相場より安い土地は要注意｜建物が建てられない土地の見分け方

ネット上で住宅用の土地を探していたSさんは、相場よりずいぶん安い土地を見つけました。

さっそく問い合わせてみたら、まだ決まっていないとのことだったので、現地を見学する約束をしました。

そして現地で不動産会社の説明を聞いたら、なんと、建物が建てられない土地だったのです。いったいなぜ建てられないのでしょう？

土地の値段は、広さと立地だけで決まるわけではありません。「その土地に、どんな建物を、いくらで建てられるか」が価格には織り込まれています。相場より安いのには、たいてい理由があります。ここでは代表的なケースを、はじめて土地を探す方にもわかるように整理します。

建物が建てられない規制とは？

都市計画法や建築基準法など、法令上の規制によって建物が建てられない土地があります。

まず代表的なものとして、「市街化調整区域内の土地」が挙げられます。

これは言い換えると「市街化を抑制すべき区域内の土地」という意味で、市街地（＝住宅地や商業地など）にすることを抑制している区域のため、一戸建てなどの建物は原則として建てられません。まったく建てられないわけではなく、開発許可や建築許可を受けられる例外もありますが、許可の可否は自治体の運用によって大きく変わります。「たぶん大丈夫でしょう」という営業トークではなく、市区町村の担当課で確認された内容かどうかを必ず聞いてください。

もうひとつが接道義務です。建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。これは火災などの際に避難や消防活動の経路を確保するためのルールで、これを満たさない敷地には原則として建築が認められません。

なお、敷地の周囲に広い空地があるなど一定の要件を満たす場合には、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得たうえで許可する仕組みもあります（建築基準法第43条第2項）。ただしこれは「例外的な許可」であって、当然に認められるものではありません。すでに建っている家を建て替えられるかどうかも、この許可が下りるかどうかにかかってきます。

「使える土地にする」ために多額費用が発生するケース

前述の法規制の障害がなくても、建築することが現実的でない土地というのもあります。代表的なものが、「土地と道路との高低差が一定以上である」場合です。

たとえば道路から3m以上高いところにある土地などは、車庫や階段、土留め擁壁（ようへき）を設置することになり、数百万円から場合によっては1千万円以上もの多額の費用が発生するおそれがあります。

せっかく土地の値段が安くても、これでは逆に高くつくことになってしまいます。

さらに近年は、盛土・切土の安全規制が全国的に強化されています。2021年7月の静岡県熱海市の土石流災害を受け、宅地造成等規制法が抜本的に改正されて「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」となり、2023年5月26日から施行されました。都道府県知事等が指定する規制区域内では、土地の用途にかかわらず一定の盛土・切土が許可の対象となり、中間検査や完了検査も行われます。規制区域に指定されているかどうかで、造成にかかる手間と費用は変わります。傾斜地や造成が必要そうな土地を検討するときは、この点も必ず確認してください。

土地を「保護」するために多額の費用が発生するケース

道路との高低差がなくても、多額の費用が発生する土地というのもあります。代表的なものとして「埋蔵文化財包蔵地」内の土地である場合が挙げられます。

これは、石器や土器などの遺物が出土したり、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡が土中に埋もれていたりする土地のことです。文化庁によれば、こうした周知の埋蔵文化財包蔵地は全国で約46万カ所あり、毎年9千件程度の発掘調査が行われています。決してめずらしいものではありません。

こうした土地で住宅の建築などの工事を行う場合には、あらかじめ都道府県・政令指定都市等の教育委員会に届け出る必要があります（文化財保護法第93条・第94条）。協議の結果、やむを得ず遺跡を現状のまま保存できない場合には、事前に発掘調査を行って記録を残すことになります（記録保存）。

