中古マンションの住宅ローン控除｜築25年要件は廃止・最新の条件を解説

新築より手の届きやすい価格で買えるのが中古マンションの魅力ですが、「中古でも住宅ローン控除って使えるの？」と不安に思う方は多いはずです。結論から言えば、条件を満たせば中古マンションでも住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられます。

ただし、この制度は数年おきに内容が変わります。とくに2022年（令和4年）の改正で条件が大きく見直され、さらに2026年（令和8年）からも制度が延長・拡充されました。ネット上には古いルールのまま書かれた記事も残っているので、この記事では最新の内容を、はじめての方にも分かるように順を追って整理します。

まず押さえたい、住宅ローン控除の基本

住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高に一定の率をかけた金額が、その年の所得税（引ききれない分は翌年度の住民税の一部）から差し引かれる制度です。

現在の控除率は0.7%。たとえば年末のローン残高が2,000万円なら、その年の控除額は14万円という計算になります（住宅の区分ごとに上限あり）。

ここで大事なのが、控除は「税金が戻る（安くなる）」制度であって、補助金がもらえるわけではないという点です。もともと納めている所得税・住民税が少ない方は、計算上の控除額を使い切れないこともあります。「満額戻ってくる」と思い込んで資金計画を立てないよう気をつけましょう。

中古マンションで控除を受けるための条件

中古住宅を取得して住宅ローン控除を受けるには、次の要件をすべて満たす必要があります（国税庁の説明にもとづく主な要件）。

要件	内容	つまずきやすい点
自分が住むこと	取得の日から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいること	投資用・別荘・セカンドハウスは対象外
所得の上限	控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下	以前は3,000万円以下。2022年の改正で引き下げられた
床面積	登記簿上の床面積が原則50㎡以上（2026年入居分から40㎡以上に緩和。ただし合計所得1,000万円超の方などは50㎡以上）	マンションは専有部分の登記簿面積で判定。広告のパンフレット表示とズレることがある
返済期間	10年以上にわたって分割返済する借入金であること	親族・知人からの借入金は対象外
建築時期・耐震性	1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であること（それ以前の物件は耐震基準への適合を証明できればOK）	ここが2022年に大きく変わった部分（次章で詳しく）
取得先	生計を一にする親族や特別な関係のある人からの取得でないこと。贈与による取得でないこと	親から相場より安く買うケースは要注意
他の特例との重複	入居年とその前2年・後3年の計6年間に、居住用財産の譲渡所得の特別控除などの特例を受けていないこと	買い替えで前の家を売る方は必ず確認

住宅ローンの契約者が仕事の都合などで一時的に別のところに住むケースはどうなるのでしょうか。国税庁は、こうしたやむを得ない事情があった場合、その事情が解消してから6か月以内に住み始めればよいという取扱いを示しています。家族が先に入居していて本人が後から合流する、といった事情がある方は、税務署に確認しておくと安心です。

「築25年以内」の条件は、もうありません

中古マンションを検討する方がいちばん気にしていたのが、かつての「マンションなどの耐火建築物は築25年以内でなければ控除を受けられない」という条件でした。木造など非耐火の住宅は築20年以内、という決まりもありました。

この築年数の要件は、2022年（令和4年）の改正で廃止されました。いまは築年数の代わりに、「1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であること」＝新耐震基準で建てられていることが要件になっています。

これは中古マンション選びに大きく効きます。たとえば1990年代に建てられたマンションは、以前のルールなら築25年を超えた時点で控除の対象外でしたが、現在は築年数が何年経っていても、1982年1月以降の建物であれば控除の対象です。「築が古いから控除は無理」と最初から候補を外してしまうのは、もったいない判断になりかねません。

では、1981年（昭和56年）12月31日以前に建てられた物件はどうなるのでしょうか。この場合も、次のいずれかで耐震基準への適合を証明できれば控除を受けられます。

取得の日前2年以内に調査が終わった耐震基準適合証明書
取得の日前2年以内に評価された建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）
取得の日前2年以内に締結した既存住宅売買瑕疵担保責任保険（既存住宅かし保険）の付保証明書

