土地購入後に住宅建設をする際に検討したい「つなぎ融資」を受ける場合に必要な諸費用とは？

土地を購入してから注文住宅を建設したいと考える場合、はじめに土地購入に伴う資金を調達する必要があります。既存の住宅ローンでは、土地を購入することができませんので、建物が完成するまでの間「つなぎ融資」を利用することになります。しかしながら、つなぎ融資を利用する場合においても諸費用も発生するため、それらの金額をしっかりと把握した上で、利用したいものです。

今回は「つなぎ融資」を利用する場合における諸費用を紹介します。

つなぎ融資とは？

住宅を購入するにあたり、既存の住宅を購入する「建売住宅」の他、ご自身とご家族の生活状況などに合わせて住宅設計を行う「注文住宅」を購入する方法があります。

注文住宅の場合は、元々土地を持っていれば良いですが、土地を持っていない場合は、はじめに土地を探して購入することから始める必要があります。

そのため、土地を取得する場合において、その取得費用が必要になりますが、土地も場所によりますが数千万円の費用が必要となります。手持ちの資金がなければ、金融機関などから借り入れをした上で購入することになりますが、これまで紹介した住宅ローンでは、土地購入には利用することができません。

そのため、金融機関によっては注文住宅を建設する場合において、建物が完成する前の段階で発生する費用の貸付を行う「つなぎ融資」を提供しています。

つなぎ融資では、土地代の他、建物を建設する際に発生する工事費なども借りることができます。つなぎ融資については、2019年11月28日の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

つなぎ融資を利用する場合2％～4％の利息が発生する

つなぎ融資を利用する場合、融資ではありますので、当然ながら利息を負担する必要があります。

つなぎ融資の利息は金融機関にもよりますが、2％～4％の利息が発生します。通常の住宅ローンに比べると利息は高めに設定されているのがデメリットとなります。

ネット銀行の楽天銀行のつなぎ融資では、2019年12月時点で2.63％に設定されています。住宅金融支援機構のフラット35では、2.4％に設定されています。

例えば、土地購入代金が3,000万円であった場合、利息が2％の場合は60万円、4％の場合は120万円の利息を支払う必要があります。また、住宅を建設する場合においても、工事費が発生します。工事費が合計で2400万円であれば、利息が2％であれば48万円、4％であれば、96万円となります。

パーセンテージで見ると、利息の支払額について明確に想像しづらいですが、実際に計算してみると、大きな金額を支払う必要があることがわかります。

利息については、後述していますが、融資複数回に分けて行われるため、その都度支払う必要があります。また、利息は市場金利の動向に合わせて変動しています。金融機関にもよりますが、多くの場合変動金利を採用していますので、前回の融資時に支払った利息と異なる場合もあります。

つなぎ融資時の融資事務手数料として10万円程度必要

つなぎ融資を利用する場合、金融機関が定めた融資事務手数料が発生します。融資事務手数料の相場は10万円程度が相場となっています。

ネット銀行の楽天銀行であれば、2019年12月時点で11万円、住宅金融支援機構のフラット35では9.9万円の融資事務手数料が発生します。

融資事務手数料は、つなぎ融資を契約した後に、初回の融資実行時に融資金額と差し引いて支払う必要があります。

建設工事の頓挫など非常時に備えた住宅融資保険手数料を融資時に支払い

つなぎ融資を行う場合、土地取得時と建物建設中の支払いタイミングに合わせて融資は3回から4回に分けて行われます。1回目は土地取得時、2回めは建設工事着手時、3回目は建設工事中間時、4回目は建物引き渡し時となります。

特に、住宅建設が行われれば、後は完成まで待つだけではありますが、この間、建設会社の経営破綻などで工事が頓挫してしまうリスクも全く無いわけでは有りません。そのような非常時に備えた保険金として、住宅融資保険手数料を融資が行われる毎に支払う必要があります。

手数料額としては、フラット35の場合、融資額×（0.72％÷12）×ご利用月数＋消費税となっています。例えば、融資実行額が1,000万円の場合は、約4万円となります。