住宅ローン控除で戻ってくるのは、その年の年末ローン残高（借入限度額が上限）の0.7%です。制度は令和8年度の税制改正で適用期限が5年延長され、2026年（令和8年）1月1日から2030年（令和12年）12月31日までの入居が対象になりました。あわせて省エネ性能の高い中古住宅の控除期間が10年から13年に延びるなど、中身も動いています。
やっかいなのは、借入限度額が入居年ごとに変わること。2025年（令和7年）までの数字をそのまま見ていると、実際とはズレてしまいます。ここでは2026年以降に入居する場合を軸に、はじめての方でも迷わないように順に整理していきます。
まず押さえる3つの基本
住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）は、年末の住宅ローン残高に応じて所得税（引ききれない分は翌年の住民税の一部）が軽くなる制度です。土台になるのはこの3つです。
- 控除率は0.7%（以前の1%から引き下げられています）。
- 控除期間は、新築・買取再販なら原則13年。中古（既存）住宅も、省エネ基準に適合していれば13年になりました（それ以外の中古は10年）。
- 各年の控除額は 「その年の年末ローン残高（借入限度額が上限）× 0.7%」。
ここで最初につまずきやすいのが「借入限度額」です。借入限度額とは“ローン残高として見てもらえる上限”であって、その金額が戻ってくるわけではありません。たとえば限度額5,000万円の枠をめいっぱい使えたとしても、その年の控除額は5,000万円×0.7%＝35万円です。しかも残高は毎年減っていくので、実際の控除額も年々小さくなっていきます。
令和8年度の税制改正で変わったこと
2026年入居からの主な変更点は次のとおりです（国土交通省「住宅ローン減税」）。
- 適用期限を5年延長…入居日が令和8年1月1日〜令和12年12月31日までが対象。
- 省エネ性能の高い既存（中古）住宅への支援を拡充…借入限度額の引き上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せの新設、控除期間を13年に拡充。
- 床面積要件を40㎡以上に緩和…新築・既存とも40㎡以上に。ただし合計所得金額が1,000万円を超える方と、子育て世帯等への上乗せ措置を使う方は50㎡以上が必要です。
- 令和10年（2028年）以降の2つの除外…①建築確認が令和10年以降の省エネ基準適合住宅は対象外（登記簿上の建築日が令和10年6月30日までなら対象）②入居日が令和10年以降の場合、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」にある新築住宅は対象外（建替え・既存住宅・リフォームは対象）。
「そのうち廃止されるのでは」と心配される方もいますが、2030年末入居まで延長されることは決まっています。焦って住宅取得を急ぐ理由にはならない、と受け止めておけば十分です。
新築・買取再販の借入限度額（2026年以降の入居）
新築は住宅の省エネ性能によって借入限度額が変わります。カッコ内は後述する子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ後の金額です。
| 住宅の種別 |
借入限度額
（カッコ内＝子育て・若者夫婦世帯） |
控除期間 |
| 長期優良住宅 |
4,500万円（5,000万円） |
13年 |
| 低炭素住宅 |
4,500万円（5,000万円） |
13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 |
3,500万円（4,500万円） |
13年 |
| 省エネ基準適合住宅 |
2,000万円（3,000万円） |
13年 |
| その他住宅（2023年末までに建築確認を受けたもの） |
2,000万円 |
10年 |
※控除率はいずれも0.7%。省エネ基準適合住宅は令和10年（2028年）以降の入居では扱いが変わります（2027年末までに建築確認を受けた住宅、または2028年6月30日までに建築された住宅は借入限度額2,000万円・控除期間10年）。
表からわかるとおり、同じ新築でも省エネ性能によって限度額が2倍以上ちがいます。これから家を建てる・買うなら、住宅の性能が控除額をそのまま左右する——ここは間取りや設備と同じくらい早い段階で確認しておきたいポイントです。
省エネ基準を満たさない新築は原則対象外
省エネ基準を満たさない新築（「その他住宅」）は、令和6年（2024年）1月以降の入居だと原則として住宅ローン控除の対象外です。上の表に残っている「2023年末までに建築確認を受けたもの」は経過措置にあたります。これから新築するなら省エネ基準適合が実質的な前提と考えておきましょう。
中古（既存）住宅の借入限度額は大きく拡充された
2026年入居からいちばん変わったのが中古住宅です。これまで中古は控除期間が一律10年でしたが、省エネ性能を満たす住宅なら新築と同じ13年になり、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せも新設されました。
| 住宅の種別 |
借入限度額
