住宅取得資金の贈与税非課税｜省エネ等住宅の要件と必要書類を解説

親や祖父母から住宅資金の援助を受けるとき、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円までは贈与税がかかりません（住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例）。ただし1,000万円の枠を使うには、その家が「省エネ等住宅」であることを公的な証明書で示し、贈与税の申告書に添付することが条件です。この書類の準備でつまずく方がとても多いので、要件と必要書類を順番に整理していきます。

もうひとつ、はじめに押さえておきたいのが期限です。現行の特例が対象にしているのは2026年（令和8年）12月31日までの贈与で、その先も続くかどうかは今後の税制改正しだいです（2026年9月時点）。金額そのものを先に知りたい方は住宅取得資金の贈与はいくらまで非課税かをまとめた記事もあわせてご覧ください。

住宅取得資金の贈与は省エネ等住宅で最大1,000万円まで非課税

2024年（令和6年）1月1日から2026年（令和8年）12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属から、自分が住むための住宅の新築・取得・増改築等の資金として贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば次の金額まで贈与税が非課税になります。

住宅の区分	非課税限度額	備考
省エネ等住宅	1,000万円	省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかの基準に適合し、書類で証明したもの
上記以外の住宅	500万円	—

この記事を最初に公開した2019年当時は、消費税率引き上げの負担軽減策として非課税枠が最大3,000万円まで広がっていた時期がありました。その措置はすでに終了し、現在の上限は最大1,000万円です。金額も要件も改正のたびに変わるので、古い記事や体験談の数字をそのまま当てにしないようにしてください。

贈与を受ける人（受贈者）側の主な要件

もらう側にも条件があります。国税庁が挙げている主な要件は次のとおりです。

• 贈与を受けた時に、贈与者の直系卑属であること（配偶者の父母は直系尊属に当たりません。ただし養子縁組をしていれば該当します）
• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
• その年の合計所得金額が2,000万円以下（取得する住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）であること
• 平成21年分から令和5年分までの贈与税の申告で、旧制度の「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除く）
• 配偶者や親族など特別の関係がある人から住宅を取得したものではないこと
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金の全額を充てて住宅の新築等をすること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家に住むこと（または遅滞なく住むことが確実と見込まれること）

住宅の側にも要件があり、登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、床面積の2分の1以上が自分の居住用であることが必要です。中古住宅の場合は、昭和57年1月1日以後に建築されたものか、耐震基準に適合することが書類で証明されたものが対象になります。

なお、この特例は暦年課税の基礎控除（年110万円）とは別枠で使えるため、省エネ等住宅であればあわせて最大1,110万円まで贈与税がかからずに援助を受けられます。

非課税枠1,000万円を適用するための「省エネ等住宅」の条件

「省エネ等住宅」とは、省エネルギー性能・耐震性能・バリアフリー性能のうちいずれか一つの基準を満たし、そのことを書類で証明した住宅のことです。三つ全部そろえる必要はありません。ここは誤解されやすいところなので、まず安心してください。

ポイントは、省エネ性能の基準が、新築か中古かで違うことです。

家屋の区分	省エネルギー性能	耐震性能／バリアフリー性能
新築した住宅 建築後に使われたことのない住宅	断熱等性能等級5以上 かつ 一次エネルギー消費量等級6以上	耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上 または免震建築物 高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上
建築後に使われたことのある住宅（中古） 増改築等をした住宅	断熱等性能等級4以上 または 一次エネルギー消費量等級4以上

つまり、新築は「等級5かつ等級6」と少し高めですが、中古住宅や増改築なら「等級4以上のどちらか一方」で足ります。中古を検討している方は、思っていたよりハードルが低いかもしれません。

新築の省エネ基準は2024年の改正で引き上げられたため、経過措置も用意されています。2023年（令和5年）12月31日までに建築確認を受けた住宅、または2024年（令和6年）6月30日までに建築された住宅は、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上のいずれかに適合していれば省エネ等住宅とみなされます。ただしこのうち「令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの（令和6年6月30日までに建築されたものを除く）」は、証明書類に加えて確認済証の写しまたは検査済証の写しも申告書に添える必要があります。

省エネ等住宅を証明するために必要となる書類

基準を満たしていることは、自己申告ではなく書類で客観的に証明します。証明書類を贈与税の申告書に添付して初めて、1,000万円の枠が使えます。国税庁が認めている書類は次のとおりで、住宅の区分によって使えるものが決まっています。

証明書などの名称	使える住宅の区分
住宅性能証明書	新築・未使用・中古・増改築等（すべて）
建設住宅性能評価書の写し	新築・未使用・中古・増改築等（すべて）
住宅省エネルギー性能証明書	新築・未使用・中古
長期優良住宅建築等計画等の（変更）認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書（またはその写し）もしくは認定長期優良住宅建築証明書	新築・未使用・中古
低炭素建築物新築等計画の（変更）認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書（またはその写し）もしくは認定低炭素住宅建築証明書	新築・未使用・中古
増改築等工事証明書	増改築等のみ

