不動産の契約前に確認すべきこと｜重要事項説明と解除のルール

数年前からマイホームを探していたSさんは、不動産会社から紹介された中古一戸建てを見学しました。

立地条件や間取りが希望どおりで金額も手頃な物件でしたので、Sさんはその物件をとても気に入りました。営業マンから具体的な説明や資金面の話をされましたが、購入意欲が先行していたため、「とにかく気にいったから、わからないことがあったら契約の時にでも聞こう」ということにしました。

——この判断、実はかなり危ないものです。なぜ危ないのか、そして契約前に何をどこまで確認しておけばよいのかを、順番に見ていきましょう。

契約は打ち合わせの場ではなく、確認の場と認識する。

わからないことは契約の時に聞けばいいと考えている方は、その考えを改めなければなりません。このような考えを持つ方は、若い方よりも比較的年配の方に多く見られるようです。

若い方の場合、インターネット上でマイホーム購入の注意点や最新の住宅ローン情報など「予習」してから、営業マンに確認して問題点をクリアして行く進め方が多いようです。

一方の年配の方ですと、親戚や知人がすでに購入していたりするため「聞いた話レベルの知識」はあり、早計な判断につながってしまうケースがあります。

「わからなかったら契約の時に聞けばいいし、納得できなければハンコを押さなければいい」などというのは、同席された売主にも失礼ですし、不動産会社はあくまで仲介者の立場であって、当事者である買主は自分なのです。

ですから、わからないことがあったらしっかり契約の前に解消し、できたら事前に契約書面の内容説明を受け、契約では内容確認のみとするくらい十分な準備でのぞむようにしましょう。

中途半端な知識のある人こそ要注意！

昭和の終わりから平成初頭のバブル期などには、次々に早い者勝ちで不動産が売れていたため、ろくな説明も受けないまま見に来たその日に申し込み、翌日に契約などというのも珍しくありませんでした。

現在は、様々な法規制やコンプライアンス上の問題から、物件の状態や調達資金の裏付けなど、購入の障害となりうる事を解消したうえで契約を結ぶのが当たり前になっていますし、契約の後になってから勘違いや聞いていなかったとなると、解約ではなく「違約」となる可能性もあり、ペナルティーが発生する場合もあります。

また、たとえ白紙解約できたとしても、その後に面倒な手続きを踏まなければなりません。

最近は、一般の方でもSさんのように数年前から探していて、不動産会社顔負けの知識を持った方が数多くいらっしゃいます。

物件を見る目が多少肥えているとしても、個々の物件の特性であったり、最新の税制や住宅ローンのラインナップなどを、プロである不動産会社の営業マンから「確認の意味も含めて」説明を受けるという姿勢が必要です。

じつは法律が「契約前に説明を受ける機会」を用意している

ここで知っておきたいのが、重要事項説明という仕組みです。宅地建物取引業法第35条は、宅地建物取引業者に対して、売買の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が書面を交付して説明をさせなければならないと定めています。説明する宅地建物取引士は、宅地建物取引士証を提示することも義務づけられています。

つまり「契約前に説明を受ける機会」は、好意ではなく法律上の決まりごとなのです。「忙しいので当日まとめて」と流されるようなものではありません。

重要事項説明で扱われる項目には、たとえば次のようなものがあります（宅地建物取引業法第35条第1項）。

• 登記された権利の種類と内容、登記名義人
• 都市計画法・建築基準法などの法令にもとづく制限の概要
• 私道の負担に関する事項
• 飲用水・電気・ガスの供給と排水施設の整備状況
• 既存（中古）の建物なら、建物状況調査（インスペクション）を実施しているかどうかと、その結果の概要
• 代金以外に授受される金銭の額とその目的
• 契約の解除に関する事項／損害賠償額の予定または違約金に関する事項
• 住宅ローンのあっせんの内容と、その融資が成立しなかったときの措置

