住宅ローン金利は今後どうなる？2026年8月の状況と選び方の考え方

「これから住宅ローンを組むけれど、金利はこの先どうなるのだろう」——家を検討し始めた方が、いちばん最初に不安になるのがここではないでしょうか。

先にお伝えしておくと、金利の先行きを言い当てることは、専門家にもできません。この記事でも「◯月に上がります」といった予想はいたしません。その代わり、いま何が起きているのかを事実で確認し、どちらに動いても困らない決め方を一緒に整理していきます。予想を当てるより、そのほうがずっと役に立つはずです。

住宅ローンの金利は「2つの物差し」で動いています

「金利」とひとことで言っても、変動金利と固定金利では見ている物差しがまったく違います。ここを分けて考えられるようになると、ニュースの読み方が一気に楽になります。

変動金利が見ているのは、短期の金利です。多くの金融機関は「短期プライムレート」という、優良企業向けの短期貸出の基準になる金利に連動させています。この短期プライムレートは、日本銀行が決める政策金利の影響を受けて動きます。

固定金利が見ているのは、長期の金利です。10年固定や全期間固定の金利は、おおむね10年国債の利回り（長期金利）などを参考に決められます。長期金利は日銀の政策だけでなく、物価の見通しや海外の金利、市場参加者の予想まで織り込んで、日々動いています。

だから、「日銀が動いていないのに固定金利だけ上がった」ということが普通に起こります。矛盾ではなく、見ている物差しが違うからです。ここを知っているだけで、金利のニュースに振り回されにくくなります。

2026年8月現在の状況を、事実だけで確認します

それでは、いま何が起きているのかを、公表されている事実だけで押さえておきましょう。

①日本銀行の政策金利は据え置かれています。2026年7月30日・31日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を年1.0%程度で推移するよう促す方針を維持することが決まりました（賛成8・反対1。反対した委員は年1.25%程度への引き上げを提案しています）。つまり短期の物差しは、7月時点では動いていません。

②一方、全期間固定の代表であるフラット３５の金利は上がっています。住宅金融支援機構が公表している2026年8月資金受取分の金利（新機構団信付き・返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）で最も多いのは年3.290%で、前月（年3.140%）から0.150%上がりました。返済期間や融資率によって水準は異なります。

※2026年8月資金受取分・新機構団信付き。住宅金融支援機構が取扱金融機関に提供する金利のうち「最も多い金利」で、実際の金利は取扱金融機関によって異なります。デュエット（ペア連生団信）は掲載金利＋0.18%、全疾病付機構団信は＋0.24%。健康上の理由などで団信に加入しない場合の金利は別扱いです（2026年8月9日に公式サイトにて確認）。

この2つを並べると、冒頭でお話しした構図がそのまま見えてきます。短期（政策金利）は止まっていて、長期（固定金利）は上がっている——同じ「住宅ローンの金利」でも、動き方がまったく違うのです。

当編集部の実測でわかった「変動は据え置き、固定は上昇」

当編集部では毎月、各金融機関の公式サイトの住宅ローン金利ページを実際に開いて、表示されている金利を記録しています。2026年8月適用分については2026年8月4日時点で、14の金融機関・機関について127件（銀行×商品×新規／借換×金利タイプ×固定期間×融資率の組み合わせ）を集計しました。

そのうち前月（2026年7月）と比較できた127件を金利タイプ別に分けたのが、次の図です。

数字がはっきり分かれました。変動金利は実測27件のうち23件が据え置きだった一方、固定10年・固定20年前後・固定35年前後・フラット35／50は、実測したほぼすべてで引き上げとなっています。

これは前の章で見た「短期は止まり、長期は動いている」という構図と、きれいに一致します。ニュースで「住宅ローン金利が上がった」と聞いたときも、それが変動の話なのか固定の話なのかで、意味はまるで違うということです。

※当編集部調べ（各金融機関の公式サイトを2026年8月4日に確認）。集計しているのは「銀行×商品×借入区分×金利タイプ×固定期間×融資率」の組み合わせ件数であり、銀行の社数ではありません。またフラット35・フラット50の一部は、住宅金融支援機構が公表する同一の金利を取扱金融機関ごとに1件として数えています。当編集部の実測データの蓄積は3か月分のため、ここで申し上げられるのは前月比までです。

なお、変動金利について補足しておくと、「据え置きが多い」ことは「変動は上がらない」という意味ではありません。金融機関によって金利の見直し時期（多くは年2回）も、実際に反映するタイミングも異なります。また、店頭に掲げられる基準金利と、そこから引下げ幅を差し引いた実際に適用される金利は別のものです。基準金利だけが動いて適用金利は変わらない、ということもあります。個別の金融機関の状況は、必ず各行の公式サイトでご確認ください。

変動金利を選ぶ前に知っておきたい2つのルール

変動金利を検討するとき、初めての方がいちばん誤解しやすいのが「金利が上がったら、翌月から返済額がドンと増えるのでは？」という点です。ここには、多くの金融機関が採用している2つの緩衝装置があります。

5年ルール……金利が変わっても、毎月の返済額は5年間据え置くという取り扱いです。金利が上がった分は、返済額の内訳（元金と利息の割合）を変えることで吸収されます。

125%ルール……5年ごとに返済額を見直すときも、新しい返済額は直前の1.25倍までにとどめる、という取り扱いです。

ここで、いちばん大事な注意点をお伝えします。この2つのルールは、返済額の増え方をゆるやかにするだけで、支払う利息そのものを減らしてくれるわけではありません。据え置かれている間に増えた利息は消えるわけではなく、元金の減り方が遅くなったり、最終回にまとめて調整されたりします。「返済額が変わらない＝負担が増えない」ではない、ということです。

