住宅ローンを契約するときの審査項目は何？それぞれの項目内容をチェック

金融機関で住宅ローンを契約する際、借り入れした資金がしっかりと返済できるかという視点で「審査」が行われます。一般的に言われているのが、年収や雇用形態など安定した収入があるかが判断基準であると言われていますが、実際にはどのような項目が重視されているのか曖昧な部分は多くあります。

今回、国土交通省が毎年調査を行っている「民間住宅ローンの実態に関する調査」より、平成28年3月に実施した調査データを元に、実際に住宅ローンの審査はどの項目で行われているのかを調べてみましたので紹介します。

契約者の完済時の年齡

住宅ローンの審査で、一番重要視されている項目として「完済時の年齡」が1位となっています。住宅ローンを契約すると、通常では35年など長期間にわたり返済を続けていく必要があります。ただ、住宅ローンを契約して完済する時に、定年退職をした後になると、収入の低下などが予想され、返済に支障をきたしてしまうことも考えられます。

そのため、住宅ローンを契約する際には、今の年齡から定年退職前の段階で完済できるようにしておくのがベストであると言えますただし、個々の事情で住宅ローンを契約する際の年齡が遅くなると言った場合は、あらかじめ頭金を多めに用意しておくことが重要になると言えるでしょう。

契約者の健康状態

続いて、2番目に重要視される項目としては契約者の「健康状態」となっています。健康状態を重要視する傾向は年々増加しており、国土交通省の調査によると、平成26年度では健康状態の考慮割合としては96.3％でしたが、平成28年度は97.6％となっています。

近年では、健康問題が大きく取り上げられる機会が増えていることから、病気による返済不能リスクが増えていると金融機関として危惧している可能性があり、健康状態については年々厳格に審査を行う金融機関が増えている背景として考えられます。

健康状態は、団体信用生命保険に加入できうかどうかで重要な項目となります。団体信用生命保険については2017年8月9日の記事で紹介していますが、住宅ローンの契約者が何かしらの病気で死亡や高度障害となり、収入が途絶えた場合に備えて、支払われた保険金を使って住宅ローンの残債を清算します。

そのため、金融機関にとっては貸したお金が返ってこないリスクを避けるために、多くの金融機関が団体信用生命保険の加入を必須としています。

契約者の借入時の年齡

3番目には「借入時の年齡」となっています。こちらは、完済時の年齡と重複しますが、借入時の年齡を加味した上で現役の間に返済が可能であるかをチェックします。

もちろん、借入時の年齡が若ければ返済期間についても余裕があるので、住宅ローンの審査では有利に動きますが、借入時の年齡と返済時の年齡については、個々の経済状況によって異なりますので他の項目についても加味した上で審査が行われます。そのため、年齡が若くないから審査に通過しないという意味ではありません。

若くなくても、頭金が豊富に用意できるのであれば、借り入れする金額も少なくなりますので、返済期間も短く設定できるなど柔軟な返済プランを立てることができます。

購入を予定している住宅の担保評価

4番目は購入を予定している住宅に対する「担保評価」となっています。多くの金融機関ではお金を貸す時に、購入を予定している物件に対して抵当権を付与し、購入を予定している住宅や土地を担保に金融機関はお金を貸します。そのため、購入を予定している住宅や土地がどれだけ評価されるのかをしっかりとチェックします。

何かしらの理由で住宅ローンの返済ができなくなった場合など、抵当権を実行し住宅を競売にかけることで債権を回収します。そのため、競売にかけた時できるだけ買い手が付く物件が望ましいことになるわけです。

契約者の勤務年数と年収

5番目は「勤務年数と年収」となっています。勤務年数は長ければ長いほど安定して働くことができているので収入が安定して得られているという判断ができます。ただし、明確な勤務年数の基準はあるわけではないですが、「石の上にも三年」ということわざがある通り、3年以上が一般的に判断される基準であると言えるでしょう。

短期間で転職を繰り返したりしていた場合は勤務年数の項目でマイナスとなってしまいますので、住宅ローンの契約を考えている場合は、特段な事情がない限りは最低でも3年勤務しておくことが望ましいといえます。

年収については、高ければ高いに超したことはないですが、年収で見ているのは高いか低いとったことではなく、購入を予定している物件価格に対して、返済能力があるかをチェックしています。そのため、ご自身の年収をしっかりと把握した上で、ご自身の返済能力に見合った物件を選ぶことが重要です。