つなぎ融資の諸費用とは？利息・事務手数料・保険料をやさしく解説

土地を買ってから注文住宅を建てる場合、多くの方が「つなぎ融資」を利用します。フラット35のように建物の完成後にまとめて融資が実行される住宅ローンでは、土地代や着工金・中間金など、完成前に支払うお金を自分で用意しなければならないからです。その間の資金を一時的に借りるのが、つなぎ融資です。

ただし、つなぎ融資にも利息や手数料などの諸費用がかかります。このページでは、これから初めて家づくりを考える方に向けて、つなぎ融資でかかる費用のしくみを、できるだけやさしく解説します。

つなぎ融資とは？（まずここから）

住宅の買い方には、完成済みの家を買う「建売住宅」と、自分や家族の暮らしに合わせて設計する「注文住宅」があります。

注文住宅では、まず土地を探して購入するところから始まる方も多いでしょう。土地の取得には場所によって数千万円の資金が必要になりますが、フラット35などの住宅ローンは、原則として「建物の完成後」にまとめて融資が実行されるため、土地代や工事の途中で必要になるお金には使えません。

そこで登場するのがつなぎ融資です。つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの間に必要な資金（土地代・着工金・中間金など）を一時的に立て替えて借りるためのローンです。建物が完成して住宅ローンが実行されると、その資金でつなぎ融資を精算するのが一般的な流れです。

つなぎ融資のしくみそのものについては、こちらの記事でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

つなぎ融資でかかる費用の全体像

つなぎ融資では、主に次のような費用がかかります。まずは全体像をつかんでおきましょう。金額や料率は金融機関ごとに異なり、改定もされるため、下の表はあくまで一般的な目安です。実際に利用する際は、必ず各金融機関の最新の商品説明でご確認ください。

費用の種類	目安	ポイント
利息	年2〜4%程度が目安	通常の住宅ローンより高めに設定されることが多い
融資事務手数料	10万円台が目安（税込）	初回融資時にかかることが多い。金融機関により異なる
住宅融資保険料など	商品により異なる	住宅融資保険付のつなぎローンで、融資のたびに発生することがある
印紙税	契約金額による	金銭消費貸借契約書に必要（電子契約なら不要な場合も）

「利息は高め」「手数料は初回にかかる」という2点をまず押さえておくと、あとの話が理解しやすくなります。

① 利息（通常の住宅ローンより高め）

つなぎ融資も借り入れですので、当然ながら利息を負担します。つなぎ融資の利息は、通常の住宅ローンよりも高めに設定されることが多く、年2〜4%程度が一般的な目安とされています。ただし、これは各金融機関・時期によって異なり、最新の適用金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

金利だけを見るとピンとこないかもしれませんが、実際に計算するとまとまった金額になります。たとえば土地代が3,000万円で、利息が年2%であれば約60万円、年4%であれば約120万円の利息負担になります（借入期間などの条件により変わります）。工事費が別途かかる場合は、その分も上乗せされます。

利息は、融資が複数回に分けて実行されるたびに、その都度精算するのが一般的です。つなぎ融資の多くは金利が見直されるため、前回と今回で利息が変わることもあります。「借入期間が長引くほど利息が増える」という点は覚えておきましょう。

② 融資事務手数料

つなぎ融資を利用するときは、金融機関が定める融資事務手数料がかかります。金額は金融機関によって異なりますが、10万円台が一つの目安です（税込。金融機関により定額・定率など方式が異なります）。

融資事務手数料は、つなぎ融資の契約後、初回の融資実行時に融資金額から差し引いて支払う形が一般的です。金融機関によっては初回のみで、2回目以降の融資では不要とされている場合もあります（期間を延長する場合などに追加でかかることがあります）。正確な金額と支払いタイミングは、必ず利用する金融機関の商品説明でご確認ください。

③ 住宅融資保険料などの手数料

つなぎ融資は、土地取得時や建物建設中の支払いタイミングに合わせて、3〜4回程度に分けて実行されることが一般的です。たとえば「1回目＝土地取得時」「2回目＝着工時」「3回目＝上棟（中間）時」「4回目＝建物引き渡し時」といった流れです（回数は物件・金融機関により異なります）。

建物が完成するまでの間には、まれではあるものの、建設会社の経営破綻などで工事が途中で止まってしまうリスクもゼロではありません。そうした非常時に備えて、住宅融資保険が付いたつなぎローンでは、融資が行われるたびに保険料相当の手数料がかかることがあります。料率や計算方法は商品によって異なるため、費用の内訳は各金融機関の商品説明で確認しておくと安心です。

つなぎ融資が不要な「分割実行」という選択肢

じつは、注文住宅でもつなぎ融資を使わずに済むケースがあります。金融機関によっては、住宅ローン本体を土地代・着工金・中間金といった段階ごとに「分割実行」できる商品を用意しているためです。この場合、割高なつなぎ融資を別に組む必要がなく、住宅ローンの金利で土地代から借りられるため、費用を抑えやすくなります。

一方で、フラット35のように完成後の一括融資が基本の商品では、つなぎ融資が必要になります。「利用したい住宅ローンが分割実行に対応しているか」「対応していない場合、つなぎ融資の条件はどうか」を早めに確認しておくと、資金計画で慌てずに済みます。

費用を抑えるためのポイント

つなぎ融資の費用をムダにふくらませないために、初めての方は次の点を意識してみてください。

1. つなぎ融資の期間を短くする…利息は借りている期間に比例します。工事のスケジュールを無理のない範囲で管理し、完成〜住宅ローン実行までの期間が長引かないようにしましょう。
2. 分割実行に対応した住宅ローンも比較する…つなぎ融資が不要になれば、その分の利息・手数料を丸ごと節約できます。
3. 手数料の方式（定額か定率か）を確認する…借入額が大きい場合、定率型だと手数料が高くなることがあります。
4. 複数の金融機関で総額を比べる…金利の安さだけでなく、つなぎ融資の利息・手数料も含めた「総費用」で比べるのがポイントです。

よくある質問（FAQ）

Q. つなぎ融資は、どの住宅ローンでも必要ですか？
A. いいえ。フラット35のように完成後の一括融資が基本の商品では必要になりますが、土地代や着工金を段階的に借りられる「分割実行」に対応した住宅ローンなら、つなぎ融資を使わずに済むことがあります。

Q. つなぎ融資の利息は、いつ支払うのですか？
A. 融資が実行されるたびに、その都度精算するのが一般的です。金融機関によっては、住宅ローン実行時にまとめて精算・返戻する方式もあります。詳しくは各金融機関にご確認ください。

Q. つなぎ融資だけを別の銀行で借りることはできますか？
A. 多くのつなぎ融資は「その金融機関の住宅ローンを利用する人向け」に用意されており、他社の住宅ローン向けには使えないのが一般的です。住宅ローンとセットで検討しましょう。

Q. つなぎ融資の正確な金利・手数料はどこで確認できますか？
A. 各金融機関の公式サイトの商品説明や、住宅ローンの担当窓口で確認できます。金利や手数料は改定されるため、申し込み前に必ず最新の情報を確認してください。

※つなぎ融資の金利・手数料・保険料などの条件は金融機関ごとに異なり、改定されることがあります。最新の取り扱い状況は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。