住宅を高く売却する4つのポイント｜査定・残債・税金までやさしく解説

諸事情で住宅を売却したいと考えたとき、多くの場合は「中古住宅」として市場に出すことになります。近年は都心部の一部で土地が値上がりし、購入時より高く売れたという声も聞かれますが、実際にはご自身が買った価格を上回る金額で売れるケースはそれほど多くありません。

それでも、理由がどうであれ「できるだけ高く売りたい」と思うのは自然なことです。この記事では、はじめて住宅を売る方に向けて、少しでも高く売却するために確認しておきたい4つのポイントを、やさしく整理してお伝えします。住宅ローンがまだ残っている場合の注意点や税金の話まで、つまずきやすいところを先回りして解説します。

住宅の売却価格が決まる要素

住宅を売るときの金額は、一般的な住宅であれば「物件そのものの状態」が大きなウェイトを占めます。あわせて「土地相場の状況」にも左右されます。まずはこの2つを押さえておきましょう。

物件そのものの状態（価値）

一般の居住用住宅の多くは、木造や軽量鉄骨造で建てられています。コストを抑えやすい反面、経年による劣化や老朽化は比較的早く進みます。特に木造住宅は、早ければ10年ほどで傷みが目立ってくることも珍しくありません。

自分たちが住むための家だと、ちょっとした不具合をそのままにしがちですが、時間が経つほど傷みは大きくなります。その結果、いざ売るときに放置していた不具合が深刻化していて、安い金額でしか売れなかった——というケースもあります。

土地相場の状況

一般的な居住用住宅では、相場の変動で大きな売却益を得るのは難しいのが実情です。それでも、土地相場の動きによって売却価格は上下します。

1980年代のバブル期には「土地は値上がりし続ける」という土地神話のもと、個人でも不動産取得ブームが起きました。近年でも、都心部の一部や再開発が進むエリアでは土地価格の上昇が見られます。特に駅に近く、都心へのアクセスが良い、需要の高い地域は土地の値上がりが起きやすい傾向があります。

不具合は早めに修繕して価値を保つ

先ほどお伝えしたとおり、売却金額を決める要因としては物件そのものの状態が大きいといえます。

そのため、将来売る予定があるかどうかに関わらず、発生した不具合はそのままにせず、できる範囲で早めに修繕して、良好な状態を保っておくことが、価値を下げないコツです。

小さな不具合を放置すると、後から症状が大きくなり、修繕に多額の費用がかかることもあります。日頃から定期的にメンテナンスをしておくと安心です。

購入前なら「売りやすい立地」も意識する

これから住宅を買う方は、居住用として購入する場合、売るときのことまではあまり考えないかもしれません。ただ、将来何かの事情で手放すことになる可能性はゼロではありません。

そのため購入前の段階でも、一定の需要が見込める立地を選んでおくことが、いざ売却するときの助けになります。買い手が見つかりやすく、価格が大幅に下がるのも抑えやすくなるからです。

とくに居住用住宅では、駅からの距離に加えて、周辺の住環境も評価されやすいポイントです。物件選びのときは、住まいの周辺環境でチェックしたいポイントの記事もあわせて参考にしてみてください。

複数の不動産会社に査定を依頼する

いざ売却するとなったら、不動産会社に「いくらで売れそうか」を査定してもらうことになります。

手続きが面倒に感じられることから、「どこに頼んでも査定額は変わらないだろう」と思い込み、知っている会社1社だけに任せてしまうケースもあります。ですが実際には、会社によって査定額は差が出やすく、数百万円ちがうこともめずらしくありません。

不動産会社は地域ごとに得意・不得意があり、なじみの薄いエリアでは弱気の査定を出すこともあります。複数社に査定を依頼すると、意外と高い金額を提示してくれる会社が見つかることもあります。近年は、一度の入力で複数社に査定を依頼できる「一括査定」のサービスも増えているので、比較の入口として活用しやすくなっています。

ただし、最終的に依頼先を決めるときは金額の高さだけで選ばないことが大切です。近隣での売却実績があるか、査定額の根拠を納得できる形で説明してくれるかを確認して選びましょう。相場からかけ離れた高い査定額は、契約ほしさの「客寄せ」の可能性もあるためです。

住宅ローンが残っているときの注意点（残債・税金）

住宅ローンの返済中に家を売る場合は、いくつか押さえておきたいポイントがあります。

まず、ローンが残っている家には金融機関の「抵当権」が付いています。抵当権とは、万一返済が滞ったときに、その家を担保として扱える権利のことです。家を売るには、原則としてこの抵当権を外す（抹消する）必要があり、通常は売却代金でローンの残り（残債）を完済して抹消します。

ここで大切になるのが、売却額とローン残債の関係です。売却額が残債を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。アンダーローンなら売却代金で完済でき問題ありませんが、オーバーローンの場合は、不足分を自己資金などで補う必要があるため注意が必要です。自己資金でも補えないときは、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」や、新居のローンに上乗せする「住み替えローン」といった選択肢を検討することになります。

税金面では、マイホームを売って利益（譲渡益）が出た場合でも、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を使えば、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける制度があります（2026年時点。適用には要件があり、確定申告が必要です）。使えるかどうかや他の特例との併用は条件が細かいため、最新の要件は国税庁・国土交通省の公式情報や税務署でご確認ください。

なお、住宅ローン金利は2024年以降の日本銀行の政策変更を受けて上昇局面に入っており、買い手の資金計画にも影響します（最新の金利や市場動向は各金融機関・公式情報でご確認ください）。売り時・買い時の見極めが難しい局面だからこそ、価格の根拠を丁寧に説明してくれる不動産会社を選ぶことが、納得できる売却につながります。

はじめての住宅売却でよくある質問（FAQ）

Q. 査定額は、そのまま売れる金額ですか？

査定額は「これくらいで売れそう」という目安（見込み価格）で、そのままの金額で必ず売れるわけではありません。実際の売却価格は買い手との交渉で決まります。複数社の査定を比べつつ、根拠のある価格を提示してくれる会社を選びましょう。

Q. ローンが残っていても売れますか？

売れます。多くの場合、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消します。売却額が残債を下回る（オーバーローン）ときは、不足分の手当てや任意売却・住み替えローンの検討が必要になるため、早めに金融機関へ相談すると安心です。

Q. 売る前にリフォームやハウスクリーニングは必要ですか？

必須ではありません。大がかりなリフォームは費用が売却額に反映されないこともあります。まずは不動産会社に相談し、費用対効果の高い範囲（水回りのクリーニングや簡単な補修など）から検討するのがおすすめです。

Q. 売却にかかる費用にはどんなものがありますか？

主に仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用（登記費用）・引っ越し費用などがかかります。利益が出た場合は譲渡所得への課税もありますが、前述の3,000万円特別控除で軽減できる場合があります。詳しい費用は不動産会社や専門家に確認しましょう。

住宅の売却は、一つひとつのポイントを丁寧に確認していけば、はじめての方でも落ち着いて進められます。まずは物件の状態を整え、複数社に査定を依頼して相場観をつかむところから始めてみてください。