住宅の売却で所得税を軽減もしくはゼロにするための3つの特例を紹介

前回の記事では、住宅（不動産）を売却した際に支払う税金について解説しました。住宅を売却した際は、第三者にお金と引き換えて譲渡することになりますので、譲渡所得に該当し譲渡益が発生した場合は、所得税と住民税をあわせて最大39％が課税されます。

ただ、一般的に居住用として使用している住宅を売却した場合、特別控除として居住用財産に対して最大3,000万円までの控除が受けられます。

今回は、住宅を売却した際に発生した譲渡益に対して、適用できる特別控除について解説します。

譲渡益が発生した場合の特例は3つ

居住用の住宅を売却して、譲渡益が生じた場合における特例として、以下の3つの特例が受けられます。

1.3,000万円特別控除

所有期間を問わず、譲渡所得から3,000万円が控除される特例です。所有期間が10年を超えていれば、合わせて、2.10年超所有軽減税率の特例を受けることができます。

課税対象となる譲渡所得は、住宅の購入費用（取得費用）から、売却手続きに発生した仲介手数料などの諸経費を差し引いて、残りの部分が課税対象となります。今回この控除を適用することで、課税対象部分から3,000万円を差し引けます。

課税譲渡所得＝総譲渡所得－取得費用－諸経費－3000万円

課税譲渡所得に対する税率は、住宅の所有期間によって異なります。2018年6月18日の記事で解説している通り、所有期間が5年を超える場合は所得税と住民税を含めて20％、5年以下の場合は39％となります。

2.10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えている場合に税率を軽減する特例です。住宅を譲渡した年の1月1日時点において、家屋と土地の所有期間が10年を超えている必要があります。

税率は課税譲渡所得の金額によって異なり、課税対象の譲渡所得が6,000万円を堺に税率が変わります。

課税譲渡所得が6,000万円以下の場合は、所得税が10.21％、住民税が4％で合計で14.21％となります。一方で、課税譲渡所得が6,000万円を超える場合は、所得税が15.315％、住民税が5％で、合計20.315％となります。

なお、「1.3,000万円特別控除」と併用することができますので、所有期間が10年以上かつ課税対象譲渡所得金額が3,000万円を差し引いても余った場合は、この特例を利用して税率を軽減することができます。

3.特定居住用財産の買い替え特例

特定居住用財産の買い換え特例は、居住用住宅を買い換える場合において、所有期間が10年を超える居住用財産（譲渡金額1億円以下）を譲渡した上で、新たに居住用財産を取得した場合において適用できる特例です。

この特例を受ける場合、「1.3,000万円特別控除」と「2.10年超所有軽減税率の特例」との併用はできませんので注意が必要です。

また、買い替え特例を受ける場合は、以下の適用要件を満たしている必要があります。

1.譲渡した年の前年度1月1日から譲渡した年の年末までに買い替え先の居住用財産を取得すること
（ただし、譲渡した年の年末までに買い替え先の居住用財産の取得が難しい場合は税務署の許可を得て、譲渡した年の翌年の年末までに延長することができる）
2.買い換え先の居住用財産を取得した日から譲渡した日の翌年の年末までに居住すること
（譲渡した年の翌年に取得した場合は、譲渡した日の翌々年までに居住すること）
3.住宅ローン特別控除と同様に床面積が50平方メートル以上、中古物件の場合は25年以内または新耐震基準に適合していること。

買い替え特例を受ける場合の税率は、譲渡金額に対して、新たに取得した居住用住宅の取得金額が同額もしくは上回る場合は、繰り延べすることができます。一方で、譲渡金額に対して取得した居住用住宅の取得金額が下回る場合は、譲渡金額と取得金額の差額に所得税と住民税が課税されます。

3つの特例を受けるための適用要件

居住用住宅を売却した際に、発生する譲渡益に対して特例を適用させるには、以下の適用要件を満たしている必要があります。

1.ご自身もしくは家族が居住用として活用していた住宅を売却した時
2.居住しなくなって3年目を経過する日が属する年末までに売却した場合
3.売却した年の前年及び前々年において同様の特例を受けていない事
4.譲渡損失が発生した場合の損益通算や繰越控除を受けていないこと
5.災害によって奥屋を消失した場合、住まなくなってから3年目の年末までに売却すること
6.譲渡相手が親族や内縁関係に無いこと（親族・内縁者が経営する法人も含む）
7.別荘など保養目的で所有している住宅は適用外

特例を受けるためには確定申告が必要

居住用の住宅を売却する場合は、確定申告を行うことで特例を受けることができます。例えば、特例を適用した後に、課税金額がゼロになった場合でも、申告する必要がありますので注意が必要です。

住宅を売却して、譲渡益が発生した場合は基本的に譲渡所得として課税対象になりますが、今回3つの特例を適用することで、多くの場合、住宅の売却において税金を支払うケースは少なくなります。