ネット上で住宅用の土地を検索していたSさんは、相場より安い土地を見つけました。
さっそく問い合わせてみたら、まだ決まっていないとの事だったので、現地を見学する約束をしました。
そして、現地で不動産会社の説明を聞いたらなんと、建物が建てられない土地だったのです。いったいなぜ建てられないのでしょう？
建物が建てられない規制とは？
都市計画法や建築基準法など法令上の規制によって建物が建てられない土地があります。
まず、代表的なものとして「市街化調整区域内の土地」が挙げられます。
これは言い換えると、「市街化を抑制する地域内の土地」という意味にとらえると分かりやすく、市街地（＝住宅地や商業地など）にすることを抑制しているため、一戸建てなどの建物が原則として建てられない土地なのです。
また、行政機関から道路として認定された道路に、間口2m以上面していない土地も建築の許可を得る事ができず、事実上建物が建てられません。これは火災などがあった際に、避難経路を確保しなければならないためです。
「使える土地にする」ために多額費用が発生するケース
前述の法規制の障害がなくても、建築する事が現実的でない土地というのもあります。
代表的なものとして、「土地と道路との高低差が一定以上である」場合です。
例えば、道路から3m以上高いところにある土地などは、車庫や階段、土留め擁壁（ようへき）を設置することになり、数百万円から場合によっては1千万円以上もの多額の費用が発生する恐れがあります。
せっかく土地の値段が安くても、これでは逆に高く付くことになってしまいます。
土地を「保護」するために多額の費用が発生するケース
道路との高低差がなくても、多額の費用が発生する土地というのもあります。
代表的なものとして「埋蔵文化財包蔵地」内の土地である場合が挙げられます。
これは、石器や土器などの遺物が出土したり、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡が土中に埋もれている土地で、それらを発見した場合、行政に届出をする義務があり、必要に応じて、土地の所有者に建築などの行為を禁止したり、遺跡を保護するために建物の基礎などを特殊な工法で施工しなければならず、多額の費用が発生するため、これも高く付く可能性があります。
今回は、代表的な3つのケースを紹介しましたが、その他にも法令や地域の条例、土地と近隣の状況などによって、建物が建てられなかったり、想定外の費用が発生したりする場合があります。
相場よりも明らかに安いと思われる土地を見つけたら、現地を見る前に「何かあるぞ」と想定し、問い合わせの際に詳しく質問するようにしましょう。
