中古マンション購入前の確認事項〜その1｜管理と修繕積立金の見方

分譲マンションにおいて、新築と中古ではいろいろと異なる部分があります。

まず何と言っても価格が違います。築7〜8年で新築の半値という物件も少なくありません。

また、中古物件は設備や仕様が劣化していることも多く、入居してから半年もしないうちに給湯器やコンロなどが故障するといったことも良く聞かれます。

このような事例は皆さんも耳にしたことがあるでしょう。筆者も中古マンション購入者ですが、購入してからいろいろとわかることもあり、なかには想定していなかった経験もしてきました。

そんな経験談や知人からの情報なども交えながら、中古マンション購入の指南をしていきたいと思います。買ってからでは取り返しがつかない項目に絞ってお伝えします。

可能な限り、上下階と両隣の居住者をチェックすべきです！

上階にうるさい世帯が住んでいたり、下階に異常に神経質な世帯が住んでいたりすると、せっかくの新居なのに窮屈な思いをしなければなりません。

両隣も同様で、筆者の場合、連日夜中に隣の子どもが壁にボールを当てて遊ぶ音がこちらまで伝わってきて、管理人に相談したことがあります。

賃貸なら引越せば済みますが、購入してしまったのですからそう簡単に引越すわけにはいきません。

個人情報保護の関係で詳しくは教えてくれないでしょうが、購入検討者の立場で入居してからのトラブル回避が目的である旨を伝えたうえで、不動産会社や管理人などに申し出ることをお勧めします。

あわせて、居住者そのものではなく「暮らしぶりが見えるところ」を見ておくのも有効です。難しい知識は要りません。

• 内見は時間帯を変えて2回……平日の昼と、休日または平日の夜。生活音の出方はまるで違います。
• 共用部の掲示板……騒音・ゴミ出し・駐輪の注意書きが貼られていないか。管理組合が今どんな問題を抱えているかが分かります。
• ゴミ置き場・駐輪場・エントランス……手入れの状態は、そのまま住民のマナーと管理会社の仕事ぶりを映します。
• 管理規約と使用細則……ペット・楽器・リフォーム（とくに床材の遮音等級）のルール。あとから「知らなかった」では済みません。

修繕履歴と滞納者がいないかどうかを確認しましょう！

分譲マンションでは、外壁や共用部分の大規模修繕工事を定期的に実施します。その費用は、区分所有者全員が積み立てている修繕積立金でまかないます。

筆者の場合、築13年目で実施されたのですが、たまたま運悪く（？）管理組合の理事を務めていた年だったのです。理事長以下総勢10名の理事で1億3千万超の予算を、入札によって業者選定し、約3か月の工事期間で行われました。

本来ならば11年目に行うはずだったらしいのですが、予算不足が理由で先送りされたそうなのです。

また、修繕積立金や管理費を滞納している世帯がいくつかあり、そういったことも予算不足の一因になっており、その後の理事会で2年後に修繕積立金を値上げすることが決定したのです。

なお、修繕の周期については国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」が考え方を示しています。計画期間は30年以上とし、その期間に大規模修繕工事を2回以上含めることが基本とされ、修繕周期の目安は工事事例等を踏まえて一定の幅のある示し方に見直されています（同ガイドラインは令和6年6月7日に最終改訂）。つまり「◯年目に必ずやる」と一律に決まっているものではありません。だからこそ、そのマンションが実際にどんな計画を持っていて、そのとおりに積み立てられているのかを見る必要があるのです。

マンションを購入する前に、修繕積立金や管理費の値上がり時期や、滞納があるかどうかを管理会社に確認することができますので、不動産会社に調査を依頼してみましょう。

「重要事項調査報告書」を出してもらいましょう

いま申し上げた確認は、感覚や噂で行うものではありません。管理会社が発行する重要事項調査報告書（管理に関する重要事項の調査報告書）を取り寄せれば、書面で確かめられます。仲介する不動産会社に依頼すれば取得してもらえます。

確認する項目	見るポイント	危険信号の例
修繕積立金の総額	マンション全体の積立残高と、戸数・規模との釣り合い	大規模修繕を控えているのに残高が乏しい
管理費・修繕積立金の滞納	滞納の有無と総額。売主自身の滞納は買主が引き継ぐことがある	滞納額が大きい、長期の滞納者がいる
値上げの予定	総会で決議済みの改定時期と改定後の金額	購入直後に大幅増額が決まっている
修繕履歴と長期修繕計画	過去に何を実施したか、次に何をいつ予定しているか	計画が長年見直されていない、実施が繰り返し先送り
借入金の有無	修繕のために管理組合が借入をしていないか	返済が積立金を圧迫している
管理形態	全部委託・一部委託・自主管理の別	管理体制が実態として機能していない

とくに気をつけたいのが売主の滞納です。管理費や修繕積立金の未払いは、区分所有法上、次の買主が請求を受ける立場になることがあります。「引渡しまでに精算する」と契約書で明確にしておく——ここは必ず不動産会社に確認してください。

もうひとつ、修繕積立金の集め方には、期間中の額を一定にする均等積立方式と、当初を抑えて段階的に上げていく段階増額積立方式があります。国土交通省は、将来にわたって安定的に積み立てる観点からは均等積立方式が望ましいとしています。いま提示されている月額が安く見えても、それが段階増額の「入口」の金額かもしれない、という視点を持っておきましょう。

建物の中だけでなく、立地のリスクも見ておく

中古マンションは「建物がもう建っている」ぶん、つい室内と管理の話に目が行きます。ただ、その場所そのものが持つリスクも、買う前にしか確かめられないことのひとつです。

