土地を買って注文住宅を建てるなら｜つなぎ融資と印紙税を抑える方法

気に入った土地を見つけて、そこに自分たちの好きな間取りの家を建てる。注文住宅は、家づくりのなかでもいちばん自由度の高い選び方です。

ただ、お金の話になると少しだけ複雑になります。土地を購入して注文住宅を建てる場合は、つなぎ融資の利息や、土地と建物の契約が別々になることで2通ぶんかかる印紙税など、完成済みの家を買うときにはかからない費用が上乗せされてしまうからです。

この記事では、まず「なぜ費用がふくらむのか」をやさしく整理したうえで、手間も費用も抑えるための2つの方法——「土地と建物の契約を一本化する方法」と「分割融資（土地先行融資）を使う方法」——をご紹介します。初めて住宅ローンを組む方でも順番に読めば流れがつかめるように書いていますので、どうぞ肩の力を抜いてお読みください。

まずは仕組みから。注文住宅は「支払いのタイミング」が分かれます

土地を買って注文住宅を建てる場合、お金を払うタイミングは大きく4回に分かれます。ここが、完成済みの住宅を買うときとの決定的な違いです。

1．土地代金の支払い

土地の代金を支払う時点では、住宅ローン全額のうち土地代金にあたる資金だけが必要になります。

2．建物代金は「着手金」「中間金」「最終金」の3回に分かれる

注文住宅の工事請負契約では、建物代金を「着手金」「中間金」「最終金」の3回に分けて支払う条件が盛り込まれているのが一般的です。そのため、住宅会社に対して残りの資金を3回に分けて支払っていくことになります。

3．ところが住宅ローンは「完成後」にしか実行されない

ここが最初のつまずきポイントです。住宅ローンは原則として、建物が完成して引き渡しを受けるときに一括で実行されます。つまり、土地代金・着手金・中間金を払う時点では、まだ住宅ローンのお金は手元に届いていないのです。

4．その差を埋めるのが「つなぎ融資」

そこで登場するのがつなぎ融資です。住宅ローンが実行されるまでのあいだ、土地代金や着手金・中間金を一時的に立て替えるための短期の借り入れで、建物の完成後に実行された住宅ローンでまとめて返済します。

つなぎ融資は土地や建物に抵当権を設定しない無担保型の融資であることが多く、そのぶん住宅ローンより金利が高めに設定されるのが一般的です。完成までの期間が長引くほど利息は積み上がりますし、つなぎ融資の契約書にも別途、印紙税がかかります。金利や手数料は金融機関によって大きく違うため、最新の条件は必ず利用する金融機関の公式サイトでご確認ください。

＊つなぎ融資の意味参考元
http://www.polaris-hs.jp/zisyo_syosai/tsunagiyuushi.html

契約書が2通に分かれると、印紙税も2通ぶんかかります

土地と建物を別々に契約すると、土地の売買契約書と建物の工事請負契約書という2通の契約書ができあがります。契約書には収入印紙を貼る必要があるため、印紙税も自然と2通ぶん必要になるわけです。

このうち「不動産譲渡契約書」と「建設工事請負契約書」については、国税庁が定める印紙税の軽減措置があります。2027年（令和9年）3月31日までに作成されるものが対象です（2026年8月時点・国税庁の公表内容にて確認）。

契約書に記載された契約金額	軽減後の印紙税額	本則の印紙税額
1,000万円超 5,000万円以下	10,000円	20,000円
5,000万円超 1億円以下	30,000円	60,000円

たとえば土地3,000万円・建物2,500万円で別々に契約すると、軽減後でも10,000円＋10,000円＝20,000円の印紙税がかかる計算になります。これが一本の契約（5,500万円）にまとまれば30,000円ですから、単純な比較ではむしろ増えるケースもあります。金額の組み合わせによって有利・不利が変わるので、思い込みで決めないことが大切です。

