土地と住宅を別々に購入する際に検討したい「つなぎ融資」の仕組みを解説

住宅を購入する場合、土地を探してから住宅を建てる場合と建売住宅を購入する方法があります。特に、ご自身やご家族が希望する間取りなどを反映させたい場合は、注文住宅を建てることが望ましく、その場合において、先に土地を購入する必要があります。

しかしながら、土地を先に購入する場合、土地のみの購入では住宅ローンの利用はできません。そのため、居住用の住宅を建設することを条件に、土地代の他、建設中に発生する諸費用を住宅ローンと合わせて融資する「つなぎ融資」を提供している金融機関もあります。

今回は、「つなぎ融資」の仕組みを解説します。

つなぎ融資で土地代や建設中の諸費用を融資できる

これまで解説してきた住宅ローンは、住宅を購入もしくは建設が終わった後に、融資が実行されます。そのため、建売住宅などを購入する方であれば、購入契約する場合の手続き中に少なからず費用は発生するものの、契約が終わった後に、住宅ローンの返済が始まることになります。

一方で、土地を購入してから、そこに住宅を建設する場合は、土地代を先に支払う必要がある他、建設中にも工事着工時に支払う着工金、着工中に支払う中間金、完成時の竣工時に支払う竣工金といった諸費用が発生することになり、建物を手にする前から多くの費用が発生することになります。そのため、住宅ローンでは、住宅建設前に発生する費用については借りることはできず、別途ご自身で用意することになります。

一方で、今回取り上げる「つなぎ融資」を利用するこいとで、住宅ローンの融資実行が行われる前の段階で発生する、土地代や建設中に発生する諸費用を借りることができます。

土地購入から住宅建設竣工まで発生する費用

土地を購入してから注文住宅を建設する場合において、発生する費用としては、土地代の他、住宅の建設契約時と建設中、完成時にそれぞれ支払う必要があります。

土地購入時

土地を購入する場合、不動産屋に希望する場所において、ご自身やご家族が希望する土地を探してもらいます。希望する土地が見つかった場合は、売り主に土地代を支払う必要があります。また、不動産屋にも土地の売買を仲介してもらうことになりますので、仲介手数料を支払うことになります。

住宅建設契約から竣工まで

土地が決まり、住宅の建設を建設会社にお願いする場合、工事費の見積もりが出されます。工事費は工事が終わって一括で支払うのではなく、建設会社にもよりますが、契約時と建設中、竣工時の3段階に分けて支払うことが多いです。

契約時は契約金もしくは着工金をいう項目で工事費の一部を支払います。また、建設中は中間金という項目で工事費の残りの一部の費用を支払います。建物が完成し竣工時に、残り全ての工事費を支払います。

例えば、工事費が2,000万円の場合、着工金と中間金は約30％程度負担することになり、それぞれ600万円程度の支払いが必要になります。竣工時には残りの800万円を一括で支払うことになります。

つなぎ融資は住宅ローン融資実行時に完済する

建物が完成するまでの間、土地代や工事費などの費用の負担の負担が必要になりますが、これらをつなぎ融資を利用して借り入れる場合、ここで借りた費用は、住宅ローンの融資実行時に完済することになります。

通常の住宅ローンの場合、あくまでも契約者が購入しようとしている建物を担保にして融資を行うものになりますが、建物が建設される前の場合、担保にするものがありませんので、住宅ローンは利用できません。

そのため、つなぎ融資を利用することで、建物が完成するまでの間、契約者は利息のみを負担することで金融機関が、土地代や工事費などを代わりに支払います。

無事に建物が完成し、契約者に住宅ローンの融資が降りた段階で、これまで金融機関が建て替えた費用を精算します。その後、契約者は毎月決められた返済金額と利息を支払っていくことになります。

つなぎ融資を利用する場合に負担する金利は2％から4％程度となっています。また、10万円程度の事務手数料の負担が必要になります。また、契約金額に応じた印紙税も発生します。印紙税は1,000万円以上5,000万円如何であれば2万円となります。