最後の項目は、いわゆるローン特約にあたる部分です。Sさんのように資金面の話を「あとで聞けばいい」と後回しにしていると、いちばん大事な条件を確認しないまま契約に進むことになりかねません。

なお、重要事項説明書などの書面は、2022年5月18日から電磁的方法（電子書面）で提供できるようになりました。オンラインで行うIT重説とあわせて、対面・紙にこだわらない進め方が選べます。ただし電子化されたからといって、説明を受ける権利が軽くなったわけではありません。画面越しでも、わからないところはその場で止めて質問してかまいません。

契約前に確認しておきたいことを、書き出しておく

「何を聞けばいいのかがわからない」という方は、次のような観点を手元にメモしておくと、質問の抜け漏れが減ります。

比較の観点	見るポイント	備考
物件そのもの	境界はどこまでか、私道の負担はあるか、増改築の履歴はあるか	登記の内容と現況が食い違っていないかも確認
建物の状態（中古）	建物状況調査を実施しているか、その結果はどうだったか	実施していない場合、調査を行う事業者のあっせんを依頼できる
お金の総額	売買代金のほかに、仲介手数料・登記費用・火災保険料・税金などがいくらかかるか	住宅ローンに諸費用を含められるかもあわせて確認
引き渡しの条件	引き渡しはいつか、設備の不具合はどう扱うか、いつまで住み替え先を確保すべきか	売主の都合で動くこともあるため余裕を見る
やめたいときの扱い	手付解除はいつまでできるか、違約になるのはどんな場合か、ローンが通らなければどうなるか	重要事項説明の「契約の解除」「違約金」の項目で確認
資金の裏づけ	住宅ローンの事前審査は通っているか、借入額・金利タイプ・返済期間は固まっているか	契約前に決めておくほど当日は落ち着ける

中古住宅については、2018年4月1日から、媒介契約を結ぶときに「建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」を書面に記載することが義務づけられています（宅地建物取引業法第34条の2）。ここでいう「あっせん」は、単に調査を行う事業者を紹介するだけでなく、調査の実施に向けて売主または買主と事業者との間で具体的な話が進むよう取り計らうことを指します。気になるなら、遠慮なく依頼してよい仕組みだということです。

「やっぱりやめたい」と思ったときにどうなるか

契約前の確認がなぜ重要かというと、契約後にやめる場合はお金がかかるからです。ここは「聞いていなかった」では済みません。

手付解除…宅地建物取引業者が自ら売主となる売買では、相手方が契約の履行に着手するまでの間、買主は手付を放棄することで、業者は手付の倍額を償還することで契約を解除できます（宅地建物取引業法第39条第2項）。つまり、やめれば手付金は戻ってきません。なお同条第1項により、業者が自ら売主となる場合、手付の額は代金の10分の2を超えられません。

違約解除…期限までに代金を払えないなど、約束を守れなかったことが理由の解除です。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買では、損害賠償額の予定と違約金を合算した額が代金の10分の2を超える定めはできません（同法第38条）が、逆にいえばその範囲内なら請求されうるということです。

ローン特約による白紙解除…住宅ローンが承認されなかった場合に契約を白紙に戻せる、契約上の特約です。法律で当然に認められるものではなく契約書に定めがあってはじめて使えます。期限が切られていることが多いので、いつまでに融資の可否がはっきりする必要があるのかを必ず確認しましょう。

クーリング・オフ…宅地建物取引業者が自ら売主となる売買で、事務所等以外の場所で買受けの申込みをした場合には、撤回できる旨を書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでは、書面で申込みの撤回や契約の解除ができます（同法第37条の2）。この場合、業者は損害賠償や違約金を請求できず、受け取った手付金なども速やかに返還しなければなりません。ただし、物件の引き渡しを受けて代金を全額支払ったときは使えません。また、そもそも売主が個人で不動産会社が仲介しているだけのケースは対象外です。

