任意売却物件とは？競売との違いと探し方をやさしく解説

皆さんは「任意売却物件（にんいばいきゃくぶっけん）」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

「競売物件なら聞いたことがある」という方はいらっしゃるかもしれません。任意売却物件（以下、任売物件といいます）も競売物件も、複雑な権利関係が絡むため「素人が手を出せないマーケット」と思われがちです。

さて、本当にそうなのでしょうか。
今回は、任売物件とはそもそも何なのか、競売と何が違うのか、そしてどうやって探せばよいのかまでを、はじめて住まいを探す方にもわかるようにやさしく整理していきます。

任売物件を簡単に説明すると・・・

住宅ローンを利用して住宅を購入したものの、返済が困難になり、滞納してしまうと金融機関から返済するよう求められます。

それでも返済できない場合は、購入した住宅を売却して支払いに充てることになります。

ここで、「誰の意思で売却するか」が重要になってきます。
ローンが支払えないのだから売るしかない、と“本人（所有者）の意思で”売却するケースが任意売却になります。

早急に資金を回収すべく、金融機関などの債権者と協議して新しい買主をできるだけ早く見つけ、売却手続きが行われます。

ちなみに、住宅ローンの滞納だけでなく、税金などの滞納による差押えがきっかけで任売に至るケースもあります。この場合は、売却にあたって差押えの解除も必要になります。

競売物件と何が違うの？

一方、支払いは滞っているが売りたくない、と関係者の売却提案を拒み続け、ローンの滞納が中長期にわたってしまえば、金融機関はローン資金を回収せざるを得ません。

住宅ローンは通常、ローン債務（＝支払う義務）について「保証会社」の保証を受けています。
これは、保証会社が保証人になってくれていると考えれば分かりやすいでしょう。

滞納が続くと、まず「期限の利益の喪失」（分割で返していく権利を失い、残りを一括で請求される状態）となり、続いて保証会社が本人に代わって金融機関に残りのローン全額を一括で支払います。これを「代位弁済（だいいべんさい）」といい、この時点で返済先は金融機関から保証会社などへ移ります。

そして保証会社は、肩代わりした資金を回収するために裁判所へ「競売の申し立て」を行います。一定期間にわたって入札者（購入希望者）を公募したのち、最も高い金額を提示した人が落札（購入）することになり、保証会社はその落札代金を肩代わりした資金に充当します。

つまり、任売が本人の意思で売却するのに対し、競売は本人の意思とは無関係に“強制的に売却”させられる制度なのです。

なお、滞納から代位弁済・競売申し立てまでの期間は金融機関や事情によって幅がありますが、いったん競売が始まっても、開札期日の前日までに債権者の合意を得て売却・引渡しを終えられれば、任意売却へ切り替えられる余地が残されているとされています。逆にいえば、開札日を過ぎると後戻りはできません。

比較の観点	任意売却	競売
誰が売るか	所有者本人（債権者の合意が前提）	裁判所の手続きで強制的に売却
売り方	一般の中古物件と同じように市場で募集	裁判所の期間入札で最高価格の入札者が落札
情報の出方	通常の物件情報として流通。「任売物件」と明示されないことが多い	裁判所のBIT（不動産競売物件情報サイト）で誰でも閲覧できる
物件の中を見られるか	売主の協力が得られれば内覧できることが多い	原則として内覧できず、3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）で判断
買主にとっての手間	通常の売買に近い（ただし関係者の合意待ちが発生）	入札・保証金の提供など裁判所の手続きが必要

※競売の手続き・3点セット・期間入札の公告については裁判所のBIT（不動産競売物件情報サイト）で公開されています。制度の詳細は必ず公式サイトでご確認ください。

競売物件よりも市場に出回りやすい任売物件

競売は裁判所での入札ですので、どちらかというと競売専門の不動産会社などプロの入札者が多いのが現実です。入札には保証金の提供が必要で、原則として室内を見ずに判断しなければならないなど、はじめての方にはハードルが高い面があります。

一方で、任売物件は一般的な売却物件と同じように売りに出されるケースが多く、通常の中古物件と同じ流れで見学・購入の検討ができます。早期に売却したいという事情から、相場より若干低めの価格で売りに出されることもあります。

媒体としては、ネット掲載も行いますが、効果が見込めるとされる折込・ポスティング等のチラシや、購入検討客への直接の紹介が中心になることも少なくありません。

「任売物件」と検索しても出てこないのはなぜ？

ここは多くの方が誤解しやすいポイントです。任売物件が完全に世に出ないわけではなく、「任意売却物件です」と明示されないまま、ごく普通の中古物件として掲載されていることが多いのです。

売主にとっては、住宅ローンを滞納していることが近所に知られたくないきわめてデリケートな情報です。個人情報やプライバシーへの配慮から、広告に事情を書かないのが通常です。

つまり、ポータルサイトで「任意売却」というキーワードで探しても、そのすべてを見つけることはできません。実際に任売物件にたどり着くには、次のような動き方が現実的です。

