子どもが増えても住める家は？中古＋リフォームの選び方

中古の一戸建てを買うとき、「今はまだ子どもが1人だけど、あと1人、2人と増えたら部屋が足りなくなるのでは……」と不安になる方はとても多いです。実際、家族構成は10年、20年と住むうちに必ず変わっていきます。

そこで大切になるのが、「今の間取りが完璧かどうか」ではなく、「あとから部屋を増やせる余地があるかどうか」という視点です。中古住宅は、購入と同時にリフォームを前提にできるのが大きな強み。限られた予算の中で、将来の変化に対応できる家を選ぶコツを、はじめて家を買う方にもわかるように整理してみましょう。

まず知っておきたい「部屋を増やす」の2つの意味

「部屋を増やす」と一口に言っても、実は方法は大きく2つに分かれます。ここを最初に押さえておくと、物件を見る目が変わります。

増やし方	どんな工事か	費用・手続きの目安
今ある空間を仕切る	広い1部屋を間仕切り壁で2部屋に分ける	比較的手軽。床面積は増えないので、増築にはあたりません
新しく床をつくる	吹き抜けをふさぐ、庭側に部屋を足す	床面積が増えるため「増築」にあたり、構造の検討や行政手続きが必要になることがあります

予算を抑えつつ将来に備えるなら、基本は「あとから仕切れる広い部屋がある家」を探すこと。これが一番コストパフォーマンスの高い考え方です。

2階に10帖以上の大きな部屋を確保する

中古一戸建てを見るときは、2階に広い部屋を確保できる造りになっているかどうかを見るようにしましょう。

できれば二間続きの部屋や、隣どうしが間仕切りの壁だけで分けられている間取りなどが理想的です。

そして、その部屋を洋室10帖以上のワンルームにして、ドアを2ヵ所設置します。

これはツードアワンルームという形で、子どもが1人だけならそのまま広く使い、2人に増えて部屋を壁で仕切っても双方にドアがあるため、それぞれのプライバシーが守れる、ハイブリッドな使い勝手が可能になります。

【用語ミニ解説】ツードアワンルーム……1つの部屋に出入口のドアを2か所つけておき、必要になったタイミングで真ん中に壁を立てて2部屋に分けられるようにした間取りのこと。将来の間仕切りを見越して、照明・コンセント・エアコン用のスリーブ（配管穴）・窓を左右対称に配置しておくのがポイントです。

ここを最初にやっておかないと、いざ仕切ったときに「片方の部屋に窓がない」「コンセントがない」という残念な結果になりがちです。仕切る工事そのものより、仕切る前の下準備のほうが大事だと覚えておいてください。

吹き抜けをふさいで1部屋増やす

最近の新築住宅では、スペースの有効活用の観点から吹き抜けを採用している家はあまり見掛けなくなっていますが、以前の新築では玄関やリビングの天井に採用されることが多く、現在売り出されている中古住宅でも度々見掛けることがあります。

その吹き抜けも、1坪（畳2枚分）程度の大きさではふさいだとしても納戸にするのがせいぜいで、部屋としては使えませんから、できれば4帖以上の大きさは欲しいところです。

また、吹き抜け部分にドアが設置できるかどうかや、構造的に可能かどうかを、設計士など専門の技術者に確認することも必要になってきます。

それらを満たしたうえで、音や振動に配慮した防音対策と床補強をしっかり施せば、外に建て増しすることなく新しい部屋の完成となります。

【重要】2025年4月から、リフォームの手続きルールが変わりました

ここは、少し前の情報のままだと判断を誤りやすいところなので、しっかりお伝えします。

2025年（令和7年）4月1日に改正建築基準法が施行され、建築確認が必要になるリフォームの範囲が広がりました。これまでは、いわゆる「4号特例」により2階建て以下の木造住宅は構造に関する審査が省略されていましたが、改正後は都市計画区域などの区域内では「平家かつ延べ面積200平方メートル以下」以外の建築物は、構造によらず構造規定等の審査が必要になりました。国土交通省も「木造戸建の大規模なリフォームは建築確認手続きが必要になります」と明記しています。

