土地購入前に確認しておきたい、建物を建てる際の法的な取り決めを確認

土地を購入して住宅を建てる場合において、基本的にはご自身やご家族が好みの住宅を建てることができますが、何でもかんでも好き勝手にできるわけではなく、予め、都市計画や景観、防災といった多くの観点から法的規制も定められています。今回は、土地を購入して住宅を建てたいと検討されている方に、土地購入前に確認しておきたい建築物を建てる上での法的な取り決め事項について確認していきます。

土地を購入する前に都市計画区域を確認する

住宅を建てるために、土地を探す場合において気になる土地が見つかった場合、はじめにその土地に住宅を建てることができるのかを必ず確認することが重要となります。

土地は見つかったが、実は住宅を建てることができない土地もあります。土地は自治体などで都市計画が定められており、その計画に従って建物を建てる必要があります。そのため、ご自身が好きなところに住宅を建てれるわけではないことを承知しておく必要があります。

都市計画では地域ごとに土地の使用用途が定められている他、防災や景観、自然保護といったあらゆる観点で法的な取り決めが行われています。

都市計画の中でも計画な都市づくりを行うために線引を行う都市計画区域について、市街化区域と市街化調整区域、非線引き区域の3つに別れます。市街化区域は、今後も継続的に都市開発が行われる区域であることから住宅建設が可能です。一方で、市街化調整区域のばあいは都市開発が予定されておらず住宅を含め新規で建築を行うことができません。

建築基準法に合わせて用途地域を確認する

住宅を建てる場合は、前述した都市計画法で定めた都市計画区域を確認する他、建築基準法に基づいて土地の用途地域を確認することも重要となります。用途地域は、住居地域や商業地域、工業地域など都市の土地利用の用途が定められています。

住居地域では、田園地域を除いて以下7つの地域に分けられています。

第一種提低層住居専用地域

住宅地域では2階建て程度の住居向け。小規模店舗は不可。

第二種低層住居専用地域

第一種提低層住居専用地域で規定されている低層住宅に加え、コンビニエンスストアや個人商店など小規模店舗が可能。

第一種中高層住居専用地域

第二種低層住居専用地域で規定されている一般住宅や小規模商店の他、3階建て以上の集合住宅、学校や病院などの中規模な公共施設が可能。

第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域で規定されている一般住宅や3階建て以上の集合住宅、公共施設の他、小規模スーパーマーケット、事業所などが可能。

第一種住居地域

第二種中高層住居専用地域で規定されている一般住宅や集合住宅、公共施設、小規模スーパーマーケット、事業所に加え、3000平方メートルまでの中規模スーパーマーケット、小規模ホテル、中規模店舗や事務所が可能。また、環境影響が少ない小規模工場も可能

第二種住居地域

第二種住居地域で規定されている一般住宅や集合住宅、小中規模店舗、事業所、小規模工場に加え、10000平方メートルまでの一定条件の店舗や事業所、宿泊施設、娯楽施設、環境影響が少ない小規模工場が可能

準住居地域

第二種住居地域で規定されている一般住宅や集合住宅の他、店舗や事業所、宿泊施設、娯楽施設、小規模工場に加え、宅配業者などの小規模な車庫や倉庫などが可能。

田園地域

田園地域は住宅の他、田畑や農業関連の施設が可能。

その他、住宅の場合は、前述した住宅地域の他、商業地域（近隣商業・商業）、工業地域（準工業・工業）であれば建てることができます。工業地域の工業専用区域では住宅の建設は認められません。

都道府県安全条例を確認する

住宅を建てる場合は、都市計画法と建築基準法以外に、都道府県建築安全条例も合わせて確認する必要があります。ここでは、建ぺい率や容積率、斜線制限、道路制限が定められています。前述した用途地域に応じてそれぞれの値は異なります。

建ぺい率

建ぺい率は土地面積に対する建物が占める割合を定めたものです。用途地域毎に30％から80％の範囲で定めれています。

容積率

敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。用途地域毎に50％から1300％の範囲で定めれています。

斜線制限

斜線制限は建物の高さに関する制限で、日照りや風通しなどに配慮されて定められます。

道路制限

緊急車両などが通行できるように定められているもので、住宅の場合は、幅員4メートル以上の道路に対して敷地が2メートル以上接している必要があります。道幅が4メートル未満の場合は、道幅の中央から2メートル離れた位置が敷地との境界とみなします。