「住宅ローン控除って、結局いまはいくら戻ってくるの？」——制度は令和4年（2022年）の改正で大きく変わり、その後も毎年のように調整が入っています。古い情報のまま「控除率1%・最大400万円」と覚えていると、実際とはかなり違ってしまいます。この記事では、いまの住宅ローン控除を、はじめての方にもわかるように整理します。最新の数値は国税庁・国土交通省の公式でご確認ください。
まず押さえる3つの基本（現行制度）
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末の住宅ローン残高に応じて所得税（一部は翌年の住民税）が軽くなる制度です。いまの基本はこの3つです。
- 控除率は0.7%（以前の1%から引き下げ）。
- 控除期間は、新築・買取再販なら原則13年、中古（既存）住宅は10年。
- 各年の控除額は 「その年の住宅ローン年末残高（下表の借入限度額が上限）× 0.7%」。残高がそのまま戻るわけではありません。
つまり「借入限度額」は“ローン残高として見てもらえる上限”であって、その額がそのまま戻る金額ではない、という点に注意してください。
新築・買取再販の借入限度額（住宅の省エネ性能で変わる）
新築は住宅の省エネ性能で借入限度額が変わります。さらに子育て世帯・若者夫婦世帯（後述）は令和6・7年入居でも手厚い枠が維持されます。主な区分は次のとおりです。
| 住宅の種別 |
令和4・5年入居 |
令和6・7年入居
（子育て・若者夫婦世帯） |
令和6・7年入居
（その他の世帯） |
| 認定住宅（長期優良・低炭素） |
5,000万円 |
5,000万円 |
4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 |
4,500万円 |
4,500万円 |
3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 |
4,000万円 |
4,000万円 |
3,000万円 |
| その他（一般）の住宅 |
3,000万円 |
原則 対象外（※経過措置あり） |
※いずれも控除率0.7%・控除期間13年。借入限度額は「ローン残高として見てもらえる上限」です。
「その他（一般）の住宅」は令和6年以降、原則対象外に
ここが一番の注意点です。省エネ基準を満たさない新築（その他の住宅）は、令和6年（2024年）1月以降の入居だと原則として住宅ローン控除の対象外になりました。ただし経過措置があり、令和5年12月31日までに新築の建築確認を受けたもの（または令和6年6月30日以前に建築されたもの）は、借入限度額2,000万円・控除10年で対象になります。これから新築するなら、省エネ基準適合がほぼ前提と考えておくと安心です。
子育て世帯・若者夫婦世帯は枠が手厚い
次の「特例対象個人」に当てはまる世帯は、令和6・7年入居でも令和4・5年と同じ高い借入限度額が使えます。
- 19歳未満の扶養親族がいる（子育て世帯）、または
- 夫婦のいずれかが40歳未満（若者夫婦世帯）。
判定は「入居した年の12月31日時点」で行います。入居の瞬間ではなく年末時点なので、「妊娠中はまだ子育て世帯に当たらない（ただし若者夫婦に該当すればOK）」「年末までに離婚した場合は若者夫婦世帯にならない」といった点に注意してください。
所得・床面積の条件
- 合計所得金額2,000万円以下の年が対象（超えた年は使えません）。
- 床面積は原則50平方メートル以上。新築・買取再販に限り、40平方メートル以上50平方メートル未満でも合計所得1,000万円以下なら対象（小規模住宅の特例。建築確認は令和7年12月31日までに延長済み）。
中古（既存）住宅のポイント
中古住宅は新築と数字が違うので混同に注意です。
- 控除期間は10年（新築の13年ではありません）。控除率0.7%。
- 借入限度額は認定住宅等3,000万円／その他の住宅2,000万円。
- 築年数の要件は新耐震基準ベースに変わり、昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された住宅ならOK。それ以前でも、耐震基準適合証明書などで耐震性が証明されれば対象になります。
手続き：初年度は確定申告、2年目以降は年末調整
会社員の方も、最初の年は確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で手続きできます。主な必要書類は次のとおりです。
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 金融機関の住宅ローンの年末残高証明書
- 床面積がわかる登記事項証明書、売買契約書・工事請負契約書の写し
- 住宅の性能に応じて、認定通知書や住宅省エネルギー性能証明書など
確定申告書等作成コーナーでの具体的な入力方法は、別記事「確定申告書等作成コーナーで住宅ローン控除を申告する方法」もあわせてご覧ください。
令和8年（2026年）以降の見通し
令和8年度税制改正大綱（令和7年12月26日 閣議決定）では、住宅ローン控除の適用期限を5年延長（令和12年末入居まで）し、省エネ性能の高い中古住宅の借入限度額引き上げ・控除期間の拡充（10年→13年）などが盛り込まれました。ただしこれは大綱の段階で、関連する税制改正法の成立が前提です。入居年ごとの確定した借入限度額は、必ず国税庁・国土交通省の最新の公式情報でご確認ください。
よくある質問
Q. 控除率は本当に0.7%ですか？以前は1%だったような…
A. 令和4年改正で0.7%に引き下げられました。古い記事の「1%・最大400万円」は現行制度と異なります。
Q. 借入限度額の金額がそのまま戻ってくるのですか？
A. いいえ。各年の控除額は「年末残高（限度額が上限）× 0.7%」です。借入限度額は控除額の上限ではなく、残高として見てもらえる上限です。
Q. 省エネ性能がない新築でも使えますか？
A. 令和6年以降入居の「その他（一般）の住宅」は原則対象外です（令和5年末までに建築確認を受けた等の経過措置を除く）。これから建てるなら省エネ基準適合が実質的な前提です。
まとめ
いまの住宅ローン控除は、控除率0.7%・新築13年/中古10年が基本で、住宅の省エネ性能と入居年、世帯（子育て・若者夫婦かどうか）で借入限度額が変わります。古い「1%・400万円」のイメージのままだと判断を誤りやすいので、必ず最新の公式情報で確認しながら、ご自身のケースに当てはめてください。本記事は2026年6月時点の国税庁・国土交通省の公開情報に基づきます。
