40代でマイホーム購入は遅い？晩婚世帯の賢い住宅ローンの組み方

「40代でマイホームを買うのは、もう遅いのだろうか……」――晩婚化や住宅購入年齢の上昇を背景に、そう悩む方は少なくありません。実際、住宅金融支援機構の【フラット35】利用者調査でも、住宅ローンを借りる人の平均年齢は40代前半まで上がってきています。40代の住宅購入は決して珍しくありません。

ただし40代から住宅ローンを借りるときは、借入できる年数が短くなりがちなことを心配して、物件選びで慎重さを欠いたり、無理な返済計画を立ててしまったりすることがあります。そうならないためにも、定年までの人生設計と、事前の情報収集をしっかり行っておくことが大切です。この記事では、40代ではじめて住宅ローンを検討する方に向けて、押さえておきたい考え方をやさしく整理します。

物件情報収集のポイントは物件価格！でもどうやって物件価格を決めれば良い？

40代の方が物件情報を集める際に、最も重要なのが物件価格です。やみくもに探すのではなく、「いくらの家なら無理なく返せるか」から逆算するのがコツです。

まず、住宅ローンの借入想定額を導き出してみましょう。想定される生活費と子どもにかかる費用を見積もり、住宅ローンに充てられる毎月の返済額を算出して、借入想定額を導き出します（毎月の返済額から借入額の目安を求める考え方は、別記事でも解説しています）－①。

次に、住宅購入に充てられる自己資金額を仮に決めます－②。

最後に、購入にかかる諸費用（物件価格の10〜15％）および引越し代・家具等の購入費用を算出します－③。

そして、①－②＋③で出てきた金額が、目安となる物件価格です。この金額を基準にすると、効率の良い情報収集ができます。

40代は「借りられる年数」に上限がある点に注意

40代の住宅ローンで意識しておきたいのが、完済時年齢の上限です。多くの金融機関では、完済時の年齢の上限を「80歳未満」に設定しています。これは、住宅ローンの条件となる団体信用生命保険（団信）の保障が、おおむね80歳までとされているためです。

完済時年齢が80歳未満ということは、35年の住宅ローンを組むには44〜45歳ごろまでに契約しておく必要があるということです。45歳を過ぎてから申し込むと、返済期間が35年より短くなり、その分だけ毎月の返済額は大きくなります。健康状態によっては団信に加入しづらいケースもあるため、40代は「いつまでに、何年で借りるか」を早めに考えておくと安心です。なお、年齢条件は金融機関によって異なるため、詳しくは各金融機関の公式サイトでご確認ください。

できるだけ早く完済すべきか、それとも毎月の返済を楽にすべきか？

先ほど定年までの人生設計に触れましたが、住宅ローンの完済年齢を定年時（60歳）にする場合、仮に40歳で購入するとなれば、完済までの20年ローンを組むことになります。

ローンの条件が、借入額2000万円、10年間固定金利1.2%とすると、毎月の返済額は9万3774円になります。

自己資金の額や返済額に対する感覚には個人差がありますが、年収の頭打ちや子どもの教育費の増加などを考慮すると、40歳でこの返済額では貯蓄も難しいかもしれません。

一方、定年後も働くことを前提に、同じ条件で完済年齢を65歳とした場合は、毎月の返済額が7万7198円となり、毎月1万6000円以上、10年間で約200万円もの違いが出てきます。

もちろん、固定金利期間後の金利条件が変わる可能性はありますが、10年間で200万円の差が出れば、その後の金利上昇に備えて貯蓄に回すこともできます。下の表で、2つの組み方の違いを整理しておきましょう。

組み方	毎月の返済額	考え方のポイント
60歳完済（20年ローン）	9万3774円	定年までに完済できる安心感。ただし月々の負担は重く、教育費期と重なると貯蓄が難しいことも
65歳完済（25年ローン）	7万7198円	月々の負担を抑えやすい。浮いた分（10年で約200万円）を繰上返済や貯蓄に回せる。定年後も働く前提が必要

※いずれも借入額2000万円・10年固定金利1.2%で試算した一例です。実際の返済額は金利・借入額・返済期間で変わります。

近年は「定年＝60歳でリタイア」とは限らず、65歳・70歳まで働き続けることを前提にする人も増えています（高年齢者雇用安定法では、70歳までの就業機会の確保が企業の努力義務とされています）。長く働ける見通しがあるなら返済期間を少し長めにとって月々の負担を抑え、余裕のあるときに繰上返済で完済を早める、という柔軟な組み方も現実的です。繰上返済手数料が無料の金融機関（たとえばSBI新生銀行は一部繰上返済手数料が0円）を選んでおくと、こうした「あとから前倒しで返す」戦略がとりやすくなります。