つまり、一般的な木造2階建ての中古住宅で大規模な修繕・模様替えを行う場合、建築確認の手続きが必要になるケースがあるということです。吹き抜けをふさいで床を新設する工事は床面積が増える「増築」にあたるため、規模や立地（防火地域・準防火地域かどうか）によっても手続きの要否が変わります。

とはいえ、これは「できなくなった」という話ではありません。手続きの期間と費用をあらかじめ見込んでおく必要がある、ということです。リフォーム会社に見積もりを頼むときは、「建築確認の要否と、その費用・期間も含めて教えてください」と最初に伝えておくと、あとから予算がふくらむ事故を防げます。判断に迷ったら、お住まいになる自治体の建築指導課や、設計事務所・指定確認検査機関に確認しましょう。

1階が広い家なら、リビングと部屋の両用途も可能

和風の注文住宅によく見られるような、1階に二間続きの和室がある家などですと、間仕切り1つで間取りを組み替えることが可能になります。

そのまま2つの部屋として使ってもかまいませんが、ひと工夫して、奥の和室はそのまま部屋として使い、リビング（居間）隣の和室は洋室に変更してリビングの一部にしてしまう、という手もあります。

もちろん、居間が畳ならフローリングに張り替えます。そして、子どもが増えたら間仕切り壁を設置するだけ。それぞれの和室にドアを設置することも忘れないようにします。

小さいお子さんがいるうちは広いリビングで一緒に過ごし、成長したら個室に切り替える——この「可変性」こそが、子育て世帯にとっての中古住宅の魅力です。

物件選びのチェックリスト（内見のときに見るところ）

内見のときは、次の6点を意識して見てみてください。メジャーとスマホのカメラがあれば十分です。

1. 2階に10帖以上（または二間続き）の部屋があるか——仕切れる余地があるか
2. その部屋の窓が2か所以上あるか——仕切った後に窓のない部屋ができないか
3. 廊下側にドアを2つつけられるスペースがあるか
4. 吹き抜けがある場合、その広さは4帖以上あるか
5. 1階に二間続きの和室があるか——リビング拡張と個室化の両にらみができるか
6. 建築年（新耐震基準かどうか）と、建築確認済証・検査済証が残っているか

とくに6番は、あとで説明する住宅ローン控除や、リフォーム時の手続きにも関わってくる大事なポイントです。売主さんや仲介会社に「検査済証は残っていますか？」と聞いてみてください。

お金の話——「中古＋リフォーム」の資金はどう用意する？

リフォーム費用を現金で用意しようとすると、どうしても工事を我慢することになりがちです。最近は、物件の購入費用とリフォーム費用をまとめて一本の住宅ローンで借りられる商品が各金融機関にあり、リフォーム専用ローンより金利が低く、返済期間も長くとれるのが一般的です。

全期間固定金利の【フラット３５】にも、中古住宅向けのメニューがあります。

• 【フラット３５】中古プラス……一定の基準を満たした中古住宅を購入する際に、当初5年間、借入金利を年0.25%引き下げる制度です。予算金額があり、達する見込みになると受付が終了します。借換融資には利用できず、【フラット３５】維持保全型との併用もできません。
• 【フラット３５】リノベ……中古住宅を買って、一定の性能向上リフォームを行う場合に金利を引き下げるメニューです。

【フラット３５】そのものの条件も押さえておきましょう。借入額は100万円以上1億2,000万円以下、借入期間は15年以上で、「80歳－申込時の年齢」と35年のいずれか短いほうが上限です。中古住宅の購入資金にも使え、保証料と繰上返済手数料はかかりません。床面積は一戸建てで50平方メートル以上が必要です（2026年4月1日現在の条件。最新は公式サイトでご確認ください）。

