手付金を払う前に必ず確かめたいのは、「契約書・重要事項説明書に何が書かれているか」「手付解除の期限」「ローン特約の中身」の3つです。その①（敷地・建物・保全措置の注意点）で物件そのものを確認したら、次は契約内容と資金面を見ていきましょう。
手付金を払って契約を結んでしまうと、あとから「やっぱりやめます」とは簡単に言えません。だからこそ、判を押す前の数日間が勝負どころです。
売買契約書は「売主と買主が合意した約束ごと」の記録
手付金は、売買契約を結ぶ際に買主が売主に対して支払うお金です。
売買契約では、「売買契約書」と「重要事項説明書」という2つの重要な書面を受け取ります。売買契約書には、売主と買主で合意した約束ごとや条件が記載されています。
もし契約後に売主と買主のあいだでトラブルが起きた場合、その解決・交渉の拠りどころになるのがこの書面です。買主に不利とも思える解釈ができる記載がないかには、特に注意しなければなりません。
一方の「重要事項説明書」には、購入する物件がきちんと法令をクリアしているのか、物件の内外に問題はないかなど、物件の現状や問題の有無が記載されています。宅地建物取引業法にもとづき、宅地建物取引士が契約前に説明することが義務づけられている書面です。
物件の欠陥は、いまは「契約不適合責任」で考えます
以前の記事や書籍では、物件の欠陥のことを瑕疵（かし）と呼び、売主が負う責任を「瑕疵担保責任」と説明していました。
ところが、2020年（令和2年）4月1日に施行された改正民法で売買のルールが見直され、現在は「契約不適合責任」という考え方で扱われています。名前が変わっただけではなく、買主にとっての意味も変わりました。
| ポイント |
これまで（瑕疵担保責任） |
現在（契約不適合責任） |
| 判断の基準 |
「隠れた欠陥」があったかどうか |
引き渡されたものが契約の内容に適合しているか |
| 買主が請求できること |
契約の解除・損害賠償が中心 |
解除・損害賠償に加え、補修などの追完請求・代金の減額請求もできる |
| 実務上の要点 |
「言った・言わない」になりやすい |
契約書にどう書いてあるかが決定的に重要 |
つまり、「契約書・重要事項説明書にどう書かれているか」が、これまで以上に重みを持つようになったということです。
中古住宅では、設備の不具合や雨漏りについて、売主がどこまで・いつまで責任を負うのかが個別に取り決められることがよくあります。「どの範囲を、いつまで、誰が」責任を負うのかを必ず確認し、書面に残しておくことが、いちばんの自衛策になります。
契約日の数日前に書面の写しをもらっておく
不動産の売買では、重要事項説明と売買契約書の読み合わせが契約当日に行われるのが通例です。それ自体は違法ではありませんが、当日に初めて何十ページもの書面を読み込むのは現実的ではありません。
そこでおすすめしたいのが、契約日より前に書面の写しをもらい、不動産会社から説明を受けて、思いつく限り質問しておくことです。「事前に契約書と重要事項説明書の案をいただけますか」と伝えれば、多くの会社は対応してくれます。
説明の受け方の選択肢も増えています。売買でもオンラインでの重要事項説明（IT重説）が認められており、2022年5月18日の宅地建物取引業法の改正施行からは、買主の承諾があれば重要事項説明書や契約書面を電子データで受け取ることもできるようになりました（国土交通省「ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について」）。遠方に住んでいる方や、平日に時間を取りにくい方は、使えるか相談してみましょう。
どうしても納得できない記載があれば、文言を修正できないか申し出ても構いません。書面は業界団体の書式をもとに作られることが多く、修正は簡単ではないのが現実です。それでも、疑問をそのままにせず話し合う姿勢が、契約で後悔しないための第一歩になります。
資金面で見落とすと大きい「手付金」と「ローン特約」
契約前の確認事項のなかで、お金に直結するのがこの2つです。
手付金は「いつまでなら解除できるか」がすべて
手付金は、購入代金の一部に充当されるのが一般的ですが、同時に「解約手付」としての役割を持っています。買主から契約を解除する場合は手付金を放棄し、売主から解除する場合は手付金の倍額を返す――という形です。
ここで大事なのが「相手方が契約の履行に着手するまで」という期限です。契約書には解除できる期限が具体的な日付で書かれていることが多いので、その日付を必ず自分の目で確認してください。期限を過ぎると手付放棄による解除はできず、違約金の取り決めに従うことになります。
なお、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合、受け取れる手付金は代金の2割までと法律で決められています（宅地建物取引業法 第39条）。一定額を超える手付金については保全措置も必要になるため、その①の保全措置の解説もあわせて確認しておくと安心です。
ローン特約（融資利用の特約）は3点を確認する
住宅ローンの審査に落ちたのに契約だけ残る――これがいちばん怖いパターンです。それを防ぐのがローン特約（融資利用の特約）で、定められた期日までにローンの承認が得られなかった場合、契約を白紙に戻して手付金を返してもらえるという取り決めです。