• 任意売却の取り扱い実績がある不動産会社に、希望エリア・予算・入居時期を伝えて登録しておく
• 「価格改定が続いている」「売り出し期間が長い」など、条件面で融通が利く可能性がある物件について担当者に事情を確認してみる
• 資金の準備（自己資金＋住宅ローンの事前審査）を先に済ませ、「すぐ動ける買主」として紹介を受けやすくしておく

任売物件を検討するときに気をつけたいこと

一般の中古物件と同じ感覚で買えるとはいえ、背景に債務の整理があるぶん、次の点は必ず確認しておきましょう。

• スケジュールがタイトになりやすい…債権者との調整や競売の期日が絡むため、契約から決済までの余裕が少ないことがあります。住宅ローンの事前審査は早めに。
• 売買に関係者の同意が要る…共有名義人、連帯保証人、複数の債権者、差押えをしている自治体など、同意を得るべき相手が多くなりがちです。合意が整わず話が流れることもあります。
• 引渡しの状態を確認する…室内に家具や荷物（残置物）が残ったままにならないか、いつ空き家になるかを契約前に書面で確認しましょう。
• 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の扱い…売主に資力がないことが多いため、雨漏りや設備不良があっても売主は責任を負わない（免責）とする特約が付くのが一般的です。建物の状態は自分の目と専門家の目で確かめることが重要です。
• 抵当権がきちんと抹消されるか…決済と同時に抵当権・差押えが抹消される段取りになっているかを、仲介会社と司法書士に確認します。

不安な点は、遠慮せず仲介の担当者に「誰の合意が必要で、いつまでに何が決まるのか」を書き出してもらいましょう。段取りを説明できる会社かどうかが、そのまま信頼できるかどうかの目安になります。

資金計画は「先に」固めておく

任売物件は、条件が良ければ他の購入希望者もすぐに動きます。だからこそ、物件探しと並行して住宅ローンの事前審査を済ませておくことが、結果的にいちばんの近道になります。

金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信（団体信用生命保険）の条件まで含めて総額で比べておくと、いざというときに迷いません。

たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料が原則0円、一部繰上返済手数料も無料で、全疾病保障付団信を金利の上乗せなしで付帯できます（がん団信は年0.1％の上乗せ）。事務手数料は借入金額の2.20％（税込）の定率型です。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、はじめての方が「まず相談してみる」先としても検討しやすい選択肢のひとつです。最新の金利・手数料・団信の内容は必ず公式サイトでご確認ください。

もし自分が返済に困ってしまったら

ここまでは「買う側」の話でしたが、いま返済が苦しいという方にもお伝えしたいことがあります。任意売却も競売も、行きつく先であって最初の一手ではありません。

住宅金融支援機構（【フラット35】など）では、収入が減った方向けに返済方法の変更メニューが用意されています。返済期間の延長や、一定期間は元金の支払いを休止して利息のみを支払う方法などがあり、手続きに手数料はかかりません（審査があり、必ず利用できるとは限りません）。申請の窓口は、返済中の金融機関です。民間の住宅ローンでも同様の相談を受け付けている金融機関があります。

滞納が長引くほど選べる手は減っていきます。延滞する前、あるいは延滞に気づいた時点で、借入先へ相談するのがもっとも損の少ない進め方です。

よくある質問（FAQ）

Q. 任売物件なら必ず相場より安く買えますか？
A. いいえ。債権者が回収額を重視するため、極端に安い価格では合意が得られません。「相場から大きく外れない範囲で、条件面に融通が利く場合がある」くらいに考えておくのが安全です。

Q. 競売物件の情報はどこで見られますか？
A. 裁判所が運営するBIT（不動産競売物件情報サイト）で、物件情報と3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）が公開されています。期間入札の公告は、入札期間の開始日の2週間前までに裁判所の掲示場などに掲示されます。

Q. 任売物件の購入に住宅ローンは使えますか？
A. 通常の中古住宅と同じように利用できるのが一般的です。ただし決済期日が動かせないことがあるため、事前審査から融資実行までのスケジュールを金融機関に早めに確認しておきましょう。

Q. 買ったあとに、元の所有者が住み続けているといったトラブルは起きませんか？
A. 任意売却は本人の合意にもとづく売却なので、引渡し時期を契約で取り決めます。引渡しの期日と、残置物をどうするかを契約書に明記してもらえば、リスクは抑えられます。

Q. 途中で競売に切り替わってしまうことはありますか？
A. 債権者の合意が得られない、期日に間に合わないなどの理由で、任意売却がまとまらないまま競売へ進むことはあります。いつまでに何が決まるのかを、仲介会社を通じて随時確認しておきましょう。

まとめ

任売物件には比較的良質な物件が含まれることもあり、売りに出されると早期に買主が決まることが多いようです。

一方で、その多くは「任意売却である」と表に出さずに流通しているため、ネット検索のキーワードだけで探し当てるのは現実的ではありません。任意売却の取り扱いに慣れた不動産会社に希望条件を伝えて情報を待つ、というのが結局のところ近道です。

そして、任売物件でも通常の中古物件でも、先に資金計画を固めておくことが、良い物件に出会えたときに動ける力になります。まずは住宅ローンの事前審査から始めてみてください。

次回は、任売物件を購入する際の注意点について説明していきます。