わります。三井住友銀行の新規借入の商品やWEB申込専用の特徴は、三井住友銀行のWEB申込専用住宅ローンの解説にまとめています。

まずは、いまのローンの残高・残りの期間・金利を書き出してみてください。その3つがわかれば、どの銀行のシミュレーションもすぐに試せます。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。