確認すべきなのは次の3点です。
- 期限はいつか（この日までに承認が下りないと使えない）
- 対象の金融機関・借入額はどう書かれているか（記載と違う金融機関で審査に落ちた場合、使えないことがあります）
- 解除の方法と、手付金が返還される条件
事前審査を通していても、本審査で否決されることはあります。「事前審査に通ったから大丈夫」と考えて特約の内容を読み飛ばさないでください。
住宅ローンは組んだら簡単に変えられない＝資金計画が最重要
契約書面も大切ですが、現実的には資金計画がもっとも重要です。無理な返済計画を組んでしまうと、その後の生活に大きな影響が出ます。
住宅ローンは一度組むと、内容を簡単には変更できません。子どもの進学や自身の老後など、人生設計（ライフプラン）を考えた返済計画を立てましょう。借り換えという手段もありますが、そのときにも新たな審査と諸費用がかかります。
諸費用も、必要以上の保障を付けていないか、複数の会社から見積もりを取ったかなど、1つずつチェックします。火災保険は不動産会社の紹介先で即決せず、補償内容と保険料を比べてから決めるだけでも差が出ます。
使える公的支援は契約前に洗い出す
公的支援は制度の入れ替わりが激しい分野です。記事公開当時に案内していた「すまい給付金」「省エネ住宅エコポイント」は、その後の制度改編ですでに終わっています。
2026年は、省エネ性能の高い住宅の新築や省エネリフォームを支援する国の制度として「みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）」が実施されています。申請するのは買主本人ではなく登録事業者で、受付は遅くとも2026年12月31日まで（予算の上限に達した時点で終了）です。注文住宅（ZEH水準住宅）の新築は第2期の受付が2026年9月30日で締め切られているなど、区分によって期限が違う点にも注意してください（みらいエコ住宅2026事業 公式サイト）。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、令和8年度税制改正で2030年（令和12年）12月31日までの入居分まで5年間延長され、省エネ性能の高い中古住宅への支援も拡充されました（国土交通省「住宅ローン減税」）。控除の基本は住宅ローン控除の仕組みの解説で整理しています。契約前に「この物件でどの制度が使えるか」を不動産会社と一緒に洗い出しておきましょう。
契約前チェックリスト
| 項目 |
ポイント |
確認先 |
| 重要事項説明書 |
法令上の制限、インフラの状況、管理費・修繕積立金、既存の不具合の説明 |
宅地建物取引士（契約前の説明が義務） |
| 売買契約書の特約欄 |
契約不適合責任の範囲と期間、引き渡しの条件、付帯設備の扱い |
不動産会社 |
| 手付金 |
金額（売主が宅建業者なら代金の2割まで）、解除できる期限（日付）、違約金の定め |
売買契約書 |
| ローン特約 |
期限、対象の金融機関・借入額、白紙解除の条件 |
売買契約書 |
| 諸費用 |
仲介手数料、登記費用、融資事務手数料、印紙税、火災保険料 |
資金計画書・見積書 |
| 公的支援 |
住宅ローン控除の対象になるか、補助金の申請期限に間に合うか |
国土交通省・国税庁の公式情報 |
よくある質問
Q. 契約書を事前にもらうのは、失礼にあたりませんか？
A. まったく問題ありません。事前に読み込んで質問する買主は「きちんと理解して契約する人」として歓迎されます。当日にその場で読んで判断するほうが、双方にとってリスクです。
Q. 手付金はいくらくらい用意するものですか？
A. 物件や売主によって異なり、契約で決まります。売主が不動産会社なら上限は代金の2割です。金額の大小より「いつまでなら手付放棄で解除できるか」を把握しておくことのほうが重要です。
Q. ローン特約の期限までに本審査の結果が出そうにないときは？
A. 気づいた時点ですぐ不動産会社に伝えましょう。期限の延長は売主の同意が必要なので、期限が過ぎる前に相談し、合意内容を書面に残すことが大切です。期限を過ぎると特約が使えなくなるおそれがあります。
Q. 住宅ローンの申込先は、契約前に決めておくべきですか？
A. ローン特約に金融機関名が書かれることがあるため、契約の段階で申込先の目星はつけておくのが安全です。比べ方は住宅ローン比較のチェックポイント5つを参考に、金利だけでなく保証料・事務手数料・団信まで含めて見てください。
まとめ
物件の状況や約束ごとを確認しないまま手付金を払って契約してしまうと、あとにトラブルの種を残します。特に、契約不適合責任の範囲・手付解除の期限・ローン特約の3点は、契約書に書かれた内容がそのまま結果になります。
初めての買主なら、「こんなことを聞いたら笑われるのでは」と考える必要はありません。分からないことは、分かるまで聞いていいのです。相談相手の選び方に迷ったら、信用できる不動産屋の見極め方も参考にしてください。補助金や控除の条件は変わることがあるので、最新の内容は公式サイトでご確認ください。