なお、この軽減措置の対象は「不動産譲渡契約書」と「建設工事請負契約書」の2種類だけです。住宅ローンを借りるときに交わす金銭消費貸借契約書は対象外なので、混同しないようにしましょう。税額の詳細は国税庁のタックスアンサー（No.7108）でご確認いただけます。

方法1：土地と建物の契約を一本化し、注文住宅を「建売住宅」として契約する

ここからが本題です。気に入った土地が見つかったら、「不動産会社の協力」を得て次の手順で進めていきます。

1.希望する土地に適した間取りを設計してもらう（不動産会社を通じて設計依頼する）。
2.建物本体工事、付帯工事、諸費用の見積りを取る。
3.土地代金と建物等の見積りをもとに、住宅ローンの仮審査を掛け、了承を得ておく。
4.希望する土地を「不動産会社」が購入する。
5.上記1をもとに「不動産会社が売主となる建売住宅の扱い」で建物の建築確認を申請する。図面上に問題が無ければ確認済証が交付される。
6.土地建物一体（建売住宅）として不動産会社と売買契約を締結する。
7.建物が着工される。

以降、住宅ローン手続き、建物完成、引渡しなどを迎えることとなります。ちなみに、確認済証が交付されていれば契約は可能になります。

この方法のメリット

建売住宅の価格に、不動産会社が土地を購入する際の諸費用が計上されることになりますが、そのぶん次のようなコストが節約できます。

・つなぎ融資の利息と、つなぎ融資にかかる印紙代が不要になる（住宅ローンが完成後の一括実行で足りるため）
・契約書が1通になるので、印紙税も1通ぶんで済む
・不動産会社が売主になるため、土地の仲介手数料が不要になる

何より、住宅ローンが1本で組めるので、前述の「土地購入＋注文住宅」の形態よりも、かなり簡単に進めることができます。

この方法の注意点

いいことばかりに見えますが、押さえておきたい点もあります。

・不動産会社の協力が不可欠です。この形態は、不動産会社がいったん土地を購入して売主になる必要があるため、対応できる会社とできない会社があります。
・不動産会社が売主になるぶん、その会社が負担する取得費用や利益が建売住宅の価格に上乗せされます。節約できるつなぎ融資の利息・印紙税・仲介手数料と、上乗せ分を必ず見積書で比べてから判断しましょう。
・設計の自由度は、不動産会社や設計を担当する住宅会社との調整しだいです。「どこまで希望を反映できるか」を早い段階で確認しておくと安心です。

方法2：つなぎ融資を使わずに済む「分割融資（土地先行融資）」を選ぶ

この記事のもとになった方法が考えられた頃と比べて、いまは住宅ローンそのものを複数回に分けて実行してくれる金融機関が選べるようになりました。これが分割融資（土地の代金だけを先に実行する形は土地先行融資とも呼ばれます）です。

たとえばみずほ銀行は、注文住宅向けに住宅ローンを複数回に分けて受け取れる分割融資を用意しており、公式サイトで「つなぎ融資ではなく住宅ローンとして分割融資が使える」と案内しています。取扱いの有無・分割できる回数・着工や竣工の期限などは金融機関ごとに大きく異なるため、必ず各金融機関の公式サイトで最新の条件をご確認ください。

比較の観点	つなぎ融資	分割融資（土地先行融資）
位置づけ	住宅ローンとは別契約の短期融資	住宅ローンそのものを分けて実行
担保	無担保型が一般的	土地・建物に抵当権を設定
金利の水準	住宅ローンより高めが一般的	住宅ローンと同じ金利
契約の本数	2本（つなぎ＋住宅ローン）	1本の住宅ローンとして扱う
取扱い	比較的多くの金融機関で対応	対応する金融機関が限られる

ざっくり言えば、「金利の安さ」なら分割融資、「使える金融機関の選びやすさ」ならつなぎ融資という関係です。ただし分割融資は実行のたびに登記費用などがかかる場合があり、条件も各行で違います。金利だけでなく、手数料・登記費用を含めた総額で比べてください。