一方、変動金利や当初固定金利で借りたい場合は民間の金融機関が選択肢になります。たとえばSBI新生銀行は、保証料と一部繰上返済手数料が0円で、上乗せ0円の一般団信に加えて全疾病保障付団信も用意されており、諸費用の見通しを立てやすいのが特徴です。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているので、はじめての方が疑問を解消しながら進めやすい先の一つといえます。金利や手数料の最新の条件は、各金融機関の公式サイトでご確認ください。

築年数と税制——「1982年」がひとつの節目です

中古住宅を買うときの住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）には、耐震性に関する要件があります。国税庁の案内によると、建築後使用されたことのある家屋は、昭和57年（1982年）1月1日以後に建築されたものであれば、登記事項証明書で要件を確認できます。それ以前に建てられた家屋の場合は、耐震基準適合証明書などの書類が別途必要になります。

なお、住宅ローン減税は令和8年度税制改正で適用期限が2030年（令和12年）12月31日入居分まで5年間延長されました（関連税制法は2026年3月31日に成立）。あわせて、省エネ性能の高い既存住宅について借入限度額の引き上げと控除期間13年への拡充、床面積要件を40平方メートル以上へ緩和する措置が講じられています（合計所得金額1,000万円超の方および子育て世帯等への上乗せ措置の利用者は50平方メートル以上）。適用の可否はご自身の状況によって変わるので、最終的には税務署や税理士にご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 「あとから仕切ればいい」と思っていた部屋が、実は仕切れないこともありますか？
はい、あります。天井の梁の位置、窓の割り付け、エアコンや照明の配線、そして構造上重要な壁かどうかによって、思ったところに壁を立てられないことがあります。内見の段階で、リフォーム会社や設計士に同行してもらうのが一番確実です。契約前の物件調査に対応してくれる会社もあります。

Q. 間仕切り壁だけの工事でも建築確認は必要ですか？
床面積が増えない室内の間仕切りは、一般に「増築」にはあたりません。ただし2025年4月の改正で、木造戸建の大規模な修繕・模様替えは建築確認手続きの対象になり得ます。工事の規模や範囲によって判断が変わるため、リフォーム会社を通じて自治体の建築指導課に確認してください。

Q. リフォーム費用は物件価格の何割くらいをみておけばよいですか？
工事内容によって差が大きいため、一律の目安を示すことは難しいのが正直なところです。大切なのは、物件価格＋リフォーム費用＋諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン事務手数料・火災保険料など）の合計で予算を組むこと。リフォーム費用を後回しにすると、住み始めてから資金が足りなくなります。

Q. 検査済証がない中古住宅は買ってはいけませんか？
即座に「買ってはいけない」ということではありませんが、増築を伴うリフォームや将来の売却で不利になることがあります。検査済証がない場合の取り扱いは自治体や金融機関で異なるため、購入前に仲介会社と金融機関の両方に確認しておくと安心です。

Q. 子どもが独立したあと、仕切った部屋はどうなりますか？
間仕切り壁は撤去して元の広い1部屋に戻せます。可動式のパーティションや家具で仕切る方法を選んでおけば、さらに手軽に戻せます。「増やせる」だけでなく「戻せる」かどうかも、長く住む家では意外と大事な視点です。

まとめ——探すのは「完成した家」ではなく「変えられる家」

今回は、「どのようにリフォームするか」というより、「希望のリフォームをするには、どのような家が適しているか」に着目してみました。

中古＋リフォームの場合、どうしても場所や金額が優先事項になりがちですが、「子どもが1人であっても、2人になっても、時には3人になっても」対応可能な住宅を探すところからはじめると、限られたリフォーム予算を効率的に使って、長く快適に住み続けることができます。

そして、資金計画も同じです。物件を決めてから慌ててローンを探すのではなく、リフォーム費用まで含めていくら借りられるのかを先に把握してから物件を探す——この順番にするだけで、選べる物件の幅はぐっと広がります。まずは複数の金融機関の条件を並べて比べてみるところから始めてみてください。