また、これらに当てはまらない古い物件でも、引き渡し前に耐震改修の申請をし、入居する日までに耐震基準に適合したことを証明できれば控除の対象になる（要耐震改修住宅）という道が用意されています。証明書の取得はタイミングが命で、引き渡し後に慌てて動いても間に合わないことがあります。古い物件を検討するなら、売買契約を結ぶ前に不動産会社へ「証明書はどう手配するか」を必ず確認してください。

2026年（令和8年）入居からの改正ポイント

住宅ローン控除は2025年（令和7年）末で期限を迎える予定でしたが、令和8年度税制改正で適用期限が5年間延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した場合も対象になりました（関連する税制法は2026年3月31日に成立）。

国土交通省が公表している改正のポイントのうち、中古マンションを買う方に関係が深いのは次の3つです。

改正点	内容	意味すること
省エネ性能の高い既存住宅の優遇拡充	借入限度額を引き上げ、控除期間を10年から13年に拡充	断熱・省エネ性能の高い中古物件を選ぶメリットが大きくなった
子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ	借入限度額の上乗せ措置の対象に	該当する世帯はより多くの控除を受けられる可能性がある
床面積要件の緩和	40㎡以上に緩和（合計所得1,000万円超の方、上乗せ措置を使う方は50㎡以上）	コンパクトな中古マンションも対象になりやすくなった

借入限度額は「住宅の省エネ性能」と「世帯の属性」「入居した年」の組み合わせで決まります。金額は制度改正のたびに動くため、この記事では具体的な金額まで断定しません。検討中の物件でいくらまで対象になるかは、国土交通省「住宅ローン減税」のページや国税庁の最新情報で必ずご確認ください（気になる物件が省エネ基準を満たすかどうかは、売主や仲介会社に「住宅省エネルギー性能証明書は出せますか」と聞くのが早道です）。

控除を受ける手続き＝1年目は確定申告

条件を満たしていても、手続きをしなければ控除は受けられません。会社員の方も、入居した翌年に一度だけ確定申告が必要です。

1年目…入居した翌年に確定申告。「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」、金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」、家屋・土地の登記事項証明書、売買契約書の写しなどを添えて提出します。1981年以前の建物なら、耐震基準適合証明書などの証明書類も必要です。
2年目以降…会社員の方は年末調整で手続きできます。税務署から送られてくる控除証明書と、金融機関の年末残高等証明書を勤務先に提出すればOKです。

還付金は、確定申告が終わってからおおむね1か月〜2か月ほどで指定口座に振り込まれます。なお、登記事項証明書は計算明細書に不動産番号を書くことで添付を省略できます。

よくある質問

Q. 中古マンションだと控除期間は何年ですか？

これまで中古住宅（既存住宅）の控除期間は10年でしたが、2026年入居分からは、省エネ性能の高い既存住宅について13年に拡充されました。物件がどの区分に当たるかで変わるので、性能を示す証明書が取得できるかを早めに確認しましょう。

Q. 夫婦でペアローンを組む場合はどうなりますか？

夫婦それぞれが住宅ローンを借りていれば、それぞれが自分のローン残高にもとづいて控除を受けられます。ただし床面積の判定は持分ではなく建物全体（マンションなら専有部分全体）の面積で行い、所得要件も一人ひとり判定されます。

Q. リフォーム費用もローンに含めれば控除の対象になりますか？

中古住宅の取得とあわせて行う増改築等は、要件を満たせば控除の対象になり得ます。ただし工事の内容や契約のタイミングで扱いが変わるため、契約前に税務署か税理士に確認するのが確実です。

Q. 変動金利と固定金利、控除の受けやすさに違いはありますか？

控除の要件は「返済期間10年以上」で、金利タイプによる有利・不利はありません。ただし控除額は年末のローン残高で決まるため、繰上返済で残高を早く減らすと控除額も小さくなります。控除期間中の繰上返済は、減る利息と減る控除額を比べてから判断するのがコツです。

Q. 中古マンションでも借りやすい住宅ローンはありますか？

中古物件は担保評価や築年数の見方が金融機関ごとに違うため、複数の金融機関に事前審査を出して比べるのが基本です。諸費用まで含めて比較したいときは、保証料や一部繰上返済手数料が0円で費用の内訳が分かりやすいSBI新生銀行のような商品を、ひとつの比較の物差しにしておくと判断しやすくなります。