その費用は原則として開発事業者に協力を求められますが、ここは誤解されやすいところなので補足します。個人が営利目的ではなく行う住宅建設など、事業者に調査経費の負担を求めることが適当でないと考えられる場合には、国庫補助等の公費により実施される制度があります（文化庁）。とはいえ、調査の期間だけスケジュールが後ろにずれることは避けられません。着工が数か月遅れれば、その間の家賃やローンの実行時期にも影響します。費用と同じくらい「時間」のリスクとして見ておきましょう。

安い土地は「住宅ローンが通りにくい」ことがある

土地を探している方に、ぜひ知っておいていただきたいことがあります。建物が建てられない土地・再建築ができない土地は、住宅ローンの担保としての評価も低くなりがちだという点です。

金融機関は、万一返済が滞ったときに担保となる不動産を評価します。建て替えができない土地は将来売りにくいため、評価が伸びず、融資の対象外とされたり、借りられる額が想定より少なくなったりすることがあります。取扱いは金融機関ごとに異なりますので、「この土地でローンが使えるか」は、申し込む前に候補の金融機関へ確認してください。

土地から購入して家を建てる場合は、土地の代金を先に支払う必要があるという資金繰りの問題もあります。建物の完成前に必要になるお金をどう手当てするか（土地先行の借入れやつなぎ融資の扱い）は金融機関で違うため、土地を決める前に相談先を確保しておくと安心です。相談のしやすさという意味では、店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているSBI新生銀行のような選択肢もあります。同行は保証料や一部繰上返済手数料が0円で、諸費用の見通しを立てやすいのも特徴です。

契約前に確認したいチェックポイント

安い土地に出会ったときは、次の項目を順に確認していきましょう。いずれも売買契約前の「重要事項説明」で説明される内容ですが、申込みや手付金を払う前に自分から聞いておくのが安全です。

確認する項目	何を聞くか	確認先
区域区分	市街化区域か市街化調整区域か。調整区域なら建築の許可が下りるか	市区町村の都市計画担当課
接道	接している道路は建築基準法上の道路か。間口は2m以上あるか。私道なら承諾は取れるか	市区町村の建築指導担当課
造成・擁壁	道路との高低差、既存擁壁の状態、盛土規制法の規制区域かどうか	都道府県・市区町村の担当課
埋蔵文化財	周知の埋蔵文化財包蔵地に入っているか。調査が必要な場合の期間	教育委員会（文化財担当）
住宅ローン	その土地で融資が受けられるか。土地先行の資金はどう手当てするか	候補の金融機関

よくある質問

Q. 現地を見れば、建てられない土地かどうかわかりますか？
見た目だけではわかりません。区域区分も、接道の可否も、埋蔵文化財包蔵地かどうかも、役所の図面と台帳で調べて初めてわかることです。現地見学は「雰囲気の確認」、役所調査は「事実の確認」と割り切りましょう。

Q. すでに古い家が建っている土地なら、建て替えられますよね？
そうとは限りません。法律ができる前から建っている家（既存不適格）というケースがあり、今の基準では建て替えができない土地もあります。「建物が建っている＝建て替えできる」ではない、と覚えておいてください。

Q. 安くて条件の悪い土地は、絶対に避けるべきですか？
一概には言えません。費用と時間が読めていて、住宅ローンの手当てもついているのなら、選択肢として成立することもあります。問題なのは「安い理由を知らないまま買ってしまうこと」です。

Q. 誰に聞けばいいのかわかりません。
まずは仲介する不動産会社に「役所で調べた内容を教えてください」と伝えてください。宅地建物取引業者は、契約の前に法令上の制限などを重要事項として説明する義務があります。回答があいまいなときは、自分で市区町村の窓口に問い合わせるのが確実です。

今回は代表的なケースを紹介しましたが、そのほかにも法令や地域の条例、土地と近隣の状況などによって、建物が建てられなかったり、想定外の費用が発生したりする場合があります。

相場よりも明らかに安いと思われる土地を見つけたら、現地を見る前に「何かあるぞ」と想定し、問い合わせの際に詳しく質問するようにしましょう。