仲介手数料の上限も知っておきましょう

方法1で「仲介手数料が不要になる」と書きましたが、そもそも仲介手数料はいくらが上限なのでしょうか。宅地建物取引業法にもとづく上限額は次のとおりです（消費税は別途）。

・売買価格が400万円超の場合：売買価格×3％＋6万円（＋消費税）
・2024年（令和6年）7月1日からは、売買価格800万円以下の物件について、上限が30万円（税込33万円）に見直されました（低廉な空家等の媒介特例。適用には媒介契約時の事前の合意が必要です）

たとえば1,500万円の土地を仲介で購入すると、上限は51万円＋消費税。決して小さくない金額です。仲介手数料は「上限」であって定額ではありませんから、内容を確認したうえで納得して支払いましょう。

よくある質問

Q．「建売住宅として契約する」と、間取りの自由度は下がりますか？

この方法では、あらかじめ希望に沿った間取りを設計してもらったうえで建築確認を申請します（手順の1と5）。そのためまったく自由がなくなるわけではありません。ただし、契約後に大きな変更を加えると建築確認の取り直しが必要になることがあります。「どこまでなら変更できるか」を契約前に文書で確認しておくのが安心です。

Q．つなぎ融資の利息は、住宅ローン控除の対象になりますか？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）には「償還期間10年以上の借入金であること」という要件があります。つなぎ融資は住宅ローンとは別契約の短期融資ですから、この要件を満たさないのが通常です。適用の可否は契約内容によって変わりますので、必ず借入先の金融機関と、国税庁または所轄の税務署でご確認ください。

Q．分割融資とつなぎ融資は、どちらを選べばよいですか？

「どちらが絶対に得」とは言い切れません。建築期間が長くなりそうなら、金利の低い分割融資が有利になりやすい一方、借りたい金融機関が分割融資に対応していないなら、つなぎ融資しか選べないという現実的な事情もあります。まずは希望する金融機関が分割融資に対応しているかを調べ、対応していれば見積りを取って比べるのが近道です。

Q．この一本化の方法は、どの不動産会社でもお願いできますか？

いいえ。不動産会社がいったん土地を購入して売主になる必要があるため、資金力や取り扱い方針によって対応できない会社もあります。土地探しの相談を始める段階で「土地建物一体の売買契約にできますか」と率直に聞いてみてください。早めに確認しておくと、あとから計画を組み直さずに済みます。

まとめ：どちらの方法でも「総額」で比べるのが正解です

土地を買って注文住宅を建てる場合、つなぎ融資の利息・2通ぶんの印紙税・仲介手数料という3つの追加コストが発生しがちです。これを抑える方法として、この記事では次の2つをご紹介しました。

・方法1：土地と建物の契約を一本化して「建売住宅」として契約する（不動産会社の協力が必要／建売価格への上乗せ分と比較する）
・方法2：分割融資（土地先行融資）に対応した金融機関を選ぶ（住宅ローンと同じ金利で複数回に分けて実行できる）

どちらを選ぶにしても、判断のものさしは「節約できる額」と「増える額」を見積書で並べて総額で比べることです。

そして、つなぎ融資や分割融資の取扱いと同じくらい、住宅ローン本体の諸費用の分かりやすさも比べておきたいところです。たとえばSBI新生銀行は、保証料0円・一部繰上返済手数料0円・一般団信の上乗せ0円で、融資事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型とシンプルな設計になっており、店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しています。SBIグループならではの安心感もあり、比較検討の候補に入れておく価値のある一行です。ただし注文住宅の分割実行に対応しているかどうかは金融機関ごとに異なりますので、申込前に必ず各行の公式サイトで最新の取扱条件をご確認ください。

土地から始める家づくりは、確かに手続きが多くて大変です。でも、お金の流れさえ先に理解しておけば、慌てずに進められます。まずは「いつ・いくら払うのか」を紙に書き出すところから始めてみてください。