これらの証明書は、指定確認検査機関・登録住宅性能評価機関・住宅瑕疵担保責任保険法人など、国が認めた機関が発行したものである必要があります。個人で後から取りに行くのは難しいので、契約の段階で「この住宅は省エネ等住宅の基準を満たすか」「証明書類は誰がいつ取得するか」をハウスメーカーや不動産会社に確認しておくのが、いちばん確実な進め方です。

なお中古住宅の証明書は、家屋の調査が取得日前2年以内（または取得日以後の一定期間内）に終わっていることなど、調査の時期にも決まりがあります。住宅の種類ごとの書類の組み合わせは住宅の種類別に必要書類を整理した記事で詳しく説明しています。増改築（リフォーム）で援助を受ける場合は、工事費用が100万円以上であることなど別の条件も加わるので、リフォーム資金の贈与税非課税制度の記事もあわせてご確認ください。

書類の一覧と細かい注意書きは、国税庁のパンフレット「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」等のあらまし（PDF）にまとまっています。

住宅ローン控除とは「二重取り」できない点に注意

意外と知られていないのですが、この非課税の特例を使うと、その分だけ住宅ローン控除の対象になる金額が減ります。同じ購入費用に対して、贈与の非課税とローン控除の両方をフルに使うことはできない、という考え方です。

具体的には、次の①が②を超えるとき、超えた部分は住宅ローン控除の対象外になります。

• ① 住宅ローンの年末残高の合計額
• ② 住宅の取得対価の額 − 非課税の特例の適用を受けた金額（補助金等を受けた場合はその額も差し引く）

たとえば4,000万円の住宅を、贈与1,000万円（非課税の特例を適用）＋住宅ローン3,500万円で購入したとします。②は4,000万円−1,000万円＝3,000万円なので、年末残高3,500万円のうち控除の対象になるのは3,000万円まで。差額の500万円分は控除の計算に入りません。

「贈与を多めに受けるか、ローンを多めに借りるか」で迷ったときは、この調整があることを前提に、金利や団信の条件と合わせて考えるのがおすすめです。制度そのものが複雑なので、金額が大きい場合は税務署や税理士に相談してから決めると安心です。

申告手続きとよくある質問

手続きは、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、非課税の特例を受ける旨を書いた贈与税の申告書に、戸籍の謄本・契約書の写し・省エネ等住宅の証明書類などを添えて、住所地の税務署に提出します。申告の流れは住宅取得資金の贈与は確定申告が必須という記事で手順を追って説明しています。

Q. 非課税の範囲内なら申告しなくてもよいですか？

A. いいえ、申告が必要です。この特例は、期限内（贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日）に贈与税の申告書を提出することが適用の条件になっています。税額がゼロでも、申告しなければ特例は受けられません。

Q. 配偶者の親からの贈与にも使えますか？

A. 使えません。対象は自分の直系尊属（父母・祖父母など）からの贈与に限られ、義理の父母は直系尊属に当たりません。ただし養子縁組をしている場合は直系尊属に該当し、対象になります。

Q. マンションの引き渡しが翌年の春以降になりそうです。間に合いますか？

A. 建売住宅やマンションは「取得」に当たるため、贈与を受けた年の翌年3月15日までに引き渡しを受けていないと特例を受けられません。完成予定が読みにくい物件では、贈与の時期そのものを翌年にずらす判断も必要になります。

Q. 父と母の両方から1,000万円ずつもらえば2,000万円まで非課税ですか？

A. なりません。非課税限度額は贈与を受ける人ごとに判定するため、省エネ等住宅なら合計1,000万円が上限です。誰からの贈与にいくら適用するかは、受贈者が選べます。

Q. 土地だけを先に買う資金にも使えますか？

A. 使えます。住宅の新築に先行して取得する敷地の代金も対象です。ただし翌年3月15日までにその土地の上の家屋を所有する（共有持分でも可）ことにならない場合は適用を受けられません。

Q. 60歳未満の親からの贈与でも相続時精算課税は選べますか？

A. 住宅取得等資金の贈与であれば、贈与者が贈与の年の1月1日時点で60歳未満でも相続時精算課税を選べる特例があります（2026年12月31日までの贈与）。ただし一度選ぶとその人からの贈与はすべて相続時精算課税になるため、慎重に判断してください。

災害でやむを得ず期限に間に合わなかった場合には、取得期限・居住期限を1年延長する措置なども設けられています。制度の詳細や最新の要件は、国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」でご確認ください。