さらに、この2つのルールは法律で決まっているものではなく、採用していない金融機関もあります。採用していない場合は、金利の見直しがそのまま返済額に反映されます。どちらの取り扱いなのかは、検討している金融機関の商品説明書や公式サイトで必ずご確認ください。

金利タイプは「予想」ではなく「耐えられるか」で決める

ここまで読んでいただいて、「で、結局どっちを選べばいいの？」と思われたかもしれません。

正直に申し上げると、当編集部は「変動が有利」「固定が有利」という言い切りはいたしません。それは将来の金利がわからない以上、誰にもできない約束だからです。かつてこの記事にも「今後も低金利が続くので変動で大丈夫」と書かれていた時期がありましたが、その後の実際の金利の動きが示すとおり、予想を前提にした助言は簡単に外れます。

おすすめしたいのは、予想ではなく「自分の家計が、どこまでの上昇に耐えられるか」で決めるという考え方です。

判断の目安として、ひとつ具体的な方法をご紹介します。変動金利を検討している場合は、「いまの金利＋1%」で毎月の返済額を試算してみてください。その金額を見て「これなら払える」と思えるなら、変動を選ぶ余力があるということです。「それは厳しい」と感じるなら、固定を軸に考えるか、借入額そのものを見直すサインだと受け止めてよいと思います。

参考までに、内閣府が2026年7月24日に公表した令和8年度の年次経済財政報告（経済財政白書）では、借入金利が1%、預金等の金利が0.6%上がったと仮定した場合、住宅ローンのある30代の世帯は平均で年間約24万円の負担増、ローンのない70代は約8万円のプラスという試算が示されています。これは一定の前提を置いた試算であって、将来の予測ではありませんが、「金利のある世界」で誰の負担が増えるのかを考える材料にはなります。

借入額を決めるときに、あわせて考えたいこと

金利タイプと同じくらい、というよりそれ以上に効いてくるのが「いくら借りるか」です。金利が0.1%動くよりも、借入額を数百万円減らすほうが、返済額へのインパクトは大きくなります。

頭金については、用意できるに越したことはありませんが、手元の現金をゼロにしてまで入れるものではありません。諸費用や引っ越し費用、当面の生活予備費を残したうえで考えてください。なお【フラット３５】の場合は、融資率（建設費・購入価額に対する借入額の割合）が9割以下になると金利が低くなるため、1割の自己資金を用意できるかどうかがひとつの分かれ目になります。

借入可能額と実際に無理なく返せる額は別物です。年収に対して年間の返済額がどれくらいまで許容されるかという考え方や、他の借入・信用情報がどう見られるかについては、住宅ローン審査で見られる「借りる人」のポイントもあわせてご覧ください。審査の項目そのものを詳しく知りたい方は住宅ローンの重要な審査項目が参考になります。

金融機関選びでは、金利の数字だけでなく諸費用を含めた総額で比べることも忘れないでください。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料が原則0円、一部繰上返済手数料も0円で、団信も一般団信・全疾病保障付団信ともに上乗せ金利なしで選べます。金利が上がっていく局面では、繰上返済を機動的に行えることが効いてきますので、手数料まで含めて見ておくと選びやすくなります。事務取扱手数料は借入金額の2.20%（税込）の定率型です。

金利は、これからも上下に動きます。大切なのは当てにいくことではなく、どちらに動いても暮らしが立ち行く形にしておくことです。焦らず、ご自身の家計の物差しで判断していきましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 日銀が政策金利を上げると、私の変動金利はすぐ上がりますか？
A. すぐには上がらないことが多いです。政策金利の変更は短期プライムレートを通じて反映され、さらに各金融機関が住宅ローン金利を見直すタイミング（多くは年2回）を経て適用されます。反映の時期も幅も金融機関によって違うため、ご契約先の公式サイトや商品説明書でご確認ください。

Q. 日銀が動いていないのに、固定金利が上がったのはなぜですか？
A. 固定金利は長期金利（10年国債の利回りなど）を参考に決められているためです。長期金利は政策金利だけでなく、物価の見通しや海外の金利、市場の思惑でも動きます。政策金利が据え置かれていても固定金利が動くのは、仕組みのうえで自然なことです。

Q. これから金利が上がるなら、いま急いで借りたほうが得ですか？
A. 「急ぐべき」とは申し上げられません。金利の先行きは確定していませんし、慌てて物件選びや資金計画を妥協すると、金利差より大きな損失になりかねません。金利は判断材料のひとつであって、判断の全部ではないとお考えください。

Q. 変動で借りて、金利が上がったら固定に変えれば大丈夫ですか？
A. 途中で金利タイプを変更できるかどうかは金融機関や商品によって異なり、変更に手数料がかかる場合もあります。また、変動金利が上がる局面では固定金利はすでにもっと上がっているのが通常です。「あとで固定にすればいい」は思ったほど簡単ではない、と考えておくほうが安全です。

Q. フラット３５の金利は、申し込んだ月のものが適用されますか？
A. いいえ。【フラット３５】の借入金利は申込時ではなく、資金を受け取る時点の金利が適用されます。資金の受取日は取扱金融機関の定める日となります。

Q. 同じフラット３５なのに、金融機関で金利が違うのはなぜですか？
A. 【フラット３５】の借入金利は取扱金融機関がそれぞれ設定しているためです。だからこそ機構は「提供する金利の範囲」と「最も多い金利」を公表しています。融資手数料も金融機関ごとに異なるので、金利と手数料の両方で比べてください。

金利は毎月改定されます。この記事の数値は2026年8月時点のものです。最新の金利は住宅金融支援機構および各金融機関の公式サイトでご確認ください。