（カッコ内＝子育て・若者夫婦世帯） |
控除期間 |
| 長期優良住宅 |
3,500万円（4,500万円） |
13年 |
| 低炭素住宅 |
3,500万円（4,500万円） |
13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 |
3,500万円（4,500万円） |
13年 |
| 省エネ基準適合住宅 |
2,000万円（3,000万円） |
13年 |
| その他住宅 |
2,000万円 |
10年 |
築年数の要件は耐震基準ベースです。1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であればそのまま対象になり、それ以前の住宅でも耐震基準適合証明書などで現行の耐震基準を満たすことを証明できれば対象になります（国土交通省「既存住宅を取得したとき」）。
中古を検討している方は、売主や仲介会社に「省エネ性能を証明する書類を取得できるか」を早めに聞いておくことが、そのまま控除額の差になります。証明書は入居後にさかのぼって用意するのが難しいことがあるためです。
子育て世帯・若者夫婦世帯は限度額が上乗せされる
次のどちらかに当てはまる世帯（特例対象個人）は、上の表のカッコ内の金額が使えます。
- 19歳未満の扶養親族がいる（子育て世帯）、または
- 夫婦のいずれかが40歳未満（若者夫婦世帯）。
判定は「入居した年の12月31日時点」で行います。入居した瞬間ではなく年末時点、という点が見落とされがちです。そのため「妊娠中はまだ子育て世帯に当たらない（ただし若者夫婦世帯に該当すればOK）」「年末までに離婚した場合は若者夫婦世帯にならない」といったことが起こります。なお、この上乗せを使う場合は床面積50㎡以上が必要な点にもご注意ください。
所得・床面積などの条件
- 合計所得金額2,000万円以下の年が対象（超えた年はその年だけ使えません）。
- 床面積は40㎡以上に緩和。ただし合計所得金額1,000万円超の方と、子育て世帯等への上乗せを使う方は50㎡以上。
- 借入金の償還期間が10年以上であること。
- 引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいること。
- 主として自分が住むための家であること（店舗等併用住宅は床面積の1/2以上が居住用）。
手続きは初年度だけ確定申告、2年目以降は年末調整
会社員の方でも、最初の年は自分で確定申告をする必要があります。2年目以降は年末調整で手続きできるので、負担が大きいのは1年目だけです。主な必要書類は次のとおりです。
- 確定申告書と、住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 金融機関の住宅ローンの年末残高証明書
- 登記事項証明書、売買契約書・工事請負契約書の写し（取得対価がわかるもの）
- 住宅の性能に応じた認定通知書・建設住宅性能評価書・住宅省エネルギー性能証明書など
- 補助金を受けた場合はその決定通知書、住宅取得等資金の贈与の特例を使う場合は贈与税の申告書など
申告の進め方は住宅ローン控除の確定申告｜2026年入居の条件・書類・やり方で手順を追って説明しています。控除が何年受けられるのかを整理したい方は住宅ローン控除は何年間受けられる？期間と控除率をやさしく解説もあわせてどうぞ。
よくある質問
Q. 控除率は本当に0.7%ですか？以前は1%だったはずですが。
A. 令和4年（2022年）の改正で1%から0.7%に引き下げられました。ネット上に残る「控除率1%・最大400万円」という情報は現行制度とは異なります。
Q. 借入限度額の金額がそのまま戻ってくるのですか？
A. いいえ。各年の控除額は「年末残高（借入限度額が上限）× 0.7%」です。借入限度額は控除額の上限ではなく、残高として見てもらえる上限を指します。
Q. 中古住宅でも13年間の控除を受けられますか？
A. 2026年（令和8年）以降の入居で、省エネ基準適合住宅以上の性能を満たす中古住宅であれば13年です。性能を満たさない「その他住宅」は10年のままなので、証明書を取得できるかどうかが分かれ目になります。
Q. 所得が2,000万円を超えた年はどうなりますか？
A. その年は控除を受けられません。ただし控除期間そのものが取り消されるわけではないので、翌年に所得が2,000万円以下に戻れば、残りの期間について再び受けられます。
まとめ
いまの住宅ローン控除は、控除率0.7%・新築は13年・中古も省エネ性能を満たせば13年が基本形で、借入限度額は住宅の省エネ性能と、子育て世帯・若者夫婦世帯かどうかで決まります。制度は2030年末入居まで延長されました。
家探しの段階でできることは、実はシンプルです。「その家がどの性能区分に当たるか」と「証明書を用意してもらえるか」を早めに確認しておくこと——ここを押さえておけば、あとの手続きは1年目の確定申告さえ乗り切れば大丈夫です。
※制度は改正されることがあります。ご自身の入居年に適用される正確な条件・限度額は、国税庁「住宅借入金等特別控除の概要」および国土交通省「住宅ローン減税」でご確認ください（2026年9月時点）。