国土交通省のハザードマップポータルサイト（重ねるハザードマップ）を使えば、洪水・内水氾濫・高潮・津波による浸水想定区域と浸水深、土砂災害警戒区域、地形分類、自然災害伝承碑、指定緊急避難場所などを、一つの地図に重ねて確認できます。

ここで知っておいていただきたいのが、川の氾濫と「内水氾濫」は別物だということです。内水氾濫は、下水道や排水路の処理能力を超えて水があふれるもので、川から離れた市街地でも起こり得ます。河川の洪水を前提とした地図と、内水を対象とした地図は別に公開されていることがありますので、両方を確認してください。マンションの場合は、住戸の階数だけでなく、エントランス・電気室・機械式駐車場・エレベーターといった共用部が浸水するとどうなるかまで想像しておくと、より実際的です。

住宅ローンの目線で、中古マンションを見るときの3点

資金の面でも、中古マンションならではの押さえどころがあります。

1つめは、住宅ローン減税（住宅ローン控除）です。令和8年度税制改正により、適用期限は2030年12月31日入居分まで5年延長されました。あわせて既存住宅（中古住宅）への支援が拡充され、省エネ性能の高い既存住宅については借入限度額が引き上げられ、控除期間も13年に拡充されています。床面積要件も40㎡以上に緩和されました（合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等への上乗せ措置を使う場合は50㎡以上）。既存住宅には築年数などの要件もありますので、具体的な区分と要件は国土交通省「住宅ローン減税」のページで必ずご確認ください。

2つめは、フラット35を使う場合の適合証明書です。中古住宅でフラット35を利用するには、原則として住宅金融支援機構の技術基準に適合していることを示す適合証明書が必要です。新築時に取得していても、原則としてあらためて中古住宅の適合証明書を取得する必要があります。ただし「中古マンションらくらくフラット35」に該当する物件なら、申出書の提出で物件検査を省略できます。検査には手数料と日数がかかるので、早めに確認しておきましょう。

3つめは、管理の良さが金利に効くことがある点です。フラット35には【フラット35】維持保全型という金利引下げメニューがあり、対象住宅のひとつに地方公共団体から「管理計画認定」を受けたマンションが含まれています（新築の建設・購入および中古住宅の購入に利用可。借換融資には利用できません）。管理がしっかりしているマンションは、住み心地だけでなく資金計画の面でも有利になり得る——中古マンション選びで「管理を買え」と言われる理由が、ここにも表れています。

なお、金利や諸費用は金融機関ごとに考え方が違います。事務手数料・保証料・団体信用生命保険（団信）まで含めた総額で比べてください。たとえばSBI新生銀行は、保証料が0円、一部繰上返済手数料が0円で、上乗せ0円の一般団信に加えて全疾病保障付団信も用意されているなど、費用の内訳が分かりやすいのが特徴です。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、初めての方も相談しやすいと思います。最新の条件は公式サイトでご確認ください。

よくある質問

Q. 管理費と修繕積立金が安いマンションは、お買い得ですか？
そうとは限りません。むしろ安すぎる修繕積立金は要注意です。将来の工事に必要な額が積み立てられていなければ、いずれ大幅な値上げか、一時金の徴収か、工事の先送りのいずれかが起こります。上でご紹介した重要事項調査報告書で、積立残高と長期修繕計画を必ず突き合わせてください。

Q. 給湯器やエアコンが古そうです。買ってすぐ壊れたら、売主に直してもらえますか？
中古住宅の売買では、設備の不具合について責任を負う期間を短く定めたり、免責としたりする契約も少なくありません。契約書と付帯設備表（設備の有無と不具合を記載した書面）を必ず確認し、不明点は契約前に質問してください。そのうえで、入居後数年以内の設備交換費用を、あらかじめ予算に入れておくのが現実的です。給湯器やエアコンは、まとまった出費になります。

Q. リフォーム費用も住宅ローンでまとめて借りられますか？
購入資金とリフォーム費用をまとめて借りられる商品を扱う金融機関があります。ただし、金利・上限額・対象となる工事の範囲は金融機関ごとに異なります。リフォームの見積りを取るタイミングと、ローンの申込みのタイミングが前後すると手続きが煩雑になるので、物件を決める前に借り方を相談しておくとスムーズです。

Q. 内見で床の傾きや水回りをどう確認すればいいですか？
専門家に同行してもらうのが確実ですが、ご自身でも次はできます。すべての窓とドアを開け閉めしてみる（建て付けの狂いが分かります）／水を出して流れと音を見る／収納の奥と天井の隅を懐中電灯で照らす（雨漏りやカビの跡）／換気扇を回してみる。気になった箇所は写真に撮り、その場で仲介会社に伝えて記録に残しましょう。

まとめ

中古マンションで「買った後では遅い」ことは、突き詰めると次の3つに集約されます。

• 人の環境……上下階・両隣、共用部の状態、管理規約。時間帯を変えて2回見る
• お金の環境……重要事項調査報告書で、積立残高・滞納・値上げ予定・修繕履歴を書面で確認する
• 場所の環境……洪水と内水氾濫の両方でハザードマップを確認し、共用部への影響まで考える

大規模修繕の経験は少々骨の折れる経験でしたが、筆者が役員を務めた翌年に東日本大震災が発生し、そのときに理事だった皆さんは大変なご苦労があったそうです。マンションは「建物を買う」だけでなく「管理組合の一員になる」ということ——この感覚を持てるかどうかが、満足度を大きく左右します。次回も引き続き同じテーマの「その２」と題してお話ししていこうと思います。