引き渡し後に見つかった不具合については、2020年4月1日に施行された改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」という考え方に整理されました。引き渡された物が契約の内容に適合していない場合、買主は修補などの追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除を求めることができます。ただし、契約に適合していないことを知ってから1年以内に売主へ通知する必要があります。

——こうして並べてみると、どれも「契約書と重要事項説明書に何が書いてあるか」で結論が変わることがわかります。当日その場で読み解くのは、正直かなり無理があります。

住宅ローンの話こそ、契約前に固めておく

はじめて家を買う方がいちばん後回しにしがちなのが、資金の話です。ところが実際には、ここがもっとも時間のかかる部分です。

事前審査（仮審査）を先に受けておくと、おおよその借入可能額がわかり、物件探しの現実的な範囲が決まります。契約後に「思ったより借りられなかった」と気づくと、ローン特約に頼るしかなくなり、売主にも迷惑がかかります。

金融機関によって手続きの組み立ては違います。たとえばSBI新生銀行は、原則として仮審査を設けず本審査のみで完結するのが特徴です。これは不便というより、必要書類を最初に一式そろえて一度で判断してもらう仕組みという理解が正確です。他行と併願するなら他行側の仮審査を先に済ませておく、といった段取りが立てやすくなります。同行は保証料と一部繰上返済手数料が0円で、一般団信の上乗せ金利もかからないため、契約前に「総額でいくらかかるか」を見積もりやすいのも、この段階では助かる点です。

住宅ローンの申し込みから実際の借り入れまでには、審査だけでなく契約手続きや司法書士との調整も入るため、1か月以上かかるのが普通です。物件の引き渡し日から逆算して動き出しましょう。

契約前によくある不安

Q. 重要事項説明は、契約と同じ日にまとめて受けても問題ないのですか？

法律上は「契約が成立するまでの間」に行えばよいため、同じ日でも違法ではありません。ただ、その場で初めて聞いた内容を落ち着いて判断するのは難しいのが実情です。事前に書面の写しをもらえないか、説明日を別の日にできないかを相談してみてください。断られる理由はふつうありません。

Q. 質問が細かすぎて、営業マンに嫌がられないでしょうか。

買主が確認するのは当然のことで、宅地建物取引業者には取引の関係者に対して信義を旨とし誠実に業務を行う義務があります（宅地建物取引業法第31条）。むしろ、あいまいなまま契約させて後でもめるほうが、不動産会社にとっても困る事態です。遠慮は無用です。

Q. 中古住宅の建物状況調査は、必ず受けたほうがよいですか？

必須ではありませんが、築年数の経った建物では判断材料が増えます。調査の結果は重要事項説明で概要が説明され、契約時には当事者双方が確認した内容が書面に記載されます。費用や日程の兼ね合いもあるため、媒介契約の段階であっせんの依頼を含めて相談してみましょう。

Q. その場で答えが出ない質問をされたら、どうすればいいですか。

「持ち帰って確認します」という回答自体は誠実な対応です。大切なのは、その回答を得るまで契約を進めないこと。口頭の説明だけで納得せず、契約書や重要事項説明書のどこに書かれるのかまで確認しておくと安心です。

まとめ

中途半端な知識や確認不足によって、相手方に迷惑を掛けたり損害を被るなど、思わぬ事態を招く場合があります。
早計を捨て、わかっていても聞く姿勢を持ちましょう。

そして、聞くタイミングは契約の前です。重要事項説明という制度も、建物状況調査のあっせんも、住宅ローンの事前審査も、すべて契約前に使うからこそ意味がある道具です。契約当日は、すでに理解している内容を確かめるだけ——その状態を目指せば、はじめての住宅購入でも落ち着いて進められます。

※本記事は宅地建物取引業法・民法および国土交通省の公表資料をもとに、一般的な内容を解説したものです。個別の取引条件は契約書・重要事項説明書によって異なりますので、実際の判断にあたっては不動産会社や専門家にご確認ください。